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「間取りは、建築会社さんにお任せして、こんな感じのものが提案されています」

先日、あるオーナー様と新築アパートの図面を一緒に見ながら、こんな言葉を聞きました。

でも、僕は現場でその図面を見た瞬間、正直「あ、これはもったいないな」と思ってしまいました。
構造的には何の問題もない。
法規上もクリアしている。
それなのに、実際にその部屋を客付けする立場から見ると、「入居者が最後の決め手として選ぶポイント」がごっそり抜け落ちている図面だったからです。

決して悪気があるわけではありません。
むしろ、信頼している建築会社だからこそ、プロに任せておけば間違いないと思っていらっしゃる。
その気持ち、よくわかります。

1LDK賃貸市場の最新トレンド：建築会社任せのプランニングに潜む罠

ここ数年、賃料の底上げが続いています。
単身者向けのワンルームよりも、ゆとりのある1LDKへのニーズが目に見えて増えていて、家賃相場そのものが上がっているエリアも珍しくありません。
オーナー様からすれば「今は追い風だ」と感じられるタイミングだと思います。

ただし、この追い風に乗れるかどうかは、間取り次第で大きく変わります。
僕が日々内見に同行していて強く感じるのは、「入居者の目が、以前とは比べ物にならないほど肥えている」ということです。

昔であれば、駅から近くて、1LDKで、家賃相場並みであれば、そこそこのスピードで決まっていました。
しかし今は違います。

同じ家賃帯に、同じ1LDKの物件が複数並んでいて、入居希望者はスマホで何件も間取り図を見比べてから内見に来ます。
その段階で、すでに「なんとなく良さそう」「なんとなく普通」というふるいにかけられているんです。

建築会社さんが提案してくる間取りは、多くの場合「施工のしやすさ」「コストの抑えやすさ」を軸に設計されています。
それ自体は悪いことではありません。
構造上の合理性は大切です。
でも、その合理性が、必ずしも「入居者に選ばれる間取り」と一致するとは限らない。

ここに、多くのオーナー様が気づかないまま新築計画を進めてしまう落とし穴があります。

図面だけを見て「1LDKだから大丈夫」と判断してしまうのは、正直、今の賃貸市場では少し危険です。
1LDKという括りの中にも、明確に「決まりやすい間取り」と「決まりにくい間取り」が存在します。
ここから、その違いを具体的にお話ししていきます。

【王道比較】「縦長1LDK」vs「横長1LDK」人気なのはどっち？

1LDKの間取りは、大きく分けると「縦長タイプ」と「横長タイプ」の2つに分類できます。
まずはこの王道の2パターンを、現場目線でしっかり比較していきます。

縦長1LDKの実力

縦長タイプは、バルコニー側に洋室（寝室）が配置され、手前側にLDKがくるレイアウトが典型的です。
玄関から廊下を通って奥へ進んでいく、いわゆる「奥に長い」間取りですね。

間口を狭く取ることで、部屋数を確保しやすく、建物全体としての戸数を増やせるため、新築プランでは「利回りを高く見せやすい」というメリットがあります。

ただ、僕が現場で日々感じている本音を正直にお話しすると、縦長タイプにはひとつ、根深い弱点があります。
それは、LDK自体が奥まった位置になりやすく、採光が取りにくいということです。
バルコニーに面していない部分にLDKが配置されるケースが多いため、日中でも照明をつけないと薄暗い、という状態が起きやすいんですね。

すると何が起きるか。多くの入居者は、この暗さをカバーするために「寝室のドアを開け放して生活する」ようになります。
寝室の窓から入る光を、LDKまで取り込もうとするわけです。
一見、合理的な工夫に見えるのですが、これが内見時の印象としては、実はマイナスに働くことが少なくありません。

LDKというのは、入居希望者にとって「くつろぐための特別な場所」というイメージを持たれています。
ところが、寝室まで開け放たれた状態の写真や間取り図を見ると、

「あれ、プライベートな寝室までLDKと一体化しちゃってるのか」
「なんとなく生活感が丸見えになりそうだな」

という、言語化しづらいモヤっとした違和感を抱く方が一定数いらっしゃるんです。

僕自身、内見の案内中に「うーん、ここ、寝室閉めると暗いですよね?」と聞かれた経験が何度もあります。
更に新築時に隠ぺい配管をしていなかったため、LDK部分にエアコンがない場合も多くあり、

「エアコン効かせるには、扉を開け放しておかないといけないですよね？」

とも言われてしまったこともあります。

もちろん縦長タイプにも良さはあります。
開放的な印象を与えやすく、部屋数を確保できることは事業収支の面で確かに魅力です。

横長1LDKの実力

一方の横長タイプは、LDKと洋室の両方がバルコニー側に面しているレイアウトです。

このタイプの最大の強みは、寝室をしっかり締め切れることです。
さらに、LDKと洋室の両方がバルコニー側に面しているのでLDKにも窓からの採光が届きやすいという利点があります。
そのため、くつろぐ空間と休む空間を、それぞれ独立させて使うことができます。

「LDKは明るい方がいい」

というのは、入居希望者からの非常に強いニーズです。
内見の際、LDKに足を踏み入れた瞬間の明るさは、そのまま第一印象の良し悪しに直結します。

日中の内見で

「わ、明るいですね」

という一言が出るかどうかで、その後の決断スピードがまったく変わってくるんです。

デメリットとして挙げるとすれば、この間取りを成立させるには、ある程度の奥行きのある敷地形状や建物形状が必要になるという点です。
土地の形によっては、そもそもこのプランを採用できないケースもあります。

ただ、こと「入居者の決め手」という一点に絞って考えると、僕の現場感覚としては、
採光の確保しやすさとプライベート空間の独立性という点で、横長タイプに一日の長があると感じています。

もし今、縦長プランで計画を進めているオーナー様がいらっしゃったら、
一度「LDKの採光」と「寝室を締め切った状態での明るさ」を、図面段階でシミュレーションしてみることを強くおすすめします。

現場のプロが断言！現在最強の「大化け1LDK」の条件とは

ここまで縦長と横長を比較してきましたが、実は僕が現場で「これは強い」と確信している間取りは、その横長タイプのさらに一歩先を行くものです。
内見の反響数も、成約までのスピードも、他の1LDKとは明らかに違う。
強気の家賃設定をしても、驚くほどあっさり決まってしまう。

そんな「大化けする1LDK」には、共通する2つの条件があります。

条件①：カウンターキッチンであること

ひとつ目は、カウンターキッチンです。
これはもう、理屈を超えたレベルで人気があります。
料理をしながらリビング全体を見渡せる、あるいはテレビを見ながら洗い物ができる。
この「視線が抜ける」感覚が、部屋全体の開放感を一気に引き上げてくれるんです。

特に単身のDINKs予備軍や若い世代の入居希望者にとって、カウンターキッチンは「憧れの一人暮らし・二人暮らし」を象徴するアイテムになっています。

正直な話をすると、横長タイプであろうと縦長タイプであろうと、カウンターキッチンをひとつ付けるだけで、その部屋の反響数が目に見えて変わります。
内見のお客様の「おおっ」という反応を、僕は何度も目の当たりにしてきました。

条件②：LDKから寝室への動線が独立していること

そしてふたつ目、こちらがより本質的な条件です。
それは「LDKを通らずに寝室へアクセスできる」動線の独立性です。
玄関から廊下を通って、LDKに入ることなく直接寝室に入れる。
あるいは、LDKを経由せずに洗面所やトイレへ行ける。
こうした間取りは、テレワークが定着した今の暮らし方と、驚くほど相性がいいんです。

考えてみてください。
日中は寝室をワークスペースとして使い、オンライン会議の音が漏れないようにドアを閉め切る。
一方でLDKでは、パートナーがくつろいでいたり、来客が滞在していたりする。

そんな生活が、動線が独立しているだけで無理なく両立できるんです。
逆に、寝室に行くために必ずLDKを横切らなければならない間取りだと、片方が休んでいるときにもう片方が自由に動けない、という小さなストレスが積み重なっていきます。

来客時にも同じことが言えます。
友人を招いたとき、寝室が丸見えの状態でLDKに通すのと、寝室のドアがしっかり閉まった状態で通すのとでは、住んでいる側の安心感がまったく違います。
この「プライバシーがきちんと守られている」という感覚は、内見の段階でお客様に明確に伝わるものです。
案内していても、

「あ、ここなら寝室を見られずに友達呼べますね」

という反応をいただくことが本当に多いんです。

この2つの条件、「カウンターキッチン」と「寝室への独立動線」を両方満たした1LDKこそが、僕が現場で最も強いと感じている間取りです。
横長タイプが持つ「採光の良さ」「寝室を締め切れる独立性」という長所をそのまま引き継ぎながら、さらに動線を分離することでプライバシー感を一段引き上げている。
ここに、キッチンの開放感まで加わる。

この組み合わせに、正直弱点らしい弱点が見当たりません。

（こちらは実際ある間取りを少しアレンジした、弊社の賃貸・売買募集時のデフォルトのクオリティの自社作成間取り図です。）

ちなみに、もし可能であればウォークインクローゼットまで付けられると、さらに一段上の反響が期待できます。
荷物の多い入居者ほど収納力を重視しますし、「収納が充実している」という一点だけで比較検討の候補から外れずに残ることも珍しくないからです。

横長タイプであっても、縦長タイプであっても、カウンターキッチンと独立動線、そしてできれば収納力。
この組み合わせを意識するだけで、その物件の競争力は確実に底上げされます。

新築・リノベーションで後悔しないための「セカンドオピニオン」の重要性

ここまでお話ししてきた間取りの違いは、家賃にして数千円から、条件によっては1万円以上の差になって表れます。
たかが数千円、と思われるかもしれません。
でも、これが月々続き、それが10年、20年という賃貸経営の期間で積み重なっていくとどうなるか。

想像していただければ、その差がどれほど大きな金額になるか、実感していただけると思います。
空室期間の長さにも直結しますから、家賃差以上に、機会損失という形で収益を蝕んでいくケースも少なくありません。

間取りというのは、一度建ててしまったら、そう簡単にはやり直せません。
だからこそ、図面ができあがる前の設計段階で、実際に客付けの最前線に立っている人間の目線を一度入れていただきたいんです。

「もうほとんど図面が固まっているから、今さら相談しても遅いんじゃないか」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
カウンターキッチンへの変更、水回りの位置調整、寝室動線の見直しなど、着工前であればまだまだ手を加えられる余地は残っています。

もちろん、既存物件をお持ちで、賃料上昇の波に乗ってリノベーションを検討されているオーナー様も同様です。
今の間取りのどこを変えれば、入居者の反響が変わるのか。
そのリノベーション投資が、実際にどれだけの家賃アップと空室期間の短縮につながるのか。
この投資対効果の診断は、僕らの方で無料で行っています。

図面を一度、僕らに、いや、自称「間取りスト」の私、榎本に見せてください！
建築会社さんの提案を否定するつもりは毛頭ありません。

ただ、実際に何十件、何百件という入居者の反応を間近で見てきた立場から、
「この図面なら、ここをこう変えるだけで反響が変わりますよ」という、
もうひとつの視点を提供できると思っています。

新築計画を進めているオーナー様も、リノベーションを検討されているオーナー様も、
今の間取りプランのまま進めて本当に大丈夫か、一度お気軽にご相談ください。

図面一枚だけでも構いません。
お問い合わせフォームからご連絡いただければ、現場目線での率直な診断をお伝えします。

この記事のポイント（まとめ）

• 縦長1LDK：バルコニー側に寝室、手前にLDKを配置するタイプ。部屋数を確保しやすい一方、LDKの採光が取りにくく、寝室を開け放して使われがちになる弱点がある。
• 横長1LDK：LDKと洋室の両方がバルコニーに面するタイプ。LDKの採光を確保しつつ、寝室を締め切ったまま生活できる独立性があり、現在の入居者ニーズに合致しやすい。
• 大化けする1LDKの条件：①カウンターキッチンであること、②LDKを通らずに寝室へアクセスできる独立動線があること。この2条件を満たす間取りは、内見の反響数・成約スピードともに高い傾向がある。
• 結論：間取りの違いは家賃にして数千円〜1万円以上の差を生み、長期の賃貸経営では機会損失として収益に大きく影響する。着工前・リノベ前の図面段階で、客付け現場の視点によるセカンドオピニオンを入れることが有効。

よくある質問

Q. 縦長1LDKと横長1LDK、結局どちらが入居者に人気ですか？

A. 現場の反響数で比較すると、横長1LDKの方が優勢です。
理由は、LDKの採光を確保しながら寝室を独立して締め切れる点にあります。
ただし間口が狭い、奥行きがないなど、土地の形状によっては横長プランを採用できないケースもあるため、必ずしも横長が唯一の正解とは限りません。

Q. カウンターキッチンは1LDKでも本当に効果がありますか？

A. あります。
縦長・横長どちらのタイプであっても、カウンターキッチンを設置するだけで内見時の反響数が目に見えて変わるというのが現場の実感です。
特に単身層・DINKs層への訴求力が高い設備です。

Q. すでに新築の図面が固まっていますが、今から間取りを変更できますか？

A. 着工前であれば、カウンターキッチンへの変更、水回りの位置調整、寝室動線の見直しなど、対応できる余地はまだ残っています。
図面が固まっているからと諦めず、一度セカンドオピニオンとして相談することをおすすめします。

Q. 既存物件のリノベーションでも間取りの改善は可能ですか？

A. 可能です。
リノベーションによる家賃アップ効果や空室期間の短縮効果については、投資対効果の診断を無料で行っています。
図面や現況を見せていただければ、具体的な改善提案が可能です。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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