高額リノベは不要！建築費高騰時代に「台東区の築古アパート」で家賃アップを成功させるスマート投資術
2026.06.18
リノベーション
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はじめに：都内・台東区の大家さんが直面する「家賃下落×建築費高騰」のジレンマ
空室は埋まるが、家賃は下がる。いまの利回りで将来の修繕に耐えられますか？
こんにちは！
ルームキューブの榎本です。
今日は来月からうちで働いてくれるリフォーム分野の責任者候補の面接を行い、採用が決まり気分上々です。
ですので、今回は「リフォーム」「リノベーション」にまつわるテーマを。
「空室はなんとか埋まってる。でも、気づいたら家賃が新築のときより2万円以上下がってた」
こういう話、台東区で物件を持つ大家さんからよく聞きます。
都心エリアだから入居者がゼロになることはない。
それは本当に恵まれた立地です。
でも、「とりあえず満室」という状態に安心してしまうのは、実はかなり危険です。
理由はシンプルで、修繕費が毎年じわじわ上がっているからです。
エアコンの交換、給湯器の取り替え、外壁の補修——数年前と比べると、どれも1.3〜1.5倍くらいかかるようになっています。
修繕費は上がる、でも家賃は下がる。
この流れが続くと、手元に残るお金はどんどん減っていきます。
賃貸経営で本当に目指すべきは「空室ゼロの維持」じゃなく、「家賃水準を上げること」です。
家賃が上がれば、修繕費が増えても耐えられるキャッシュフローが作れます。
そのための具体的な方法を、この記事では実例つきでお伝えします。
「とりあえずフルリノベ」が危険な理由（2026年最新事情）
「じゃあリフォームして物件を綺麗にしよう」
と思って業者に相談したら、数百万〜数千万の見積もりが出てきた。
そんな経験がある大家さんは多いはずです。
2024年以降、建設業界のコストはずっと高い水準のまま続いています。
木材・鉄鋼・電気資材の値上がりに加え、職人不足で人件費も上がっている。
フルリノベーションの費用は、ひと昔前の1.5〜2倍近くになっているのが実情です。
では、仮に800万円かけてフルリノベをしたとして、その費用を家賃収入で回収するのに何年かかるか計算してみてください。
月3万円の家賃アップが実現できたとしても、22年以上かかります。
築古物件に22年。
同じ入居者がずっと住んでくれる保証はないし、その間にまた修繕費がかかります。
これでは「リフォームのために借金して、返済し続ける」ような構図になってしまいます。
工事を請け負う立場の業者は、当然「やったほうがいい工事」を勧めます。
それが仕事だから当たり前です。
でも、賃貸経営のプロから見ると、フルリノベが正解になるケースは実はかなり少ない。
大事なのは、「どこにいくらかけるか」を費用対効果で判断すること。
その考え方から、ルームキューブはご提案をさせていただきます。
なぜ「安く」て「家賃が上がる」のか？台東区の賃貸市場で勝つための基本戦略
ターゲットを知る：ありふれた「洋室リフォーム」はもう飽きられている
築古物件のリフォームといえば
「和室を洋室に変えて、壁紙を白くして、フローリングを貼る」
これが長年の定番でした。
でも、正直に言います。
その方法はもう通用しにくくなっています。
試しに「台東区 賃貸 1K」でSUUMOを検索してみてください。
出てくる物件の大半が、同じような白い壁・フローリング・洗面台の洋室です。
写真を見ても、どの物件かわからないくらい均質化されています。
この「みんな同じ」の世界に飛び込むことは、価格競争に参加することと同じです。
他と差がなければ、入居者は「もう少し安い部屋がいい」と言います。
家賃を下げないと入居者が決まらない、という状況になっていきます。
では、どうすれば価格競争から抜け出せるのか。
現場で数多くの物件を手がけてきた経験から言うと、
いまの入居者に一番刺さるのは「利便性があって、帰ったときにほっとできる空間」です。
これは台東区という街の特性とも深く関係しています。
浅草・上野・蔵前・谷中——下町情緒と新しいカルチャーが混在するこのエリア。
ここに好んで住む人たちは、
「どこにでもある部屋」より
「この街の空気に合った、自分だけの居場所」を求めている傾向が強いです。
クリエイター、フリーランサー、感度の高い20〜30代——こういった層は、ありふれた洋室には心が動きません。
「なんかいいな」
「ここに住みたいな」
と思ってもらえる個性が、家賃アップの一番の原動力になります。
【実例公開】予算別・家賃を確実にアップさせる「ピンポイント・バリューアップ」術
【低予算編】数千円の投資で内見率が劇的アップ！「照明」の魔法
「バリューアップにはまとまったお金が必要」
という思い込みを、一度横に置いてください。
私たちが展開する和モダンリノベブランド『和処-wadocoro-』の施工事例の中に、こんな話があります。
台東区のある築古アパートで、壁紙や設備の交換より先に、一つだけ試してみたことがありました。
玄関・リビング・寝室の照明器具を、ネット通販で見つけたレトロモダンなデザインのものに交換する。それだけです。
1箇所あたりの照明器具は数千円。
取り替え工事を含めても、全部で数万円の投資でした。
結果は明快で、内見からの成約率が目に見えて上がりました。
なぜ照明ひとつでそこまで変わるのか。
内見に来た人が部屋に入って最初に感じるのは、「明るい・暗い」ではなく「この空間の居心地」です。
蛍光灯の白い光は清潔感があるけれど、どこか事務所っぽい冷たい印象を与えます。
一方、電球色の柔らかい光が落ちるレトロモダンな照明は、部屋に「温度」を作ります。
個人的には「明るすぎる部屋」は落ち着かないと感じています。
内見している人は、その場で無意識にこんなことを考えています。
「夜ここでご飯を食べたら気持ちいいだろうな」
「友達を呼んだら喜ばれそう」
自分がそこで生活しているイメージを、自然に描き始めるのです。
それが成約につながります。
照明器具はネット通販で手軽に探せて、デザイン性の高いものが数千円から揃っています。
取り付けも引っ掛けシーリング等であればシンプルな作業で済むケースがほとんどです。
空室期間が1ヶ月短縮されるだけで数万円のロスが防げることを考えると、照明の交換は間違いなくコスパ最強の施策のひとつです。
大がかりな工事を検討する前に、まず照明を変えてみる。
たったそれだけで、物件の「顔」は大きく変わります。
1万円以下に費用を抑えているのに映えそうな照明はこんな感じです。
（画像をクリックすると詳細ご覧いただけます。）
【中予算編】電気工事ゼロ！家賃1.2万円アップを実現した「賢い間仕切り」戦略
次に紹介するのは、少し費用をかけたケースです。
ただしここで大事なのは「いくらかけたか」より、「いかに無駄な出費をゼロにしながら入居者の価値を最大化するか」という発想です。
実際にあった話をそのまま紹介します。
台東区内の、約28平米の広めのワンルーム。
広さはあるけれど、レイアウトが一面的で「なんとなく広い部屋」という印象のまま、家賃もなかなか上げられない状態でした。
ここで私たちが行ったのは、「オープンクローゼットを備えた約3畳の寝室スペースを、間仕切りで新たに作る」という施工です。
28平米のワンルームをそのまま使うと、寝る場所も食事する場所も仕事する場所も、全部が同じひとつの空間に混ざり合います。
これは、特に在宅ワークが当たり前になったいま、入居者にとってかなりストレスになります。
「寝室とワークスペースが分かれている」
という点は、部屋選びの大きな決め手になっています。
間仕切りで約3畳の独立した寝室を作り、そこにオープンクローゼットも設けることで、生活の流れが一気にスマートになります。
「ワンルームだけど、実質1Kや1DKに近い使い方ができる」という付加価値が生まれるわけです。
ここまでなら、やれる会社はある程度あります。
でも、この施工で最もプロらしい「肝」となる部分は、間仕切り壁の設計にあります。
普通に寝室を間仕切りで作ると、「エアコン問題」が発生します。
寝室に空調が届かなくなるので、新しくエアコンを1台増設しなければいけない。
電気工事と本体の設置で、最低でも15〜25万円の追加費用がかかります。
この問題を解決するために行ったのが、
「間仕切り壁に適切なサイズの開口部を設け、リビング側の既存エアコンの風がその開口部を通って寝室にも届くように設計する」というアプローチです。
開口部の位置・サイズ・向きは、エアコンの風向きと室内の気流を計算したうえで決めます。
これによって、エアコンを追加することなく、寝室にも十分な空調が届く環境が完成しました。
電気工事費ゼロ。エアコン増設費ゼロ。
そしてこの施工の結果として出た数字が、月額1.2万円の家賃アップです。
年換算すると14.4万円の収入増。仮にここだけに掛かった施工費用を30〜40万円とすると、回収期間は2～3年。
次の入居者にも、その次の入居者にも同じ価値を訴求し続けられることを考えると、十分すぎるリターンです。
「開口部があってもエアコンの効果は薄れるんじゃないか？」
という疑問も事前にはありました。
しかし、素材の選び方と開口部の位置・大きさを適切に設計すれば、防音性と空調効率を両立することは十分可能です。
ただ、これは経験のない会社がやると機能しない仕上がりになりやすい。
だからこそ、工事だけを請け負う会社ではなく、賃貸経営全体を見ている私たちのような賃貸管理のプロに相談することが、結果の差を生むのです。
（本物件はこれ以外にもリフォームを行い、シャワールームのお部屋なのに結果、賃料は3万円アップしました。）
周辺相場に埋もれない！唯一無二の価値を作るリノベーション『和処-wadocoro-』
競合がいないから「個が立つ」強み
照明の工夫も、間仕切りの設計も、単体のテクニックとして優れているのは確かです。
ただ、これらが本当に力を発揮するのは、物件全体に一本の「コンセプト」が通っているときです。
弊社が手がける『和処-wadocoro-』は、台東区という街の文化的な土壌を活かした、和モダンをベースにした独自のリノベーションブランドです。
「和モダン」と聞くと「畳や障子のこと？」とイメージする方もいます。
もちろんそれも選択肢のひとつですが、私たちが目指しているのはもっと本質的なことです。
「ドアを開けた瞬間に、ふっと肩の力が抜ける空間を作ること。」
慌ただしい都会の日常の中で、自分の部屋に帰ったときだけ感じられる
「ここは自分の場所だ」
という感覚を、設計で意図的に作り込むことです。
素材の選び方、照明の色温度、収納の見せ方、間取りの余白。
こういった要素をひとつひとつ丁寧に組み合わせることで、写真を見た瞬間に「なんか他と違う」と感じてもらえる個性が生まれます。
その個性が何を生むかというと、
「他の物件と比較する」
という思考から入居者候補を引き離します。
「あっちの部屋と比べてどっちが安いか」
ではなく、
「この部屋に住みたい」
という感情が先に動く。
これが「指名買い」です。
指名買いが起きると交渉の構図が変わります。
「家賃を少し下げてほしい」という話が出にくくなり、「空いたら教えてほしい」という問い合わせに変わっていく。
競合相場と戦わなくていい。
それが『和処-wadocoro-』が目指す、台東区の築古物件、
いや、日本人の感性に訴えかけ、外国人の好奇心をそそるリーシング術における本当の強さです。
台東区に好んで住む人たちは「どこに住んでいるか」にこだわりを持っています。
そのこだわりに応えられる空間を作れたとき、部屋は単なる「居室」ではなく「ライフスタイルの一部」になります。
そうなれば、家賃はコストではなく「価値への投資」として入居者に受け入れられます。
まとめ：高額なリフォーム見積もりで悩む前に、まずはプロの「診断」を
管理会社の「賃貸経営目線の提案力」で利回りは激変する
この記事でお伝えしたかったのは、シンプルにひとつのことです。
「お金をかければいい物件になる」という思い込みを、一度疑ってみてください。
数千円の照明交換で内見成約率が上がる。
電気工事ゼロの間仕切り設計で月1.2万円の家賃アップを実現する。
これらは全部、実際に弊社の周辺の現場で起きたことです。
アイデアとターゲティング次第で、家賃は上げられます。
ただ、同じことをどの会社に頼んでも同じ結果が出るわけではありません。
照明の選定ひとつでも、ターゲットとなる入居者層のライフスタイルや好みを理解していなければ、的外れな選択になります。
間仕切りの開口部設計は、空調の気流計算と防音バランスの経験がないと、機能しない仕上がりになります。
もちろん、小さな空間を作る場合はベッドなどの配置や、それ以外の空間とのバランス感が大事になります。
「いい工事をする会社」と「賃貸経営を一緒に考えてくれる会社」は、まったく別物です。
工務店やリフォーム会社が出す見積もりは「工事の費用」です。
「この工事で家賃がいくら上がるか」
「投資回収に何年かかるか」
「どの入居者層に刺さるか」
そういった視点は、工事業者の仕事の範囲外です。
一方、賃貸管理を本業とするプロは、市場の動向・入居者ニーズ・コスト構造をすべて踏まえたうえで、「この物件に最適な投資額と施工内容」を提案できます。
フルリノベの見積もりを受け取って
「高すぎる…」
と感じているなら、その見積もりを持って私たち、いや私「榎本」にセカンドオピニオンを求めてください。
「本当にそこまでやる必要があるのか」
「もっと低いコストで同等以上の効果が出る方法があるのではないか」
その問いに、現場の経験から具体的な答えを出せるプロとしてとことん相談に応じます。
弊社では、台東区を中心とした築古アパート・マンションのバリューアップ相談を無料で承っています。
「今の物件をどうすべきか整理したい」
「他社の見積もりが妥当か確認したい」
「何から手をつければいいかわからない」
どんな段階のご相談でも構いません。
あなたの物件が本来持っているポテンシャルを、正しい投資で引き出すお手伝いをします。
まずはお気軽にお問い合わせください。
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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TEL:03-5806-3123
| 【この記事を書いた人 ルームキューブ 代表取締役 榎本 敦史】 賃貸需要、お客様の嗜好を把握し、コストパフォーマンスを重視して手掛けるリノベーションプランニングに定評がある。自身で手掛ける満室状態が続く和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-』や、洗練された都会的なデザインのリノベーションプランで、数々の物件の空室対策と賃料ＵＰ、高値売却を実現している。 【保有資格】 宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・賃貸住宅メンテナンス主任者など |
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