失敗しない不動産投資のための「想定賃料」と「査定賃料」
2020.02.11
不動産投資の罠
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フラット３５を不正に利用して不動産投資をしているオーナー様はいらっしゃいませんか～？
金融機関から一括返済を求められますよ～！
更に住宅ローン減税なんてくらっていようもんなら脱税疑惑も降りかかりますよ～！
気を付けましょう～～！！
・・・と、今回の話はそんな話ではないです。
今日書かせていただく内容は、不動産投資を始めるにあたって、特に初心者の方には知っておいていただきたいこと。
知っておかないと不動産投資で失敗してしまう可能性が格段に上がってしまうとても大事なことを書いていきます。
まず何のために不動産投資をするのかを考えてみましょう！
・安定資産を手にするため
・レバレッジを効かせて儲けるため
・老後の個人年金のつもりで
・生命保険代わりに
・リスクが小さいから
・大家って響きがかっこいいから
・女の子にモテるかもだから
・家出した子を匿えるから（←これ、ダメよ。最近も捕まってる自称不動産投資家さんいますよ～。）
などなどいろんな理由があると思います。
総じて言えること。
赤字を出してでも不動産投資をしたい。
なんて奇特な方はそうはおりませんよね。
（いらっしゃるならコソッと連絡ください。いい物件いくらでもご紹介します♪）
ほぼ全て、99.9999999％以上の方は、不動産投資を通じて将来的な資産形成や、賃貸経営を通じて収益を上げたいという方です。
ということは「儲からないならやる意味がない。」ということですね。
この「儲かる」とは何か？
家賃が入ってきて、必要経費を差し引いても利益が出るということ。
つまり、入居が決まって、想定していた賃料が入ってきているということ。
（想定の段階で税引き後赤字の物件を買っちゃってる人は早くご相談くださいｗ！！）
そうです。
重要な話はここ。
「想定の賃料」
いくらで貸せれば、いくらの経費が出て行って、所得税を色々ぐにゅぐにゅするといくら手残りして、これが儲けで・・・
っていう「いくら」が「想定賃料」です。
この想定賃料で貸すことが出来なければ、不動産投資は失敗からスタートしているといっても過言ではありません。
保有した後の節税効果や、出口の売却でキャピタル狙っちゃってる不動産投資って、なかなかうまくはいかないもんです。
それは、基本的には賃貸経営で儲けを出している上での話だったり、出口なんてのは最悪の逃げの際に打つ手だと思ってください。
まあ、買わせたい不動産会社の営業トークですね。
貸していて儲かる物件なら保有しておくに越したことはないですよ。
売って他を買い直して、もっと規模を大きく・・・
という向上心のある方もいらっしゃるかと思いますが、そういったことは既に資金力のある大手の業者やファンド、リートなどがやっていると思った方がいいです。
話を戻しますが、想定賃料。
その想定賃料が間違ってたら不動産投資は失敗します。
想定賃料は、「そうであってほしい賃料」であり、「それくらい儲かるって言っても信じてもらえそうな賃料」であり、「それくらいで貸せると言えば買ってもらえる賃料」の可能性も高いです。
その想定賃料、つまり「査定賃料」を正確に把握しておかないと、
・全然儲かっていない。
・正直、不動産投資をやっている意味がない
・なぜかマイナス
・個人年金の積み立てだと自分に言い聞かせる
・所得税の節税だ、消費税の還付だ、がないと赤字なのでただの財テク
なんて情けない結果になってしまいますよ。
そしてその不動産投資は予想外の展開を迎えます。
家賃が一円も入ってこないんです。
つまり、想定賃料から割り出した想定利回りに固執してしまった結果、空室が続いてしまうんです。
この「想定賃料」は本当に重要です。
これを読み間違えると不動産投資は確実に「失敗している」ということです。
ここでいつもの一句。
「家賃査定 理想が見えたら その９掛け 更に見るなら その８掛け」
こうあればいいと願うことは誰でも出来ますが、そうはいかないことを想定して不動産投資を始めましょうね。
不動産投資は安定した投資なんですから。
不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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