リノベ検討における間取りと賃料と利回り計算
2019.07.01
リノベーション
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設備ばかりを新しくすることをリノベーションだと思っている人はさすがにもう少ないと思います。
いまだにリフォーム会社や不動産会社から提案される設備の更新ばかりを前向きに検討してしまっているオーナー様がいるとしたら、急いで弊社にお電話ください。
そんな無駄な工事はすぐに辞めたくなるような気分にさせていただきますから(笑)
目次
１．間取りは賃料に直結する。
区分マンションの不動産売買事例の多くは「専有面積」からその金額を割り出します。
土地などの場合は「坪単価」もそうですが「一種単価」（容積率100％あたり）などを用いることが多いです。
しかし、賃貸の場合はどうなんでしょうか？
単純に言えること。
「大きな間取りになるにつれて、家賃は高くなる。」
ということ。
こちらのデータをご覧ください。
（全宅連発表のデータより東京23区のみ抜粋）
１Ｋよりも１ＬＤＫ、１ＬＤＫよりも２ＬＤＫといった風に賃料は上がっていきます。
もちろん専有面積が広いからだろうというのも当然です。
ただ、例えば33平米のお部屋があったとした場合、だだっ広いワンルームよりも、工夫して１ＬＤＫにした方が高い賃料で成約するばかりか、需要が高まり賃貸のお問合せが増えます。
だだっ広い２ＬＤＫよりもバランスのいい３ＬＤＫの方が需要があります。
間取りはそれぞれの需要が生まれるいい間取りにしていけるといいですね。
２－１．事務所リノベーションの事例
今まで倉庫として使っていた路面の9坪のテナント。
再度そのまま募集すると坪1万円として賃料10万円が相場。
120万円ほどかけておしゃれ事務所にすれば賃料12.5万円程度。
約500万円をかけてリノベーションして駐車場、ロフト付きのスペースにすると賃料15万円ほど。
同様に約400万円の改装費、民泊施設としての備品等諸々で150万円とすると管理委託料を差し引いても月額19万円程の収入。
・そのまま貸し：利回り∞（無限）
・おしゃれリフォーム：利回り25％（値上がり分のみ）
・リノベ賃貸：利回り12％（値上がり分のみ）
・リノベ民泊：利回り19.6％（値上がり分のみ）
といった感じ。
民泊は、同じ物件にお子さんも住んでいるのでリスクがあったり、近隣への抵抗もあります。
そのまま貸しはリスクがないのですが、成約するかといった点も不安はあります。しかし、家賃をいくらまで下げてもこの書き方だと利回り∞ですので成約するなら一番いいですよね(笑)
おしゃれリフォームはハマればラッキー。
また、リノベ賃貸が一般的ですし、そのまま貸しと比べるとキャッシュフローはいいです。リフォーム費用を費用として計上できると、節税効果も上がっていい感じですね。
この場合、あなたならどのパターンで賃貸経営を始めますか？
僕なら・・・
２－２．住居リノベーションの事例①
既存は大型の３ＬＤＫ。
これを出来るだけ部屋数を増やして活用していく方法もあり。
しかし、ここも同様に民泊としての運用も検討出来るエリア。
そのまま貸すことは古い物件なので正直難しいのです。
ならば貸せる状態にして募集をする（工事費130万円、賃料16.5万円）か、リノベを入れて間取りも変えて賃貸する（工事費350万円、賃料18万円）か、はたまた民泊で回す（初期費用＋工事費500万円、収入30万円）か？
それとは別に弊社の特別プランの高利回り社宅という手も（工事費300万円、賃料25万円程度）。
・そのまま貸し：賃料13万円くらい？
・原状回復：利回り32.3％（値上がり分のみ）
・リノベ賃貸：利回り17.1％（値上がり分のみ）
・リノベ民泊：利回り40.8％（値上がり分のみ）
・マル秘高利回り社宅：利回り48％（値上がり分のみ）
そのまま貸しは空室期間が相当長くなる恐れや、例えばＤＩＹ可にしてもお部屋が広い分、入居後が面倒な感じがしますのが物好きな方にはいいですよね。
現状回復プランはある意味そのまま貸しみたいなもんなので比較的いいような気もします。
リノベ賃貸にするには少し物件自体のポテンシャルや、近隣相場から見て上げきれない部分があるので頭打ちですかね。
民泊は多数の旅行者が出入りするようになるかと思いますが、近隣からの苦情に対応できるようであれば問題ないかもです。
マル秘高利回り社宅は弊社の絡んでいるちょっとした新事業ですが、うまくいくとこんな感じかそれよりもよくなります。
さあ、今回もあなたならどれを選びますか？
２－３．住居リノベーションの事例②
通常のリフォームだと既存の１ＤＫを改装するか、つないでワンルームにするだけが多いのに、あえてＤＩＹプランも取り入れたお部屋。
こちらはすでに稼働中です。
民泊など、不特定多数が出入りするのを好まれないオーナー様だったので、パターンは３つ。
原状回復貸し：工事費120万円、賃料8.5万円
和モダンリノベ賃貸：工事費200万円、賃料9.5万円
ＤＩＹ賃貸：工事費0円、賃料7.5万円
・そのまま貸し：利回り10％（ＤＩＹとの差額分のみ）
・和モダンリノベ賃貸：利回り12％（ＤＩＹとの差額分のみ）
・ＤＩＹ賃貸：利回り∞（値下がりしていますが）
競争力の低い原状回復か、空室期間が短い和モダンリノベ賃貸か、ハマってくれるまで時間がかかるが費用対効果が異様にいいＤＩＹ賃貸か？
これ、なんとなく答えが見えているようですが、あなたならどの不動産投資を選びますか？
今日の一句
「リノベより 原復の方が 数字がいい 本当の利益は どこにあるかな？」
成約のスピードや資産性の向上、利回りの改善や、近隣との関係性。
ＤＩＹ賃貸や外国人賃貸、民泊や旅館業など、色んな要素を加味しながら検討していけるといいですよね。
あと、重要なことを一つ。
管理を依頼する管理会社の持つ能力によっても、どの方法なら結果が出せるかなども異なってきますのでよくご検討くださいね(^-^)
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