リノベーションのタイミングや費用対効果について
2018.02.24
リノベーション
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最近、賃貸物件をリノベーションするという声をあまり聞かなくなってきたような気がします。
代わって登場してきた空室対策の方法としては、
・住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行を見越した民泊物件としての賃貸需要へのアプローチ
・ステージングなどのコストを抑えた物件イメージの構築によるリーシング強化
・コンセプト賃貸などの物件以外の魅力強化による新たなニーズ発掘
・ＤＩＹ賃貸によるオーナー負担を抑えた物件再生
などが現れ、リノベーションが流行り始めた頃とは少し状況が変わっているのが現状です。
それも、「リノベーション」という言葉が、「表層の模様替え」や「ただの設備新調」などの所謂「リフォーム」工事にさえ用いられるようになり、「リノベーション」の意味がどこからかズレてしまい、それがリノベーションの良さを少し消してしまっているような気がしています。
目次
１．そもそものリノベーションの意味とは？
リフォームとリノベーション違いを簡潔に書きます。
リフォーム：住宅の設備や表層を新品に交換すること。
リノベーション：住宅の設備や表層だけではなく、配管や間取りの交換・変更などを加えて、住宅の価値や機能性などを高める工事。
です。
ただ古い住宅を新しくするだけの工事はリフォームで、住宅自体を作り変える工事を含むものがリノベーションだと言えます。
２．リノベーションの費用ってどれくらい？
前項で書いたように、ただのリフォームとは違い、リノベーションは大幅な工事になることが多いので、リフォームと比較すると工事費に大きな差が出ることが多いです。
仮に40平米のワンルームをクロス張替えだけの原状回復リフォームをした場合と、同じお部屋に間仕切りを入れて1LDKにリノベーションした場合の費用を大まかに挙げてみます。
◆リフォーム
クロス張替え平米単価1,000円×150平米＝150,000円
———-
合計：150,000＋クリーニング代
◆リノベーション
間仕切り壁造作：80,000円
間仕切り引戸（材工）：120,000円
火災報知器新設（材工）：20,000円
クロス張替え平米単価1,000円×180平米＝180,000円（壁が増えることによる増額）
———-
合計：400,000＋クリーニング代
となり、250,000円、約2.7倍もの差が出てしまいました。
居室それぞれにエアコンを付けるとなるとまた費用が膨らんでしまいます。
更に専門業者では、リノベーションの場合、「デザイン料」「設計料」などの名目で追加費用が出ることもあります。
普通のリフォーム工事の費用感覚でリノベーションの見積もりを依頼した場合、出された見積もりにビックリしてしまうことがあります。
３．リノベーション費用と考え方と費用対効果
単なるリフォームで十分に賃貸ニーズが取れるとか、まだ築年数が10年程度で大幅な改修工事が必要じゃない場合は、リフォームでお部屋を綺麗にしておき、あとは管理会社のリーシング力や提案力に期待して空室を埋めていくことをお勧めします。
それとは逆にリノベーションの費用対効果が一番高くなるのは、
・以前の入居者のお部屋の使い方が荒く、原状回復費用がものすごく掛かる場合
・築年数がかなり経っており、設備交換の時期にもなっており、居室内の配管関係の老朽化も心配な場合
・賃貸募集に出しても長期間空室になったり、多額の広告料を掛けないと空室が解消されないことが続いている場合
といった「物件自体に何らか思い切った対策を講じないといけない」といったケースでリノベーションはその効果を発揮します。
リノベーションに掛かる費用は、以下のような要素を元にした考え方で計算するといいかと思います。
◆リノベーションに掛かる費用の計算方法例
リノベ工事総額（総額）：2,000,000円
原状回復費用（原復費）：1,000,000円
配管等交換費用を含む老朽化対策費用（対策費）：400,000円
賃料80,000円で平均空室期間が3ヶ月→1ヶ月になり増える収入（収入増）：160,000円
賃料が90,000円になって成約できることによる収入１年分（家賃増）：120,000円
持ち出し広告料削減費（支出減）：160,000円
※「対策費」は工事に伴い既存部分の解体と補修が必要となるため、その金額も含みます。
とすると、
総額－（原復費＋対策費＋収入増＋家賃増＋支出減）＝160,000円
となります。
つまり、16万円で物件の機能性も価値も賃貸ニーズもＵＰするということになります。
また、リノベーションを行うことで将来的な配管等の破損や老朽化に伴うリスクも回避できますので、臨時の支出を予防することにもつながります。
これがリノベーションの費用対効果です。
まとめ
今まで見てきたように、全てのリノベーションやリノベーションを行う会社でメリットが生まれているわけではありません。
また、不必要な工事に、高い工事費や設計・デザイン料などを請求してくる工事会社さんもいたりしますので、本当の適正なリノベーション費用というのはなかなかわかりずらくなっております。
ただ、弊社ではそういった不透明なリフォーム・リノベーション工事をご提案するのではなく、その物件の特性や立地、近隣ニーズ等も加味した戦略的なリノベーションを、透明性のある費用でご提案しております。
弊社のメイン業務は、賃貸管理による空室対策と住環境維持、入居者管理です。
完成したお部屋に、どれくらいの賃料でどんな方に借りて頂けるのかが最終的な結果ですので、施工させていただいた多くのオーナー様から信頼を得られているんだと自負しております。
リノベーションをお考えのオーナー様、和モダンリノベーションに興味のあるオーナー様、是非お気軽にお問い合わせくださいませ。
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