不動産ランキングに参加しています。
クリックで応援していただけると励みになります。
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

ルームキューブは「友人に紹介したい不動産管理会社ランキング」で第一位に輝きました！
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
「貸したらいくら？」「売ったらいくら？」プロの家賃査定、売却査定無料で受付中♪

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

免責事項： 本記事は不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・金融アドバイスを構成するものではありません。具体的な判断については、司法書士・税理士・ファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。

2026年の住宅ローン負担増に悩む方に、最初に結論をお伝えします。

「もう少し様子を見てから」

と考えている間に、選べる選択肢は確実に減っていきます。

ここ数年、蔵前周辺から上野などの城北エリア、京浜東北線の大宮までの売買情報を毎日見ていますが、
市場は、高値維持から値下げへ局面が移り始めており、売却を検討するなら「動けるうちに動く」タイミングです。

一方で、すべての方に売却が正解なわけではありません。

大切なのは、一括査定サイトの根拠のない高値査定に惑わされず、自分の状況に合った選択肢を冷静に検討することです。

本記事では、毎日レインズ（不動産指定流通機構）で対象エリアの動向を追っている現場の視点から、
売却判断の基準・一括査定の落とし穴・生活再建に直結する事例を具体的にお伝えします。

今すぐ他社の査定額の妥当性を確かめたい方へ
レインズの実データをもとに、現在の査定額が適正かどうかを無料でお伝えします。
👉 無料でセカンドオピニオンを依頼する

住宅ローン「売るか耐えるか」——判断を誤ると取り返しがつかない理由

結論： 貯蓄を切り崩して返済している状態は、すでに「耐えている」ではなく「削られている」状態です。
今の市場環境と手元資金の両方が悪化する前に、選択肢を検討してください。

2026年の返済負担増は「一時的な上昇」ではない

変動金利型の住宅ローンを利用している方にとって、2024年以降の日銀の利上げ局面は想定外だった方も多いはずです。
2024年3月のマイナス金利解除、同年7月の追加利上げを経て、住宅ローンの基準となる短期プライムレートは段階的に引き上げられてきました。

問題は「今後どうなるか」です。
日本銀行は引き続き正常化路線を示しており、現時点で利下げに転じる見通しは立っていません。
変動金利が「もうすぐ下がるから、もう少し我慢を」という楽観的な判断をとりづらい局面が続いています。

もし今、以下のいずれかに当てはまる場合は、「耐える」判断が将来の選択肢を狭める可能性があります。

• 毎月の返済が手取り収入の35%を超えている
• 貯蓄を切り崩して返済を続けている
• 今後の金利上昇で返済額がさらに増える変動型ローンである
• 滞納はしていないが、来月・再来月の支払いに不安がある

貯蓄ゼロになってから動いても、選べる選択肢は「任意売却か競売か」の二択に近づきます。
現金が残っているうちに動くことが、最も傷の浅い出口につながります。

2026年・京浜東北線沿線と城北エリアのリアルな市場

毎日レインズで京浜東北線沿線（台東区・荒川区・北区・さいたま市・川口市周辺）の新着・値下げ・成約動向を追っています。
2025年末から2026年にかけて、現場で見えている変化をお伝えします。

① 高値帯物件の「じわじわ値下げ」が始まっている

7,000万円以上の物件で、媒介契約の期限（3ヶ月）が切れる直前に100～200万円程度の小幅な値下げに踏み切る動きがちらほら見受けられます。
値下げ幅自体は小さいですが、これは売主が

「この価格では売れない」

と認識し始めたシグナルです。

② レインズの在庫が増えている

成約が減ることで在庫が積み上がっています。
買主が「もう少し待てば下がるかも」という姿勢に転じているのと同時に、
金利上昇で購入可能な予算が下がり、市場に出回る物件との価格差が広がっています。

③ 築20年超・実需向けは特に動きが鈍い

新築・築浅・駅近の物件には一定の需要が残っていますが、
実需（自ら住む用途）向けの築20年超になると、あからさまに動きが悪くなっています。

「少し待てば上がるかもしれない」

は、このカテゴリには通用しにくい状況です。

売却を検討するなら「今が最後のタイミング」とは言い切れません。
ただ、「少し前の方が高く売れた」という後悔のリスクは、時間が経つほど高まっています。

「売らずに貸す」という第三の選択肢——ただし条件がある

売却以外に、「自分は安い賃貸に引っ越して、今の家を他の人に貸す」という選択肢があります。
家賃収入でローン返済を賄いつつ、生活コストを下げる発想です。

ただし、住宅ローンが残っている物件を無断で賃貸に出すことは契約違反です。
発覚した場合、銀行から一括返済を求められるリスクがあります。
これは必ず金融機関への事前相談が必要です。

一点、公的に定められた例外として覚えておきたいのが、
フラット35（住宅金融支援機構）の「やむを得ない事情がある場合の賃貸容認規定」 です。

フラット35には、返済が困難になった場合など一定の条件を満たせば、
機構への届け出のうえで一時的に賃貸に出すことが認められている制度があります。

また、民間銀行でも「転勤・介護・新築に伴う一時転居」など、銀行が合理的と認める事情がある場合に、
個別相談で賃貸を容認するケースがあることは実態として存在します。

ただし、この判断は金融機関ごとに異なり、詳細は必ず担当窓口または専門家にご確認ください。

売却か・賃貸運用か・保有継続か——どの選択肢があなたに合うかは、ローン残高・物件の賃貸需要・手元資金のバランスを見ないと判断できません。

一括査定サイトの「高値査定」が引き起こす最悪のシナリオ

結論： 一括査定で提示される高い数字は「売れる価格」ではなく「媒介契約を取るための価格」であるケースが少なくありません。
その数字を信じて売り出すと、売れ残りと値下げの負のスパイラルに入ります。

なぜ「絶対に売れない高値」を提示する会社が存在するのか

一括査定サイトは、売主が「査定額が高い会社に頼みたい」と思う心理を利用する構造になっています。
不動産会社にとって、まず媒介契約を結ぶことが最優先です。

「高い数字を出せば選ばれる。売れなければ後で値下げ交渉すればいい」

という発想が背景にあります。

これは一部の悪意ある業者の話ではなく、一括査定サイトという仕組みが生み出す構造的な問題です。

台東区での実例——27%高い査定が招いた半年の塩漬け

実際に弊社が経験したケースをご紹介します（個人情報は削除・マスキングしています）。

再現条件： 東京都台東区・戸建て

台東区のある戸建て物件で、弊社の査定額より27%高い査定を出した大手不動産会社が選ばれ、その価格で売り出されました。

結果、半年以上かけて段階的に値下げが続き、最終的にそもそもの弊社の当初査定額まで下落したところで成約しました。

これはまだ「助かった」事例です。
なぜなら、残債の範囲内で成約できたからです。

もしここに今後の金利上昇が重なっていたら、売れ残っている間にローン返済が増え、最終的な価格は弊社の査定額をさらに下回っていた可能性があります。

高値査定が引き起こす「塩漬け」の負のスパイラル

① 高値で売り出す
→ ② 売れ残る（市場で「問題物件」扱いされ始める）
→ ③ 値下げを繰り返す
→ ④ その間にもローン返済・固定費が発生し続ける
→ ⑤ 最終的に「安値でも早く売りたい」状態に追い込まれる

このサイクルが回り始めると、最初から適正価格で売り出した場合より低い金額で売却することになります。
さらに金利上昇局面では、売れ残っている期間のローン負担も増え続けます。

高値査定が「有利」に見えるのは、契約を取るまでの間だけです。

今必要なのは「売れる最高値」を一緒に考える会社

2026年の調整局面で必要なのは、レインズの直近成約データを見ながら

「確実に売れる価格帯の中で最も高い数字はいくらか」

を売主と一緒に考えられる会社です。

査定額が高いかどうかより、「その数字はどのデータに基づいているか」を聞いてみてください。
答えられない会社は、根拠のない数字を出している可能性があります。

塩漬けになる前に。売主目線の適正相場を確認してください。
他社の査定書をお持ちの方も、レインズの実データと照合する無料相談を承っています。
👉 無料でセカンドオピニオンを依頼する

早期売却で生活を立て直した事例から学ぶ判断の分岐点

結論： 「高く売る」ことだけが成功ではありません。
早期に適正価格で売り切り、残債をクリアして生活コストを下げた方が、結果として手元に残るお金が多かったケースは少なくありません。

事例：ペアローン負担増から早期売却・賃貸転居へ

再現条件： 埼玉県南部・築12年マンション・共働きペアローン

共働きのペアローンで埼玉県南部のマンションを購入された方のケースです。
金利上昇により毎月の返済負担が増加し、妊娠のタイミングで奥様の収入が減少し、収支が赤字傾向に転じ始めた段階で相談に来られました。

この方が直面していた状況は以下のとおりです。

• 一括査定サイトで複数社に査定を依頼したところ、会社によって数百万円の差があり、どの数字を信じればよいか分からない
• 「もう少し待てば市場が回復するかも」という期待と「このままでは払えなくなる」という焦りが混在している
• 滞納はまだないが、このまま続けば1〜2年以内に限界が来ると感じている

結果として、高値査定に乗らず、レインズの直近成約データを根拠にした適正価格で売り出し、比較的短期間で成約しました。
残債を完済した上で手元に現金が残り、近隣の賃貸へ転居することで月々の固定費を大幅に下げることができました。

この事例で重要なのは「早く相談した」ことです。
もし半年後まで先送りしていたら、市場の値下がりと金利上昇が重なり、手元に残る金額は変わっていた可能性があります。

売却しない選択肢が正解になるケース

誠実にお伝えするために補足します。
すべての方に「今すぐ売ってください」と言いたいわけではありません。

以下の条件が揃っている場合、保有継続または賃貸運用が合理的な選択肢になり得ます。

• ローン残高より物件価値が明確に高く、売り急ぐ必要がない
• 手元に6ヶ月以上の生活費相当の現金がある
• 物件が賃貸需要の高いエリアにあり、家賃でローン返済を賄える見込みがある
• 金利が固定型で、今後の上昇リスクを受けない契約内容になっている

自分の状況がどのケースに近いかが分からない場合は、是非弊社までフラットにご相談ください。
「売却した方がいい」「保有した方がいい」どちらの結論になっても、正直にお伝えします。

よくある質問（FAQ）

Q1. すでに1〜2ヶ月の滞納が始まっています。今からでも通常売却は間に合いますか？

A. 競売の開始通知（裁判所からの書面）が届いていない段階であれば、任意売却として通常に近い条件での売却が可能なケースがほとんどです。
ただし、滞納が続くほど金融機関との交渉余地は狭まります。
1日でも早く、任意売却の実績がある不動産会社に相談することをお勧めします。

Q2. 他社で3ヶ月以上売れていません。乗り換えや相談はできますか？

A. 専任媒介契約中でも、契約期間（通常3ヶ月）の更新タイミングで別の会社への切り替えは自由です。
現在の媒介契約書の更新日を確認してください。
更新前でも、セカンドオピニオンとしての相談は別会社に依頼することができます。

Q3. 査定を依頼したら、必ず売却しなければなりませんか？

A. いいえ。査定はあくまで「今の物件価値の確認」です。
査定を受けたからといって売却を強制されることはなく、売却するかどうかの判断はご自身でいつでも決めることができます。
状況の整理や他社査定との比較目的でのご相談も歓迎します。

Q4. 住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すことはできますか？

A. 原則として、住宅ローン契約では自己居住が条件となっているため、無断での賃貸は契約違反になります。
ただし、フラット35（住宅金融支援機構）には返済困難時の賃貸容認規定があり、
民間銀行でも転勤・介護など合理的な事情がある場合に個別対応するケースがあります。
詳細は必ず金融機関の担当窓口または専門家にご相談ください。

最後に——迷っているうちが、まだ選べるタイミングです

売るべきか耐えるべきか。この問いに対して、正解は状況によって異なります。

ただ、一つだけ確かなことがあります。

選択肢が複数ある状態で相談することと、「もう選べない」状態になってから相談することでは、結果が大きく変わります。

今まだ滞納していない、貯蓄がある、物件に多少の含み益がある——
そのどれか一つでも当てはまるなら、今が相談できるタイミングです。

一括査定サイトで出てきた数字に迷っている方も、
他社の査定額が本当に根拠のあるものなのか気になる方も、
「売却すべきかどうか」から一緒に整理させてください。

無料相談・査定のご依頼はこちら
「売るかどうか迷っている」段階からのご相談も歓迎しています。
直近の売り出し・成約事例といった実データをもとに、現状の整理から一緒に始めます。
👉 無料相談・査定を依頼する

免責事項： 本記事に記載された市況情報は執筆時点（2026年）のものです。
不動産市場は変動するため、最新情報は専門家にご確認ください。
住宅ローンの賃貸容認・任意売却・税務処理については、金融機関・司法書士・税理士等の専門家への個別相談をお勧めします。
いずれの場合も迷ったり不安があればまずルームキューブへご相談ください。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
TEL:03-5806-3123

→「不動産売却」カテゴリーの記事一覧へ

不動産ランキング
ランキングに参加しています。クリックで応援していただけると励みになります。

◆合わせて読みたい記事

実家は売却？相続放棄？家じまい（遺品整理）から現金化まで一括解決する秘訣

【2026年版】台東区の不動産、今「売却」か「リノベ運用」か？収益徹底比較