「定期借家は客付けが弱い」という嘘。そのデメリット、本当に制度のせいですか？怠慢な管理会社に搾取されるオーナーの損失
2026.06.03
賃貸管理
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賃貸経営に励むオーナーの皆様、こんにちは。
台東区蔵前になぜか二店舗あるルームキューブの榎本です(笑)
「大切な資産を守るために、定期借家契約で運用したい」
そう考えて管理会社に相談した際、こんな風に一蹴された経験はありませんか？
- 「定期借家は客付けが圧倒的に弱くなりますよ」
- 「周辺相場より家賃を1〜2割下げないと決まりません」
- 「普通借家にしておかないと、間口が狭まって大損します」
ハッキリ言わせてください。
これ、全部嘘です。
厳密に言えば、嘘というよりは
「定期借家という強力な武器を使いこなす能力もやる気もない管理会社の言い訳」
に過ぎません。
他社の言う
「定期借家＝決まらない」
という言葉を鵜呑みにして普通借家で妥協しているとしたら、あなたは今この瞬間も、将来の不良入居者リスクを抱え込み、大きな機会損失を被っている可能性が極めて高いと言わざるを得ません。
とか強気に始まりましたが、個人的には定期借家じゃない方がいいとは思っています。
しかし、時代は変わってきています。
そんな「アンチ定期借家」だった私がどうしてこんな記事を書いているのか？とか不思議がりながら読んでくれると嬉しいです。
「新築57室・相場以上・すべて定期借家」を竣工前に満室にした舞台裏
「そんな綺麗事を言って、理想論だろう」
と思われるかもしれません。
では、私たちが直近で仕掛けたリアルな数字をお話しします。
全57室の東京近郊の新築大型マンション。
これを「周辺相場より少し高め」、かつ「全室定期借家契約」という、業界の常識から見れば“無謀”と言われる条件で、なんと竣工前にすべて満室（成約・申込）にしました。
このプロジェクトを始めるとき、実は他社の不動産業者や建設会社、コンサルタントだけでなく、うちの社内のスタッフからも
「新築でこの戸数を、しかも相場より高めで定期借家なんて、竣工前までに決めきれるわけがない……」
と反発というか、「嫌そう～」な空気が流れていました。
プロであるはずの不動産会社の人間でさえ、それくらい「定期借家＝決まらない」という固定観念に洗脳されているのです。
しかし、結果は竣工前の大満室。
建設会社もコンサルも口を揃えて「あり得ない」と目を丸くし、オーナー様に至っては、あまりにポンポン決まるものだから
「榎本さん、途中からもっと家賃上げちゃう？」
と色気を出されたので、「それはさすがにストップです！」と慌てて止めたほどです（笑）。
なぜ、世間が口を揃えて「客付けが弱い」と切り捨てる定期借家で、これほど圧倒的な結果を出せたのか。
その理由は、営業力やトーク力といった抽象的なものではありません。
定期借家が嫌われる本当の理由：管理会社の「思考停止」
私たちがやったことは、実は極めて基本的な部分の徹底です。
1. 定期借家を「特別なデメリット」として扱わない
多くの管理会社は、募集図面に「定期借家」と大きくマイナス要素のように書きます。
しかし、定期借家のメリット（トラブルさえなければ再契約は出来る、それを理解した質の高い入居者が集まる、等）をしっかり洗い出し、それをそのまま広告の強みとして落とし込めば、入居者側にとっては
「あ、ここは変な人が入ってこない安心なマンションなんだ」
という価値に変わります。
そもそも入居者から見れば、定期借家なんて賃貸条件のたった一要素に過ぎません。
「保証金1ヶ月分償却」とか「礼金1ヶ月」といった条件と同じレベルの話なんです。
それをあたかも「入居者に嫌われる絶対悪」のように扱っているのは、他ならぬ管理会社自身です。
2. 「決まらない」と思っている人間に、空室は埋められない
今回のプロジェクトで私が最も重視したのは、社内の意識改革です。
「この物件は定期借家だから決まりにくい」
「相場より高いから難しい」
というネガティブなイメージを持っている人間が物件担当になったら、それがどんなに良い物件であっても絶対に空室は埋まりません。
これは定期借家に限らず、賃貸管理の鉄則です。
できない理由を探して言い訳をする管理会社に任せている以上、あなたの物件のポテンシャルは一生引き出されず、家賃を下げられ続けるだけです。
だからこそ今回の物件に関しては募集開始までの賃貸情報（広告・図面）までを全て私自身が担当しました。
それは本物件に対して一番熱量が高く、一番良さを伝える自信があったからです。
結果、竣工時満室が達成出来て一安心でした(笑)
プロが明かす定期借家の唯一の弱点と、それを上回るオーナー様のメリット
ここまで定期借家の可能性をお伝えしてきましたが、プロとしてフェアに、この制度の「本当の弱点」も包み隠さずお話しします。
それは、
「再契約の際に、毎回改めて重要事項説明書の読み合わせ（重説）を行わなければならない」
という点です。
普通の更新契約であれば書類の郵送だけで済むものが、定期借家の場合は新契約の扱いになるため、宅建業法上、どうしても対面やITでの重説が必要になります。
これは管理会社側からすると、従来の更新業務とは比較にならないほどの膨大な労力と時間がかかります。
現在、弊社でも増え続ける賃料値上げ交渉に合わせて、この定期借家の再契約にともなう重要事項説明といった実務が急増しています。
そのため、大変心苦しいお願いではあるのですが、将来的にはオーナー様に多少の費用負担（事務手数料など）をお願いさせていただく可能性があることを、この場を借りてご理解いただけますと幸いです。
しかし、この「手間の発生」は、実はオーナー様にとって非常に大きなメリットに化けます。
再契約の手続きで入居者と改めて重要事項説明の機会を持つということは、入居者の現在の様子、住み心地や解約の予兆がないかを直接チェックできる絶好の機会になるからです。
生活環境の悪化による滞納リスクの先回りや、室内を荒らすような使い方の悪い兆候がないかなど、普通借家では絶対にできない「お部屋の健全な健康診断」が定期的に行えます。
このコストと引き換えに得られる「圧倒的な安心感」こそが、定期借家運用の真の価値なのです。
今の管理会社に任せておくこと自体が、最大の損失である
定期借家という、オーナー様にとって「最大のリスクヘッジ」になる制度を、自社の力量不足や手間の回避（怠慢）のために「使えない制度」に仕立て上げる管理会社が多すぎます。
- 仕組みの本質を理解し、入居者へのメリットに変換できる戦略があるか？
- 再契約の手間を惜しまず、オーナー様の資産を守るための実務を徹底できるか？
これらを持たない管理会社に資産を預け続けること自体が、今の時代、大家さんにとって最大の恐怖であり、目に見えない大損失です。
私たちルームキューブは、定期借家のリスクやデメリット、そして発生する手間をも完璧に把握した上で、それをオーナー様の「強みと安心」に変えて適切に運用できるノウハウと、現場の執念を持っています。
「今の管理会社の提案に疑問を感じる」
「定期借家で安全に、かつ収益を最大化させたい」
そう思われたなら、手遅れになって普通借家でがんじがらめになる前に、ぜひ一度私たちにご相談ください。
あなたの不動産投資の常識を、私たちがガラリと変えてみせます。
業務効率化と質の高い管理を維持するため、弊社の管理戸数は「1,500戸」を上限とさせていただいております。
オーナー様一人ひとりの資産に真剣に向き合うための決断です。
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弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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| 【この記事を書いた人 ルームキューブ 代表取締役 榎本 敦史】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 【保有資格】 宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・賃貸住宅メンテナンス主任者など |
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