飲食店への賃貸は資産価値が下がっちゃう？リスク3選をご紹介

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こんにちは、ルームキューブ株式会社の冨永です。
3月が始まり、不動産業界の繁忙期も後半戦に差し掛かってきました。
今年の繁忙期は、お客様が早めに物件を探される傾向があり、退去前に申し込みをいただくケースが多く見受けられます。
そのため、退去前の部屋の争奪戦が激しくなっている印象です。

管理会社として、早期成約は喜ばしいことですが、入居前後のトラブルを防ぐためにも、原状回復や各種手続きをしっかりと対応することが重要ですね。

さて、先日、テナントと住居が複合したマンションを所有されているオーナー様から、「飲食店に貸すと資産価値が下がるのか？」というご質問をいただきました。
オーナー様にとって、所有物件の資産価値が下がるのは避けたいことかと思います。本日はその点について実際のところどうなのかをご紹介させていただきます。

【目次】

1. 飲食店への賃貸はリスクないとは言えない！
2. １．設備によるリスク
3. ２．汚損や劣化によるリスク
4. ３．用途制限によるリスク
5. まとめ

飲食店への賃貸はリスクがないとは言えない！

結論から申し上げると、飲食店に区画を賃貸すると、業種によっては建物の資産価値が低下する可能性はございます。
ただし、すべての飲食店が当てはまるわけではなく、一概に言い切ることはできません。
しかし、オフィスや物販等と比較するとリスクが伴うのは事実です。
では、具体的にどのようなリスクがあるのか、代表的な3つのポイントをご紹介します。

１．設備による影響

飲食店を出店する際には、オフィスや物販店舗にはない特殊な設備を設置することがあります。
そのような設備を設置することで将来的に資産価値の低下を招く可能性がございます。
代表例として、以下のようなものが挙げられます。
•排気ダクト（煙を排出する装置）
•グリーストラップ（油分を処理する装置）
特に排気ダクトは、外壁に沿わせて設置されることが多く、建物の外観を損ねてしまう可能性があります。
また、排煙の向きによっては近隣住民からクレームが寄せられることもあります。
さらに、飲食店が撤退した後にこれらの設備を撤去するのは大掛かりな作業となり、外壁に跡や傷が残る場合もあるため、維持管理コストが増加する要因となります。
このようなポイントから資産価値の低下が危惧されます。

２．汚損や劣化によるリスク

飲食店では油を多く使用し、煙が発生しやすいため、建物の汚れや臭いの付着、害虫（害獣）のリスクが高まります。
実際、飲食店の撤退後の調理場や排気ダクト周辺では顕著な劣化が見られ、完全に原状回復することが難しいケースもあり、貸室内の価値が低下してしまうなんてことも・・・
また、害虫や害獣は一度発生すると駆除が困難で、住居部分へ影響が及ぶと入居者の退去につながる恐れがあります。
更に現行賃料では成約に至らず、結果として、賃料を下げざるを得ない状況に陥る可能性もございます。

３．用途制限によるリスク

飲食店が一度入居すると、上記のような設備の問題や原状回復の難しさから、次のテナントが飲食店も飲食に限定されてしまう場合があります。
本来、幅広い業種に利用してもらいたい区画が飲食店専用になってしまうと、ニーズが限定的になり、空室期間が長引きやすく、賃料収入の低下を招く可能性があります。

まとめ

飲食店に貸し出す際のリスクについてご紹介しましたが、もちろん全ての飲食店に当てはまるわけではありません。
高級店や人気のカフェ、ブランド力のある店舗が入ることで、物件周辺の人気が高まり、結果的に資産価値が向上するケースもあります。
しかし一方で、飲食店に賃貸する場合、上記のようなリスクが潜んでおり、何も知らずに貸してしまうと資産価値の低下につながる恐れがあります。
そのため、テナントの選定は慎重に行うことが重要です。
最後に、飲食店に貸す際のリスク回避のポイントをお伝えして、この記事を締めくくりたいと思います！

・長期契約が見込めるテナントを選ぶ(ブランド力の高い企業など)
→安定した賃料収入で資産価値を維持しやすくなる
・ダクト設置や水回り設備の設置を既存設備に組み込める設計にする
→改修コストや設備撤去後の建物へのダメージを減らして資産価値を維持しやすくする
・飲食以外の業種にも転用しやすい内装設計にしてもらう
→入れ替え時にスケルトンやある程度の下条回復がしやすい設計にしてもらう事で次回入るテナントの自由度を向上させる

飲食店OKの場合はこのような対策を講じながら、資産価値の維持・向上を目指していきましょう。

弊社では社員全員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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