築古物件で実際に起きた建物トラブル３選

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こんにちは、管理部の冨永です。

久しぶりの投稿で恐縮です。

管理部スタッフによるブログの再始動させる試みで本年は定期的にブログを更新していこうと決意をしました。

皆様、温かく見守っていただけますと幸いです。

久々のブログ第一弾は築古物件の管理におけるトラブル事例を紹介していこうと思います。
弊社には数多くはないですが、築50年を超えるような管理物件もいくつかございます。そう言った物件を日々管理していると、やっぱり築年数の経過した物件で起こりやすいトラブルなどが出てきますのので、そちらを皆様にも共有できればと思った次第です。

今後、もし築古物件の購入や所有されている物件が築年数していくにつれてどんなトラブルが起きるのかなどの参考になれば幸いでございます。

【目次】

1. １．浴室漏水被害
2. ２．シロアリ被害
3. ３．ネズミ被害
4. ４．まとめ

築古物件で実際に起きた建物トラブル３選

１．浴室漏水被害

築年数が古くなるにつれ、浴室はユニットバスタイプではなく、セパレートのタイル張りタイプの浴室が増えてきます。このタイプの浴室の場合、築50年を迎えるころにはタイルが割れたりやバランス釜を設置している場合はバラ釜設置部分のコンクリが削れたりすることで下の階や脱衣所側へ漏水するリスクが増加します。また、このころの浴室は腰より上にあるタイルの裏は防水処理をしっかりしていなかったりするためタイルの劣化が漏水に直結することもございます。
実際に弊社管理物件の同じ物件で年間3件の浴室から下階への漏水被害がございました。

【対処法】
・ユニットバスを設置する
・タイルやコンクリの補強をして防水施工をする

これは物件の運用方針によるかと思いますが、建て替え等を検討しているようでしたら補強と防水、その予定がない場合はユニットバス設置を検討しても良いかもしれませんね。
因みに弊社管理物件では建て替えも視野にございましたので、原因箇所の補強をして防水施工を実施しました。

２．シロアリ被害

シロアリ被害は木造建築の築年経過で発生しそうと想像される方も多いかと思います。
まさにその通りで築古になるにつれてシロアリ被害が発生する物件もございます。築浅でも被害が発生するケースはございますが、やはり古い建物で発生しやすい被害です。シロアリが発生する原因は木材の腐食や湿度、日陰が多いなどがございます。漏水や雨樋の劣化などを放置すると建物のメンテナンスを怠るとシロアリ被害が発生する確率を上げてしまいますのでご注意ください。
シロアリは居室の浴室や出窓、支柱、腐食が進んでいる木材付近で発見されることが多く、1階の入居者様からシロアリ被害の報告があって発覚することがほとんどです。

【対処法】
・専門業者への駆除依頼
・ホームセンター等のシロアリ駆除グッズで対処

シロアリ発見時はや怪しいと思ったら専門業者への相談してみましょう。ホームセンターにシロアリ駆除グッズもございますが、効果を感じにくい印象がありました。(あくまで経験上です)以前に弊社スタッフがホームセンターで購入できる薬剤等で駆除に向かいましたが、症状改善せずで結局専門業者に依頼したという過去もございました。業者に依頼すると、まずは怪しい部分を調査してシロアリがいる箇所に目星をつけます。その後、該当の木材等に穴を開けて薬剤を注入して穴を塞いでシロアリを駆除します。
※他の施工法もあるかと思いますが、弊社の案件ではいずれも上記施工でした
いずれの物件も一定の効果を発揮したのか、以降のシロアリの問い合わせは今の所ございません。

購入した物件は致し方ない場合もありますが、所有中の物件の場合は木材の腐食が発生しないように定期的なメンテナンスを心がけましょう。

３．ネズミ被害

今回紹介している事例の中で頻出する被害は個人的にネズミ被害です。構造を問わず古い物件には現れるネズミ・・・弊社の管理物件でもネズミ被害に悩まされている物件がいくつかございます。ネズミの発生原因は主に外壁の劣化による穴です。小さな穴でも侵入してくるため、侵入経路を特定することも困難なケースがございます。夜になると走っている音がする、キッチン下収納の壁を食いちぎられた、天袋に穴が開いているなどの被害でネズミ被害が発覚することが多いです。

【対処法】
・専門業者への依頼
・ホームセンター等のネズミ駆除グッズで対処

ネズミ被害に遭った場合もシロアリと同様に専門業者に一度見てもらいましょう。ネズミ被害を食い止めるのに必要なのは侵入経路の特定です。侵入経路をなくすことができれば、後は侵入したネズミを駆除するだけです。ただ、この侵入経路特定がかなり難しく、ネズミ被害を完璧に改善した物件は正直今の所ございません。めぼしい経路を塞いでも別の場所から侵入されたり内側から開けられたりと、いたちごっこになることもございます。また、侵入経路の特定と併せて侵入したネズミ駆除のトラップを設置します。トラップはネズミ捕りか毒餌です。いずれも季節や物権によって得手不得手がございますので、駆除業者と相談してみましょう。個人で購入できるトラップ等は原因の根本解決には至らないので、応急処置程度の気持ちで使用してみるのはアリかと思います。

ネズミは被害が出る前に予防することが大切です。
定期的に外壁や共用部の劣化や穴がないかの確認、大規模修繕の実施、入退去のタイミングでの室内チェックなどでネズミ被害の兆候がないかを確認しましょう。

４．まとめ

築古物件のトラブル、いかがでしたでしょうか。一つ一つが厄介な被害でしたが、それが全て発生する物件もございます。そうならないためにも定期的なメンテンナンスやチェックを、これから購入する場合は被害の有無や外壁や共用部に怪しい箇所がないかを確認してみてください。弊社ではそのようなトラブルも協力業者と連携を取りながらトラブル解決に尽力いたします。ご相談等ございましたらお気軽にお声がけくださいませ！

弊社では社員全員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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