決まる！家賃査定方法５選！
2018.09.28
空室対策事例
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賃料の値下げを考えているオーナー様。
不動産会社に言われるがままの賃料設定にしてしまっていませんか？
賃料はもちろん安ければ決まります。
ただ、やみくもに下げていては収支を悪化させます。
一体どれくらいの家賃査定が正解なのでしょうか？
「家賃査定方法５選！」なんてあるわけありません(笑)
しかし！今日はこれこそ効果的！これなら自分を納得させられる！
という家賃査定方法５選を書いてみたいと思います。
文中において、「家賃査定」・「賃料査定」・「賃料設定」・「家賃設定」と、色んな言葉が入り混じりますが、深く考えずに読み進めてもらえたらと思います^^(笑)
目次
１．基本！近隣競合物件と比較する！
一番基本的な賃料査定方法。
近隣で出ている同様の物件と比較していく方法。
どこの会社さんもこういった査定方法を行っているでしょうね。
もちろんこれが基本です。
この方法が間違いなければ空室対策に直結します。
しかし、それをしたうえで募集しているのに決まらないから賃料下げましょう！
・・・なんてありませんか？
ということはその査定基準が間違っていたんですね。
正確な査定はざっくりでは出てきません、
千円、二千円でもお客様から見たら大きく異なるんです。
２．複雑！築年数でぶつける！
同一より新しい築年数、同様間取りの物件内で一番安くする方法があります。
これは査定というよりは「家賃設定」方法ですね。
自分の物件が「築15年」だとします。
同じ築年数以内ので検索した時に一番安く見えるようにするんです。
そうすれば決まります。
間取りや専有面積の条件を足せば足すほど賃料は高くなっていきます。
より詳細の条件を指定していけば少しずつ上がっていきます。
しかし、条件を入れ過ぎるとまた決まらない賃料になります(笑)
じゃあ、どの辺りまでの条件を入れていけばいいのか？
これが家賃査定のコツです。
そこが、それぞれの不動産会社の腕の見せ所です。
３．応用！間取り縛り！
これ最近好きです。
同エリアの同間取りの物件限定で比較していく方法。
もちろん、築年数も平米数も関係ありません。
間取りの中で比較してどれくらいの賃料に設定していくか。
これも「２」の方法と同様に、条件を追加すればするほど賃料が変動します。
どこまでの条件を追加していくのか、ここがミソになります。
ここも、それぞれの不動産会社の腕の見せ所です
４．即効！５％下げの法則！
どうしても決まらないお部屋。
それこそ、半年も空いてしまっているお部屋をどうしても決めたい場合。
この方法が有効です。
「１」で出した査定金額より５％下げた賃料設定にするんです。
￥100,000なら￥95,000です。
￥50,000なら￥45,000です。
この５％はとても重要です。
３％だと効果が薄いです。
７％だとやり過ぎです。
５％がちょうどいいんです。
まあ、「１」の方法で出したそもそもの査定が間違っていると全く無意味ですが。
５．どうにでもなれ！ではない、半年間半額！
初期費用下げて、広告料出して、何とか・・・
なんて考えている人いませんか？
それなら「半年間半額」にするんです。
問い合わせが増えてきます。
更に言えばそもそもの査定が多少間違ってても、関係ないほどのインパクトの賃料設定になります。
あとは決めきる営業力のあるスタッフが対応していくかというところだけです！
６．まとめ
賃料査定については各社によって方法が異なります。
システムで吐き出している会社もあれば、そうでもない会社もいます。
弊社は両社混合のハイブリッドです。
どちらかといえばシステムより、市場ニーズや営業感覚を元にしている部分が強いです。
その方が空室対策にもなり、退去を発生させにくい賃料設定となり、オーナー様にきっといい結果になると信じています。
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