建物老朽化に伴う大規模修繕の必要性 part.2

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こんにちは。
賃貸管理部の橋詰です。
最近ようやく暖かくなってきたかと思いきや１０年に一度の最強寒波とやらが日本列島を覆い極寒になるとの予報ですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
場所によっては過去最高の積雪を記録しているところもあり、日常生活を送れない方もいるかと思いますが、お体健康には十分ご注意頂き無理なことはせずに生活をお送り頂ければと思います。

ところで、今回は前回に引き続き、建物老朽化に伴う鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）について具体的なダメージとその原因、影響、およびその対応策についてお話しできればと思います。

【目次】

1. １．鉄筋コンクリート造（RC造）の経年劣化と対応策
2. ２．鉄骨造（S造）の経年劣化と対応策
3. ３．まとめ　〇定期的なメンテナンスの重要性

１．鉄筋コンクリート造（RC造）の経年劣化と対応策

(1) 具体的なダメージと原因
① コンクリートのひび割れ
原因: 乾燥収縮、温度変化、地震の影響、鉄筋の錆による膨張
影響: ひび割れから水が浸入し、中の鉄筋が錆びてさらに劣化

② 鉄筋の露出・錆び
原因: コンクリートの中性化、塩害（海沿い地域など）、施工不良
影響: 鉄筋の腐食が進むと、コンクリートの剥離や構造強度の低下

③ コンクリートの剥離・爆裂
原因: 鉄筋の錆による膨張、凍害、施工時の品質不良
影響: 外壁の落下事故、建物の耐久性低下

④ 漏水・雨漏り
原因: 目地や屋上防水の劣化、クラックの進行
影響: 内装材の劣化、カビ発生、コンクリートの中性化促進

(2) 対応策・工事内容
① ひび割れ補修
軽微な場合: シーリング材やエポキシ樹脂を注入
大きい場合: Uカット補修工法（ひび割れ部分を削り、樹脂を充填）

② 鉄筋の防錆処理
方法: 露出した鉄筋の錆を除去し、防錆塗装や断面修復工法を施す

③ コンクリート剥離の修復
方法: 脆弱部分を除去し、樹脂モルタルやポリマーセメントモルタルで補修

④ 防水工事
方法: 屋上防水（ウレタン防水・シート防水）や外壁シーリング打ち替え

⑤ 表面保護工法
方法: コンクリートの中性化防止のため、塗装や撥水材を塗布

２．鉄骨造（S造）の経年劣化と対応策

(1) 具体的なダメージと原因
① 鉄骨の錆び・腐食
原因: 露出した鋼材の酸化、塩害、結露による水分付着
影響: 鉄骨が細くなり、耐荷重性能が低下

② ボルトや溶接部の劣化
原因: 地震や振動による負荷、経年による金属疲労
影響: 接合部の強度低下、構造的な破損リスク増大

③ 塗装の剥がれ
原因: 紫外線や雨風による劣化、施工不良
影響: 錆びの進行、鉄骨の寿命短縮

④ 床や屋根の劣化（デッキプレート・折板屋根）
原因: 雨漏り、錆び、長期使用による摩耗
影響: 屋根の穴あき、床の耐荷重性能低下

(2) 対応策・工事内容
① 錆の除去・防錆処理
方法: ケレン作業（サンドブラスト・手工具）で錆を除去し、防錆塗装を施工

② 補強工事
方法: 劣化が進行した鉄骨部は溶接や鋼材の追加で補強

③ 塗装の再施工
方法: 防錆塗料（エポキシ系・ウレタン系）で鉄骨を保護

④ ボルト・溶接部の点検・交換
方法: 締め直しや交換、非破壊検査による安全確認

⑤ 屋根・床の補修・交換
方法: 錆が進行したデッキプレートや折板屋根は交換や再塗装

３．まとめ　〇定期的なメンテナンスの重要性

RC造・S造ともに、定期的な点検と早期補修が建物の寿命を延ばすためには重要になります。
おおよそ１5年～２0年ごとに外壁調査・鉄骨点検を実施して、ダメージ箇所があった場合はその都度修復を実施し、30年程度で大規模修繕を検討（外壁改修・鉄骨防錆・防水工事）するのが良いかと思います。
海沿いや寒冷地ではより短いスパンでのメンテナンスが必要となりますが、経年劣化による建物の安全性の低下は、早期の対策によって大きな修繕コストを抑えることができます。定期点検を怠らず、適切な補修工事を計画することが重要になりますので、一度弊社までお問い合わせ頂ければ建物診断を致しますので、ご用命の程宜しくお願い致します。

弊社では社員全員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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