建物老朽化に伴う大規模修繕の必要性

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こんにちは。
ブログの投稿大変ご無沙汰しております。
お久しぶりです。賃貸管理部の橋詰です。

今回のブログ内容ですが、築年数が１０年以上経過している建物において、屋上や外壁、共用部分等に何かしらの劣化なり不具合が見えてくる時期かと思いますが、その不具合をカバーすべく修繕をテーマに『建物老朽化に伴う大規模修繕の必要性』について記載致します。

現在弊社では、屋上外壁防水工事業者さんとタイアップをして建物診断を無料で実施させて頂いております。その目的としては、ご所有の建物についての屋上や外壁等の現状を把握して頂ければ（弊社含めて）というのが第一の目的となります。それと併せて、今後将来的に建物を長持ちさせるべく対策や入居者様の満足度向上に繋げることができればという思いの一環として実施させて頂いております。

建物おいて今現在も良好な状態を保っていてまだまだ手を入れずに大丈夫なのか、あるいは早急に手を入れないと建物全体的に悪影響を与える状態なのかこの機会にご確認頂ければと『建物診断報告書』のご提示をしているところです。

【目次】

1. １．建物法定耐用年数と建物寿命について
2. ２．建物大規模修繕について
3. まとめ

１．建物法定耐用年数と建物寿命について

巷では、建物に対しての法定耐用年数というキーワードが飛び交っているかと思いますが、その意味を改めさせて頂きますと、

〇法定耐用年数とは、減価償却などの計算に用いることを目的として、国税庁により定められた耐用年数のことになります。

よって、法定耐用年数＝建物の寿命　と勘違いしている可能性があるかと思いますが、これは間違いとなります。

なので、法定耐用年数を過ぎても建物の寿命ではないので、十分に使用でき、大規模修繕やリフォームなどを行うことにより、法定耐用年数を過ぎても問題なく使えるということになります。
但し、大規模修繕やリフォームを怠ってしまうと、建物にダメージを与えてしまい、建物寿命が短くなってしまいますので、注意が必要となります。

ところで、法定耐用年数と寿命はどのくらいなのということで、各構造毎に見て行ければと思います。

《建物法定耐用年数》
・鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)：住宅 ４７年　事務所 ５０年　店舗 ３９年
・鉄骨造(Ｓ造)：住宅 ３４年　事務所 ３８年　店舗 ３４年
・木造：住宅 ２２年　事務所 ２４年　店舗 ２２年
※上記は主となる構造となり、更に細分化すると年数に前後しますので、ご了承下さい。

《建物寿命》
・鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)：５０年～１００年程度
・鉄骨造(Ｓ造)：４０年～７０年程度
・木造：３０年～６０年程度
（高品質な木材や適切なメンテナンスがあれば100年以上使用可能）

建物寿命についての補足となりますが、
・鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)の場合
寿命を左右する要因：
コンクリートの中性化（鉄筋の腐食を引き起こす）
外壁の劣化やひび割れ
防水処理や点検の有無
大規模な集合住宅（マンション）や公共建築物は、適切なメンテナンスで50～100年以上使用されています。

・鉄骨造(Ｓ造)の場合
寿命を左右する要因：
鉄骨の錆や腐食
塗装や防錆処理の定期性
接合部（ボルト・溶接）の劣化状況
商業施設や工場などの鉄骨造建物は、錆対策が不十分だと劣化が早まり、寿命が短くなることがあります。

・木造の場合
　　寿命を左右する要因：
シロアリ被害
湿気や腐朽
定期的な防腐・防蟻処理の有無
日本の伝統的な木造建築（寺院や神社など）は、定期修繕により数百年保たれています。

◇メンテナンスによる寿命延長の可能性としては、適切なメンテナンスを行えば、以下のように寿命を延ばすことが可能となります。
RC造：中性化対策や定期補修で100年以上
S造：防錆処理や劣化箇所修繕で70～90年
木造：湿気管理や防腐処理で60～100年以上

◇実際の建物の寿命◇
建物寿命は、法律や経済的な要因で決まることもあります。
例えば、日本のマンションは建て替えの平均年数が約37年とされていますが、これは寿命ではなく、時代の変化やニーズによるものになります。
適切な管理をすれば、どの構造でも寿命を大幅に延ばすことが可能となりますので、先ずは建物の現状把握をして頂き、そのあと寿命を延ばすための対応策を練るのはいかがでしょうか。

２．建物大規模修繕について

建物の老朽化に伴う大規模修繕を行うべき主なポイントは以下の3点になります。

1. 構造体の健全性確保
建物の主要構造（柱、梁、基礎など）の劣化は安全性に直結するので、亀裂･腐食･ひび割れがある場合は、早急な補修が必要となります。

2. 外装の劣化対応
外壁や屋根の劣化は、雨水浸入や断熱性能低下の原因になりますので、防水層や塗装の再施工が非常に重要になります。

3. 設備の更新
給排水管、電気設備、空調機器などの設備は耐用年数が短く、劣化すると機能低下や漏電漏水のリスクがあります。

以上が、主なポイントになります。

その次に、大規模修繕はどの時期に実施した方が良いのかという所ですが、何か被害が遭ってからでは遅いので、ある程度の理想時期は以下の通りになります。

・鉄筋コンクリート造（RC造）：
15～20年ごとに外壁・防水工事、コンクリートの劣化診断
30～40年で給排水管や設備更新

・鉄骨造（S造）：
15～20年で塗装の再施工（防錆対策）
30年で接合部の劣化確認、断熱材や防水層の交換

・木造：10～15年ごとに屋根や外壁の点検・修繕
30年程度で構造部の劣化診断（柱や梁の腐朽やシロアリ被害など）

【大規模修繕のまとめ】
適切な時期に点検・修繕を行うことで、建物の寿命を大幅に延ばすことができるので、時間と費用が掛かることにはなりますが、長い目で見ると何か被害が起きてからの修繕費用の方が何倍にもなる可能性がありますので、ご検討頂く必要があるのかなと思います。
更に、建物の不動産価値を上げる事にも繋がりますので、点検・修繕（メンテナンス）はメリットそのものです。
特に、鉄筋コンクリート造は中性化防止、鉄骨造は錆対策、木造は湿気管理がポイントになります。

まとめ

今回は【建物耐用年数と建物寿命について】【建物大規模修繕について】となりますが、次回は具体的な事象を挙げて原因と影響、および対応策について進めさせて頂ければと思います。

それでは、これにて失礼させて頂きます。
『建物診断』にご興味のある方は、是非ともご用命頂ければと思いますので、気兼ねなくご連絡頂ければと思います。何卒宜しくお願い申し上げます。
最後までお読み頂きまして、誠に有難うございました。

弊社では社員全員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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