家賃査定と賃貸需要のバランスを読む！
2018.08.16
賃貸管理
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不動産投資を始める際、それが区分の物件でも一棟物件でも必ず最初に行うこと、
それが「家賃査定」や「賃料査定」と呼ばれるもの。
近隣取引事例や競合事例を元に、そのお部屋が月額いくらで貸せるのかを査定していきます。
査定には色んな方法があります。
売買物件を鑑定評価する際に用いられる「取引事例比較法」・「収益還元法」・「原価法」、
更に「一般的要因」・「地域要因」・「個別的要因」の中で言えば、
「取引事例比較法」と「一般的要因」・「個別的要因」を組み合わせるのが
賃貸物件の家賃査定をする際は効果的です。
そしてその中でも一番重要なのが「個別的要因」をより詳細に分析することなんです。
目次
１．机上の査定では限界がある。
家賃査定を行う際に近隣事例を見てから結論を出していることが多いのが大手。
その大手の出すような査定金額に「やる気」を上乗せするのが仲介会社。
大手は安定感と看板の強さを売りにオーナー様を開拓します。
仲介会社は見せかけの高い査定賃料を元にオーナー様を開拓します。
しかし、このいずれの家賃査定方法も僕は危ないと思っています。
大手の査定は「個別的要因」を軽視しているので、実情とは異なる。
仲介会社の査定は、物件の要素を無視した「マンパワー」を計上した高めの賃料設定で、
ここを信じて利回りを計算してしまうことが一番危険。
つまり、物件にはその物件が本来持つ力があるので、
机上でウンヌンカンヌンを語っても、それはあくまで「目安」でしかないのです。
２．綺麗な査定表を崩してみる！
仮に、もう既に収益用一棟不動産で不動産投資を始めるための賃料表を取得している方！
その賃料表の賃料を少しずつ崩せないか検討してみませんか？
「102と103は同じ間取りだけど、103の方が日当たりがいいなあ。」
「401と501はワンフロアー違いだけど501は最上階だなあ。」
こういった風に、賃料査定を杓子定規にやっていると見えてこない要素があるはずです。
それを一番知っているのは物件のオーナー様と、私達のように細かい点を意識する不動産会社。
こうしてそれぞれのお部屋の個別的要因を掘り下げていくと、
整っていたはずの賃料表が少しずつ崩れてきませんか？
。
３．そもそも査定なんて必要ない？
例えば、
「この物件の賃料は８万円です。」
と査定されたとしても、果たしてそれが本当でしょうか？
『俺ならその物件を10万円で借りたい。』
という人が現れたらそれは10万円でもいいわけですよね。
つまり、その物件が相場はいくらかということはとても重要ですが、
そういうものを度外視しても、家賃は設定していくことが出来るかもしれないのです。
そういった方法で家賃を設定していくとなれば、
そもそも、細かな家賃査定なんて必要ないと言っても過言ではありません。
もちろん、それで借りてくれる人が現れてくれるのであれば。
４．まとめ
以上で見て来て結局弊社は何がいいたいのか分っていただけましたでしょうか？
・机上の家賃査定はあくまで目安（市場を知るための情報程度）
・整った査定表は崩してみよう（よりその物件を細かく見よう）
・借り手がいるのかを想像してみよう（需要が生まれる可能性を予測しよう）
ということです。
隣同士同じ形のお部屋が500円賃料が違ってもそれはよくあることです。
ワンフロアー上のお部屋が3,000円高いなんてこともよくあることです。
一階のお部屋の家賃が、二階よりも高いこともあったりします。
そういった細かい査定を通じて、より一番勝負できる賃料を導き出すこと、
それが賃貸管理を担う不動産会社が行うべきワンランク上の家賃査定だと思います。
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