【やるならやる！】賃貸不動産投資の収支改善方法５選！
2020.12.26
賃貸経営
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新築時の賃貸査定が築年数の経過とともにどんどん下がっていく。
修繕費が積みあがっていき、収入を圧迫していく。
空室が埋まらず、当初予定していた利回りなんて到底達成できない。
こんな風にお悩みの大家さんは多いと思います。
更にこれから訪れる「超空室時代」で、更に多くの物件、大家さんが苦境に立たされるかもしれません。
そんな時、「損切り」をしてしまうと得をするのは購入者。
そんな苦しい状態を見越して、今のうちに何とかしませんか？
そんな不動産投資の収益改善のご提案となる記事です。
【目次】
- １．不動産投資、賃貸経営は改善できる！
- ２－１．賃料を下げる！？
- ２－２．更新と退去に注意する！
- ２－３．設備のネックを解消する！
- ２－４．シアタールームを作る！
- ２－５．管理会社を変える！
- ３．「まずそう」は既にまずい。
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．不動産投資、賃貸経営は改善できる！
「賃料は下がるもの」
「空室は増えるもの」
そう思っていませんか？
よほどそのエリアに地殻変動が起こるような状況がない限り、何もしなければただ劣化していくだけ。
それはあらがえない事実です。
だったらどうすればいいのでしょうか？
こういった賃貸収支の改善は常に考えていかないといけない問題です。
２－１．賃料を下げる！？
突然ビックリされる方もいらっしゃるかもしれません。
家賃を下げると収支が悪くなると思いませんか？
仮にも地域の他物件と比較して高く貸せている物件の家賃を下げる必要があるのでしょうか？
答えは「下げた方が良ければ下げましょう。」です。
現状の賃料を維持することと、その賃料が相場（「近隣」じゃありません。）よりも高いことによっておこる弊害とを比較してください。
・相場よりも賃料が高いと、解約がよく出てきます。
・解約になると内装費と空室期間、更に成約手数料が出費となります。
・結果、利回りが出なくなります。
であれば、家賃を下げて、長く住んでもらいましょう。
転勤になるまで住んでもらいましょう。
いつか不動産を買う時まで住んでもらいましょう。
物件によっては、これで不動産収支は改善されることもあります。
あなたの所有されている物件がどういう状況なのかをしっかりと判断しましょう。
２－２．更新と退去に注意する！
更新のタイミングは解約のタイミング。
更新料をもらえず退去されると内装費と空室期間、更に成約手数料が・・・
つまり、更新してもらえる方法を考えることが重要です。
弊社の所有物件においては、更新時に専門業者による内装クリーニングを行っております。
数万円の出費がありますが、更新料で埋まりますし、お部屋がきれいになるので最終的な原状回復費用も抑えられる可能性があります。
そして何より賃借人が喜んでくれます♪
つまりメリットだらけです。
更新するにもお金がかかるのであれば、ゼロゼロ物件に引っ越そうかなって考える人って意外と多いですよ。
あなたの所有されている物件の周囲に、空室があふれる賃貸物件を持っているオーナー様が入居者獲得を仕掛けてきます。
それに対抗できる施策を考えることはとてもいいことだと思います。
２－３．設備のネックを解消する！
古くなっている設備を更新することは当然です。
しかし、それでは元の価値以上になることは絶対にありえません。
何をするのかといえば、その物件のネックを解消するのです。
・バストイレ別にする。
・オートロックがないからＴＶモニターホンを付ける。
・宅配ボックスを設置する。
・浴室乾燥機を付ける。
・和室を洋室にする。
・無料ネット設備を入れる。
・小さくてもいいから独立洗面台を付ける。
・デザインリフォームをする。
・リノベーションをする。
いくらでもやりようがあります。
内装業者に騙されて設備更新ばかりやってる古い大家さんってたくさんいます。
これって騙されてるんです。
やるなら「価値を上げる」為のリフォームが効果的です。
築年数の経過に伴い、減ってしまった価値の分も埋め合わせしてくれる可能性がそこにはあります。
２－４．シアタールームを作る！
もう一つ、奥の手をご紹介します。
プロジェクター付きの照明、照明付きのスピーカー、スピーカー付きのアプリで遊べるおもちゃです。
それが「ポップインアラジン」です！
僕、自宅に付けています。
６帖のお部屋でも大画面で天井から音が降ってきます。
子供はアプリで楽しめます。
TVもYoutubeも観れます。
賃料UP、空室対策にもかなり効果的です。
AD払って営業マンに吸われてしまうよりはこれの方が結果的だと思います。
是非、見てみてください。
【popIn Aladdin 2 ポップインアラジン プロジェクター 天井 シーリングライト テレビ 家庭用 映画 ホームシアター】
広いお部屋に設置する場合はコストを抑えてこちらでもいいかも。
【popIn Aladdin SE ポップインアラジン プロジェクター LEDシーリングライト スピーカー フルHD 天井 照明 ホームシアター】
※狭いお部屋だと画面が小さいただのスピーカーになってしまうので、popIn Aladdin 2にしましょう。
２－５．管理会社を変える！
色んなことをやってみてもなかなか収支の改善が出来ない場合は、もうマンパワーを変えるしかありません。
そうです。リプレイスです。管理会社変更です。
管理会社が変われば、
・客付け力が変わる。
・提案力が変わる。
・賃貸支出が変わる。
のです。
客付け力は、会社の営業によってかなり変わります。
提案力は、会社のアンテナ力や行動力によって変わります。
賃貸支出は、管理手数料だけじゃないその他の支出で変わります。
目先の数％の手数料で泣きを見ている大家さんはとても残念に思えます。
このたった数％の手数料が管理会社のモチベーションであり、大家さんの為に働くガソリンになります。
その数％で「頑張ってくれる管理会社」に管理を切り替えましょう。
３．「まずそう」は既にまずい。
「このままいくと将来どうなってしまうんだろう。」
と、感じたらもう遅いかもしれませんがまだ大丈夫です。
「このままだとまずいかも。」
は十分にまずい状態です。
早く手を打つんです。
早くしないとまずいことになります。
何事もそうです。
予防的対策をとれない経営は行き詰ります。
動くなら「今」です。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『悠々と 暮らせる未来を 夢に見て 今から動く 経営改善』
何でもいいんです。
今、賃貸経営に悩み事があればご相談ください。
今の管理会社さん、不動産会社さんの愚痴を聞かせてください。
弊社なら何らかのご提案が出来るかもしれません。
何か指針のようなものを示すことが出来るかもしれません。
管理をくださいとはあえて言いません。
（心の中で念じるだけです。）
お気軽にお問い合わせお待ちしております。
弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
