地主様の相続と賃貸経営を考えてみた。
2018.04.23
賃貸経営
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現在土地を所有しているのに、特に何にも活用していないという事はありませんか？
せっかくの資産も活用しなければ固定資産税や相続税などの対象となるだけですし、空き地として放置せず適切な管理を行う必要も出てきます。
余計な費用や手間を軽減するためにも、土地を有効活用するために賃貸経営を始めることを考えてみてはいかがでしょう。
賃貸経営は代表的な節税対策の1つですので、上手くいけば大きなメリットを享受する事が出来るはずです。
目次
１．なぜ賃貸経営が相続税の節税対策に繋がる？
土地や建物の相続税を計算する時には、時価ではなく「相続税評価額」で評価します。
賃貸経営が節税対策に繋がるのは、相続税評価額を大きく引き下げることができるからです。
・土地の場合
土地は相続税や贈与税を算出する際に、基準となる「路線価」を用いて評価します。
更地は路線価がそのまま相続税評価額になりますが、賃貸住宅用の土地など、貸家目的の宅地は「貸家建付地」での評価となるので20％程度評価を引き下げることが可能です。
・建物の場合
建物の場合は「固定資産税評価額」で計算しますが、固定資産税評価額は建築費の60％程度になる場合が多いため、現金として財産を所有するよりも節税できます。
そして賃貸住宅用の建物の場合、評価は「貸家」となるため30％評価を引き下げることが可能です。
２．基礎控除額が引き下げられていることに注意！
2015年1月から相続税の基礎控除が引き下げられています。基礎控除とは相続税がかからない範囲のことですが、改正前の基礎控除額は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人数」で計算されるものだったのに対し、改正されたことで「3,000万円＋600万円×法定相続人数」に変更されました。
40％基礎控除額が減額されたことで、地価の高い東京などを中心として、これまで相続税には無縁だった一般的なサラリーマン家庭も課税対象になる可能性がありますといわれておりますが、この資産が一般的かどうかはさておき・・・。
３．税率も変更されている！
さらに改正前は6段階だった税率は8段階へと段階を増やしているので、課税価格が2億円から3億円、または6億円を超えた場合には税率が上がっています。
法定相続人で財産を分けた後の価格が2億円を超えなければ税率引き上げの影響は受けませんが、やはり基礎控除額の兼ね合いもあり、有効に土地活用を行う相続対策が必要と考えられます。
４．財産を寝かしたままではもったいない！
せっかく所有している土地を放置し、さらに現預金で財産を寝かしているのなら、この機会に土地を有効活用して賃貸経営を始めてみてはいかがでしょう。
税金はなるべく抑えたいものですが、そのための節税対策に有効な手法なので検討してみる価値はあるはずです。
５．まとめ
土地を持っているならその土地の上に賃貸住宅を。
現金があるなら土地を購入し、そして賃貸住宅を建築する。
単純に言えばそういうことなのですが、そういう言葉に乗せられて建築を進めてしまってはいけません。
地主様に「安定の賃貸経営の魔法の言葉」を投げかけながら、高額の施工費をふっかけてくる建築会社の営業の多いこと多いこと・・・。
目先の相続税対策も重要ですが、賃貸経営は長期で考えないといけないものです。
・利回りはどれくらいか
・賃貸需要が取れるのか？
・活用できる管理会社は？
・施工費は他社見積りも取得
など、その他にもプランやデザインなども綿密に練るようにしてくださいね。
節税のつもりが将来にわたる負の遺産に変身してしまうこともよくありますよ。
新築を進めてくる甘い営業トークには絶対に騙されないようにしてくださいね。
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