【コロナ破綻】コロナウイルスで破綻する民泊とホテル
2020.04.17
空室対策事例
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中国の武漢に端を発した新型コロナウイルスの問題ですが、色んな方向に悪影響を及ぼしていますね。
不動産においても色んな影響が出ています。
訪日観光客の激減に伴い、民泊で普通の賃貸よりも儲けようともくろんでいた投資家さんたちは大打撃です。
とんでもないホテル需要を期待して開業を控えたホテルさんは、開業直後に閑古鳥が鳴くんでしょうね。
ホテルのための用地取得をし、今まさに建築に取り掛かろうとしている現場は、計画の練り直しが必要でしょうね。
今回は、そんなコロナウイルスの影響に苦しむオーナー様が、どうやってこの危機を乗り越えていこうとしているのかをケース別に紹介してみたいと思います。
目次
- １．民泊やホテル需要
- ２．民泊やホテル物件の基本的なコロナ対策
- ２－１．マンスリーなどの短期貸し物件としての活用
- ２－２．家具付き賃貸へのシフトチェンジ
- ３．どうして民泊が儲かると考えるのか？
- ４．私ならこうする！
- ５．今日の一句
１．民泊やホテル需要
オリンピックの開催が予定されるのと並行して、日本では外国人観光客の誘致に積極的に動いてきました。
年間4,000万人目標とかやっていたのがそれですね。
それに合わせて都内をはじめ、観光客が訪れそうな場所の不動産がどんどん買われていきました。
通常の賃貸物件を民泊用やホテルにコンバージョンしたり、更地にホテルを建てたり、一戸建てをリノベーションしたり。
クソみたいなサブリース業者が最悪なニュースをもたらしていた不動産業界。
そこに国内、国外問わず多くの投資家さんがお金を流し込んでくることにより、不動産市場は潤ってきました。
とにかく一般の賃貸物件も成約が早いなという気がとてもしていました。
都内の賃貸物件が少ないなと感じるほど、物件が減った気がするのもその影響かもしれません。
ソースとか調べるの面倒くさいですし、今は意味のないデータだと思うのであくまで肌感覚ですが(笑)
２．民泊やホテル物件の基本的なコロナ対策
インバウンドはもちろん、国内でも移動や旅行する人が減ってしまい、民泊やホテルの予約はスカスカです。
こんなのオーナーからすれば中国に損害賠償もんですよね。
さあ、それではオーナーとしてどういった作戦でこれを乗り越えていこうとされているのでしょうか？
２－１．マンスリーなどの短期貸し物件としての活用
せっかく家具や家電が入っているんだから、その原価回収もしていないし、捨てるのももったいないし、短期の家具付き賃貸って意外とニーズあるんじゃないか？
そう考えるオーナー様は多いと思います。
それでは例えば僕が一般的なお部屋探しをしているとして、家具付き賃貸を借りるかどうかですが・・・
基本お断りです。
せっかくの自分の城ですから自分のセンスでかっこいい家具を揃えたいです。
言葉が悪いですが、民泊用の「収益考えてとりあえずコスト抑えて揃えました。」みたいな家具はいりません。
それでは百歩譲って「短期なら借りるのか？」というところですが、
短期ならば我慢します。（消極的）
といったところです。
これって、ほとんどのお客様の感覚だと思います。
そもそも日本にはフリーアドレス的な感覚の方って少ないんです。
定着して、腰を据えて、落ち着いてって方が多いのでアドレスホッパー的なニーズはかなり少ないです。
となるとやはりターゲットは企業。
短期出張や社員研修の為の宿としての利用です。
「マンスリー需要が増えてきた。」
「オリンピック特需だ。」
こんな話もありましたが、それ自体がコロナの影響でなくなってきています。
つまり、マンスリーなどで転用しようにも、需要がありません。
ということでニーズは低い。
しかし、最近マンスリーマンション自体の数は増えていたので供給過剰。
マンスリーマンションの増加。
民泊物件の増加。
ホテル物件の増加。
それでも減る需要。
もうどうしようもないですね。
２－２．家具付き賃貸へのシフトチェンジ
短期の需要が見込めないならいっそのこと契約期間は普通賃貸借と同じでいいので一般物件として募集を。
でもせっかくの家具家電はもったいないので、これを付けるから家賃を高めにとれないかな？
これもそう考えるオーナー様は多いかもしれません。
これはさっきも書きましたが更に辛辣に書いてみます。
好みじゃない家具家電を使わされるくらいなら別の部屋にしたい。
更に言えば、こんなダサい（安い民泊用の家具家電）で賃料アップとかありえない。
といったところかなと思います。
つまり、家具付き賃貸にするなら、やはりそもそもそれ狙いで、それなりの品質のかっこよくてセンスのいい家具家電を置いておかないと、昔の「マンスリーレ○パレス」みたいなのじゃニーズが取れないです。
３．どうして民泊が儲かると考えるのか？
民泊とかを始めるオーナー様って、
「普通の賃貸に出しても利回り低いじゃないですか。でも民泊にすると収益性が格段にアップするんですよ。」
って言います。
そりゃそうです。もちろんです。
しかし、僕は数年前から多くのオーナー様に言ってきました。
「民泊とかの収益を見て物件を買わないようにしてください。
どう活用するかは別として、まずは一般賃貸物件として、
１．借り手が付きやすいか？
２．ある程度の利回りがあって収益が出るか？
で不動産投資を検討してください。」
ここを抑えておかないと、今回のように右往左往するようになってしまいます。
民泊が儲かるなら、全賃貸物件が民泊になっています。
民泊やホテル物件も数が増えれば儲かりません。
個性のない一般物件の転用レベルの民泊やホテル物件じゃ、いい料金で予約は入りません。
民泊やホテルが全て儲かるわけじゃありません。
民泊をやったことがある私が言うんだから間違いないです(笑)
民泊やホテルで儲けようって考えて、実は不動産業者や代行業者に初期費用や運用費で騙されただけの初心者投資家さんのようなミスをしないようにしましょう。
４．私ならこうする！
これ、ある意味本題です。
惜しみなく書きます。
苦しくなった民泊やホテル物件を私が所有していたとしたらこうします。
【再度の宿泊物件での活用を見据えて家具家電付き短期貸しを希望する場合】
・多少の赤字も覚悟して賃料をかなり安くしてコロナの影響が大きい時期を何とか乗り切る。
これしかないです。
少しでも傷を浅くすることに専念すべきです。
短期の家具家電付賃貸なんてニーズないです。
それなりの賃料設定をしないと借り手は付きません。
【家具家電付の一般賃貸物件にしたい場合】
・その物件のエリアやスペックの賃料相場が高いなら家具家電を撤去して普通の相場条件で募集する。
・その物件のエリアやスペックの賃料相場が低いなら家具家電付き物件として普通の相場条件＋α（ほんとに少しだけ）で募集する。
賃料相場の高い物件に住む人はステータスをある程度重視されるので自分の好きな家具で揃えたいと思います。
その逆に、室とかにこだわらず安価で色々揃ってると嬉しいなという方は、比較的賃料相場の低い物件に住む人が多いです。
所有している物件がどんな物件なのかをしっかりと判断して戦略を練りましょう。
【ホテルの場合】
・緊急受け入れ施設や、対策業務従事者（医療従事者など）の宿泊施設としての賃貸を狙う。
こんなの確率が低いのは分かっています。
しかしハイリスクハイリターンのホテルを選んでしまったからにはこれがベストです。
揃えるもの揃えて、都道府県や市区町村、医療機関に提案を持っていきましょう。
５．今日の一句
『旅館業 儲かる話と 相乗れば いつの間にやら アカン業』
こんな状況になってから文句を言うのはやめましょう。
そんなのも含めての事業ですからご自身で責任を持つことがオーナー様には必要です。
「かぼちゃの馬車」シェアハウス問題やサブリース詐欺問題も同じです。
そもそもの収益モデルが間違っていた、転換したことを受け止め、どう進めていくのか？
収入が大幅に減るかもしれません。
追加の出費があるかもしれません。
しかし、自身で手掛けた以上、何とかこの困難を乗り越えていきましょう。
どうぞお気軽にご相談ください。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】 以前勤めていた管理会社（4,000戸管理）の空室率が6％。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3％に。そして更に次の1年後には空室率を1.5％にまで改善した実績を持つ。 ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。 |
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