ワンルーム過当競争時代到来！空室対策と闘い報告！
2021.11.08
空室対策事例
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「不労所得」「ローリスク・ローリターン」なんて言われている不動産投資（賃貸経営）。
不動産は持っておいた方がいいです。持っていればいるほど儲かってしょうがない。
しかも分散投資（不動産に限らす株や先物、仮想通貨なども）しておけば一安心。
・・・果たして本当にそうでしょうか？
不動産投資で成功した体験談ばかりを聞いていて、できるつもりになっちゃってる人もいますが、失敗している人もいるんです。
そしてそれはコロナ以降の賃貸市場の動きを見てても顕著かもしれません。
今回はワンルーム過当競争時代ともいえる今の空室との闘いを紹介します。
空室対策、賃貸経営のちょっとした参考になればいいなと思います。
【目次】
- １．どうして「ワンルーム過当競争時代」になった？
- ２．空室との闘い、空室対策の重要性
- ２－１．賃貸条件を見直すのは基本中の基本？
- ２－２．ADよりもフリーレント？
- ２－３．転売目的の利回りか、収益目的の空室対策か？
- ３．可能な限り「考え、動く」管理会社でありたい！
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．どうして「ワンルーム過当競争時代」になった？
東京都心にワンルームを買っておけば必ず儲かると考えられていた「過去」。
そもそもそのワンルームを借りていたのは大半が「会社員」。
そして安いワンルームは「学生」や「フリーター」「外国人」がほとんどです。
その会社員はテレワークが主流になり、また一人暮らしが寂しくなり同棲を始める。
学生も実家暮らしで十分になり、外国人は大幅に減少。
フリーターは・・・不況で雇用が激減しているとのこと。
日本では、今後、予測される第６波を経ての来春コロナ終息が言われていたりもします。
前回も水際対策に失敗したと言われておりますが、ちょうど今日から外国人留学生や技能実習生、更にはビジネス目的の来日の原則停止が解除されました。
出来ればこのまま無事にコロナ騒ぎが収まってほしいところですね。
２．空室との闘い、空室対策の重要性
そんなコロナで減少した「ワンルーム需要」と、既存のワンルームと、これから誕生してくるワンルームが熾烈な入居者獲得戦争を繰り広げる構図となっております。
以前より本ブログでお伝えしているような「簡単に真似のできないコンセプト」のあるワンルームは別ですが、まるでメーカーのコストカット工法にお付き合いするかのように作られた不動産で行う不動産投資はかなりのリスクです。
「高く貸す！」
なんてミッションは、今では二の次かもしれません。
今現在進行中の弊社管理物件での空室対策をご紹介したいと思います。
２－１．賃貸条件を見直すのは基本中の基本？
多くの方は、高い賃料を払って都心に住む必要がなくなりました。
「家賃を下げるのは最終手段！」と言い切ってきたのですが、今は言わせてください。
「魅力的な家賃まで下げましょう。」と。
需要と供給のバランスがかなり崩れています。
都心でも一部の高級な地域を除き、一人で10万円以上の家賃の物件を探す人は減りました。
都心でも一部の高級な地域を除き、二人で18万円以上の家賃の物件を探す人は減りました。
ワンルームなら９万円後半で高級物件です。
１ＬＤＫなら１６万円後半で高級物件です。
高級じゃない物件ではそこまでの賃料は取れません。
コロナが落ち着き、また需要が大きく高まらない限り、この相場は戻らないかもしれません。
また、コロナが落ち着いたからと言って戻るとも言いきれませんが。
他社で従来10.5万円で募集していた築40年の２ＤＫ賃貸マンションの入居者がなかなか決まらなかったところ、弊社に募集依頼をいただき、再度の査定の結果、一気に9.8万円に下げました。
翌日に申込、そして成約、一週間後に入居が開始しました。
「もっと高く貸せたかもしれない。」
といった思いもあるかもしれませんが、
『この賃料じゃなかったら貸せなかったかもしれない。』
と考える方が正解です。
今回は、弊社の賃料査定が奏功したと思っております。
オーナー様にもとても喜んでいただけました。
２－２．ADよりもフリーレント？
「空室が決まらないから近場の不動産会社や仲介業者にチラシを持って相談に行った。
そこでは他社がAD（広告料）をすごく出しているから、うちももっと出した方がいいと言われた。」
あの・・・
仲介業者を太らせてどうするんでしょうか？
以前から、「仲介業者を最優先しているオーナーさんは損をしている」と感じています。
もちろん空室が仲介業者の営業力で決まることがあるのは確かです。
しかし、これも私が以前から言っているのですが、
物件力：営業力＝７：３
です。
これ以上でもこれ以下でもありません。
いかに営業が最高に頑張っても、１００点満点中の３０点の範囲で動くだけです。
それは管理会社も同じです。
ただ、ADでも出来るだけ３０点に近づく効果は期待できます。
しかし、それをやるなら個人的には「フリーレント」の方がいいです。
「フリーレント」は前述した「物件力」に加算されます。
流動的でバラつきのある「営業力」ではなく、固定評価として「物件力」に上増しとなります。
ADを管理会社や仲介業者に支払うのではなく、借りてくれる入居者に支払うんです。
その方が必ず空室対策になります。
ADとフリーレントを併用すれば効果は最大ですが、その配分はフリーレントの方に大きく寄せておいた方がいいと思います。
２－３．転売目的の利回りか、収益目的の空室対策か？
出来るだけ高く貸したいというオーナー様は、将来的な売却益も含めた不動産投資を検討されている方も多いかと思います。
逆に、もちろん高く貸せることに越したことはないが、お部屋が埋まって稼働してくれる方が先決だというオーナー様、多分正解です。
許容賃料帯に余裕を持って賃貸経営が出来ている方と、余裕のない収支計画の方では大きく異なります。
どうしても転売益で落とすことの出来ないラインのある場合は、前述したフリーレントやＡＤを駆使してある程度の空室期間も覚悟しながら満室を目指す必要があると思います。
しかしそうでない場合は、実勢に即した賃貸査定と各種条件設定を行い、なるべく空室期間を短くした賃貸経営を目指すべきです。
この場合、中途半端はいけません。
どうしても「中庸を！」といった考えの人の方が世の中に多いからです。
それが没個性になり、費用対効果の悪化を招く結果になります。
やるならやる！しかないんです。
３．可能な限り「考え、動く」管理会社でありたい！
一部の方は、これらは当たり前のことを書いているように思いませんでしたか？
その当たり前を勇気をもって提案してくる管理会社や不動産会社はいますか？
理路整然と市況を話してくれるパートナーはいますか？
そのパートナーともいうべき管理会社や不動産があなたの言いなりイエスマンだったら、空室対策の効果は半減かそれ以下になります。
市況を包み隠さず伝え、それに対しての適切な対策を提案することがプロである我々の義務です。
そして、対策の案をいくつも持てるように日頃からアンテナを張っていることが重要です。
更に、時には自分で考え、生み出すことが出来ればしめたもんです。
「当たり前」のことが出来て当然、その先が出来てなんぼ、です。
ルームキューブはそんな「先へ行く」会社でありたいです。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『苦しんでいる あなたのそばに 寄り添って 出してるサイン 気付いてね。』
賃貸経営を行うオーナー様は一企業の社長です。
管理会社はその従業員であり、仲介業者は外販業者です。
空室対策を考えるときに、管理会社はオーナーの利益を考えます。
仲介業者は企業としての売上を考えます。
どちらに相談するべきかは火を見るより明らかだと思いませんか？
入居者が満足し、オーナー様が儲かれば、管理会社は儲かるんです。
その意識を失わないようにこれからも業務に邁進します。
そして、空室に困っていて次の一手が出てこないというオーナー様・・・。
物件でやることをやり切った後の最大の空室対策は、「管理会社変更」です。
お問い合わせお待ちしております。
弊社では宅地建物取引士以外にも、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】 以前勤めていた管理会社（4,000戸管理）の空室率が6％。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3％に。そして更に次の1年後には空室率を1.5％にまで改善した実績を持つ。 ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。 |
