賃貸の空室対策にその間取りだと空室期間が３倍以上！？
2022.01.08
空室対策事例
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コロナ以降、賃貸物件は空室にあえぐことが増えてきており、さらにコロナ騒動の長期化によって、ますます対策を練る必要が生まれてきております。
そんな今回は、ちょっとした間取りの工夫について書いてみようと思います。
以前の記事、「変わる賃貸需要から考える「間取リノベーション」」も是非参考にしてくださいね^^
【目次】
- １．建築会社お勧めのプランは失敗の元？
- ２．間取り作成に際して気を付けるポイント
- 事例１．どれだけ狭くても使いまわしがきく間取りにする。
- 事例２．検索サイトのチェックボックスを埋めるよう意識をする。
- 事例３．コストを抑えるならいっそのこと「自由度」を大きく残す。
- ３．間取り改善のご提案方法紹介
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．建築会社お勧めのプランは失敗の元？
唐突にディスってしまっていますが、当たらずも外れてもいない意見だと思います。
建築会社お勧めのプランのまま、投資用物件を新築してしまう、またはメーカーが作った投資用物件を中古で購入する場合、いずれその物件は大きな価格（賃料）競争の波に揉まれてしまいます。
それは以下のような理由からです。
・建築コストを抑え、想定利回りを高く見せるために、専有面積や見せかけの帖数だけを大きくしているから。
・限られた敷地内で無理やり部屋数を多く取ろうと（２ＬＤＫ→３ＬＤＫなど）していびつになっているから。
・ありきたりの間取りになっているから。
同じ間取りの場合は、どっちが安いかというファクターが大きな要素になってきます。
また、かなりいい立地じゃない限り、どの物件もどっこいどっこいになり、価格競争に巻き込まれます。
立地は他物件と大差なければ、間取りや設備で勝負をするんです。
設備を充実させるとコストが上がっていきます。
しかし、間取りならそこまでコストは上がりませんし、設備と違って故障や交換リスクがほぼありません。
「作りやすい量産型」「無理やり部屋数を増やした違和感型」ではない、「利便性の高い間取り」を作り出せるよう、打ち合わせを念入りに行っていきましょう。
２．間取り作成に際して気を付けるポイント
では間取りプランを考えていく際には、どういったことに重点を置いていけばいいのかを簡単にまとめていきます。
事例１．どれだけ狭くても使いまわしがきく間取りにする。
新築用地の取得が難しくなり、きれいでゆとりのある間取りを作ろうとしても、どうしてもお部屋が狭くなってしまったり、使い勝手の悪い形になってしまう。
なのに無理やり帖数を確保しようと変な形にしてしまう、なんてことがあると思います。
その場合は思い切って「空間をレイアウト」してみるんです。
ここにベッドが置けて、ここでデスクワークして、そしてここで寛いで・・・
と想像しながら間取りを描き、多少の広さが取れている場合は、歪な部分に多目的スペースを設けていくといったアレンジも可能です。
拡大したのがこちらです↓
画像はほんの一例です。
LDKとしての広さを優先するあまりに、結局使えない無駄なスペースを生んでしまっている原設計。
どうせ何も使えないスペースならば、納戸や書斎機能のある空間を作った方が1LDKではなく1SLDKとなって、使い勝手が高まるんです。
「理想の帖数」よりも「理想の使い勝手」を優先して設計を進めていくようにしましょう。
事例２．検索サイトのチェックボックスを埋めるよう意識をする。
賃貸物件としての競争力は、その物件の魅力にかかっています！
それは決して否めない事実。
しかし、いかにいい物件でも世間に知られることがないと、歌手で言えば、自宅でただめちゃくちゃ上手な歌を歌っているだけの人！
それではどうやって世に知らしめるのか？
それには色んな方法がありますが、まず思いつくものが賃貸のポータルサイトです。
業界の重鎮AT HOMEや、後発ながらシェアを大きく取ったsuumoやLifull Home’sなどが主なものです。
そして一般のお部屋探しのお客様が、理想のお部屋を検索する際に便利なのがチェックボックス。
「オートロック」や「２階以上」「フローリング」など、希望条件を選択してから検索ボタンをポチ！
この検索項目を深く知れば、あなたの物件を検索結果に表示しやすくし、アピールができるのです。
賃貸ポータルサイトで一般的によく選択される検索項目を一気に書き出してみます！
◇優先度高
・エアコン
・バストイレ別
・浴室乾燥機
・フローリング
・オートロック
・２階以上
・クローゼット
・洗面所独立
◇優先度中
・システムキッチン
・温水洗浄便座
・宅配ボックス
・インターネット無料
・コンロ２口
・駐輪場
・角部屋
☆要注目！あると強い
・ウォークインクローゼット
・追い焚き機能
・デザイナーズorリノベーション
・カウンターキッチン
・ゴミ出し２４時間OK
といった感じです。
これらはお部屋単体でどうにか出来るものと、建物全体で取り組まないと改善できないものがありますが、できるだけ多くのチェックを満たせるようにしたほうがいいですね。
しかし、どうしても物件のアレンジができないといった場合は、「入居条件」を付加していくことで、閲覧を増やすこともできます。
☆お金をかけずに競争力を高める方法
・ペット可
・二人入居可
・フリーレント
・事務所、店舗可
在宅時間が増えることによる賃貸物件に求める希望条件が大きく変わっています。
今後の需要を見越して戦略を練っていく必要がありますね。
信頼できる管理会社さんがいれば、その都度ご相談されたほうがいいかなと思います。
事例３．コストを抑えるならいっそのこと「自由度」を大きく残す。
中古物件や新築に限らず、使い勝手のいい理想の間取りや設備を取り入れる際には、大なり小なりのコストが掛かります。
しかし、そんなコストを掛けることも難しいという大家さんもいます。
そんな場合は、入居者の自由度を確保しつつ、思い切って「何もしない」といった方法もあります。
・キッチンや洗面下の収納を省き、入居者様が自分のお気に入りを入れられるようにする。
・クローゼットの扉を付けずに、入居者様に「魅せる収納」として使ってもらう。
・間仕切り扉を付けずに、開放感を重視した空間に仕上げる。
・棚板だけを設置しておき、「収納力あり」をアピールする。
このように建具やちょっとした造作代を浮かすだけで、一部屋あたり30万円以上もの節約（コスト削減）になることもあります。
更に自由度の高いお部屋は、入居者のセンスが光る空間を作り出すのには最適の空間となります。
「あえて」のデザイン性だけを重視したスッキリ空間に仕上げておき、浮いたコスト分だけ賃料に割安感を出せれば、勝機が見えてきます。
３．間取り改善のご提案方法紹介
弊社で過去に行った間取り改善のご提案事例ですが、事例紹介というよりポイント紹介をさせていただきます。
①3DK→3LDKに
昔の間取りは各居室が広かったり、リビングに採光がなかったりといったことがあります。
居室を少し狭くし、配置を変えて、リビングを採光面に接するようにしたところ、競争の起こる賃貸物件に生まれ変わりました
②ただのワンルーム→機能的なビジネスホテルライクに
「ただ寝るだけ」のワンルームの居室をアレンジ、ビジネスホテルのような機能性を持たせたデザイン性あふれる空間に仕上げました。
長期空室が解消され、賃料もUPしました。
③使えない1LDK→機能的な1SDKに
部屋というものはあるだけじゃ意味がないです。
使えない部屋なら思い切って断捨離した方がいいこともあります。
結果、想定賃料の８％程度増しで成約しております。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『自分なら そんな気持ちで プランニング お部屋の魅力は 家主の魅力だ。』
いくらいい設備を入れても、それを受け入れる器（間取り）がダメだと魅力が削られてしまいます。
新築の際は建築会社の言うことに限界を感じてしまいがちですが、いい提案はその限界を凌駕します。
リノベーションの際は、「壊して作る」ことが面倒なので中途半端に終わりがちなこともありますが、そんな場合は思い切ってもっと壊してしまう方がいいこともあります。
新築は竣工後３ヶ月以内には満室になるというのが少し前までの最低限の条件でしたが、最近では竣工後一年近く空室になってしまっている物件もあります。
空室期間が３倍以上ということです。
大家さんの持ち出し費用をどんどん膨らませて空室を埋めていかないといけない物件も多々見受けられます。
どうすれば魅力的な物件になるのか？
どうしたら競争力のある間取りになるのか？
そんなことを真剣に考えてくれる不動産管理会社と連携を取り、これからの不動産投資を成功に導いていきましょう。
是非弊社にご相談ください^^
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】 以前勤めていた管理会社（4,000戸管理）の空室率が6％。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3％に。そして更に次の1年後には空室率を1.5％にまで改善した実績を持つ。 ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。 |
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