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ルームキューブは「友人に紹介したい不動産管理会社ランキング」で第一位に輝きました！
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こんにちは。
東京都台東区の賃貸管理・不動産投資コンサルティングの雄と言えば、この私、ルームキューブ代表の榎本です！

寝る前「タリオン」、日中は「アレグラ」と、そして夜には大量のアルコールを飲み、花粉症に打ち勝っています！

今回は賃貸経営の最大の敵「空室」対策！
中でも許せない空室が「繁忙期で決まらなかった空室」！

あり得ないんです。
僕もいくつか投資物件を持っている賃貸オーナーでもあります。

「繁忙期で決まらなかった！？」
ってブチ切れちゃうところです。

しかし！
以前は他社にもいくつか分けていた賃貸管理を全て自社に任せたので安心して満室経営状態です。

今回はそんなお話です。

繁忙期を過ぎても「空室が埋まらない」は物件のせいじゃない。何もしない管理会社を変更すべき本当の理由

カレンダーは3月末。
花粉はまだまだ飛んでます。
しかし！賃貸の申込書は減ってきています！

そうなんです！
不動産業界における最大の繁忙期が、事実上終わろうとしています。

大家さん、手元の物件状況はいかがでしょうか。

「退去が出た部屋が、まだ埋まっていない」
「空室があるが今の管理会社から何の連絡もない」

もしそんな状況なら、僕なら強烈な焦りを感じます。
次に人が動くのはＧＷです。
それまで一ヶ月分の家賃をとっぱぐれるかもしれません。

日銀の利上げによる返済負担の増加、高騰する修繕費。
ただでさえキャッシュフローが圧迫されている今の市況で、繁忙期で埋まらなかった空室の放置は文字通り「致命傷」になります。

ですが、大家さん。
はっきり言います。
「繁忙期を過ぎても空室が埋まらないのは、あなたの物件が悪いからではありません」。

築古だから、駅から遠いから、と家賃を下げる前に、まずは「今の管理会社が本当に動いているか」を疑ってください。
空室の最大の原因は、多くの場合「管理会社の怠慢」という構造的な問題にあります。

管理会社が空室を放置する構造的な2つの理由

「募集をお願いしているのに、なぜ何もしないのか？」

と不思議に思うかもしれません。
現場のリアルな実態をお話しすると、彼らが動かない（動けない）のには、明確な理由があります。

1. 担当者の完全なキャパオーバー

特に大手の管理会社によくあることですが、一人の担当者が数百戸、ひどい場合は千戸以上の物件を抱え込まされています。
1月〜3月の繁忙期、彼らの業務の9割は「退去の立ち会い」「原状回復の手配」「クレーム対応」などの事務処理でパンクしています。

つまり、既存の空室をどうやって魅力的に見せて、どうやって新しい客を付けるかという「クリエイティブな空室対策」に割く時間が1秒もないのです。

結果、会社のシステムで吐き出しただけの図面をレインズ（不動産流通標準情報システム）に載せて放置、という状態になります。

2. 自社の利益を優先する「両手仲介」狙いの囲い込み

これが最も悪質です。

管理会社の中には、自社で直接入居者を見つけて、大家さんと入居者の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」にこだわる業者がいます。
不動産業界からも特に嫌われている不動産売買大手のあそことかが一時期話題になっていましたよね！(笑)
そのやりかたです！

他社の仲介業者から「その物件を紹介させてほしい」と問い合わせがあっても、「商談中です」と嘘をついて断るケース（囲い込み）が未だに横行しています。
管理会社の利益のために、大家さんの貴重な募集機会が奪われているのです。

ルームキューブだからできる泥臭い客付け戦略と実例

では、どうすればいいのか。
「ネットに載せて待つ」だけの一般論の募集では、繁忙期を過ぎた今、絶対に空室は埋まりません。

ATHOMEやLifull Home’s、suumoに出そうが、SNS酷使しようが、Youtubeしようが、そもそもそんなことは「簡単なこと」です。
それだけじゃ決まりませんよ。

私たちルームキューブは、台東区を拠点とするわずか8名規模の会社です。
ただし、戦略をもって動く少数精鋭の会社です。

最近、新入社員面接を行っていて業界経験者の応募がよくあるのですが、「盲目的にやっている」ようなところが多いように感じます。
会社が「何のために今この作業をしているのか？」を教えていないので結果に表れにくいんです。

反面、ルームキューブでは、大手はもちろん、他社にはなかなか真似できない「泥臭い募集活動」と「ロジカルな戦略」で結果を出しています。

最近、ありがたいことにご紹介で、都内近郊の「全57戸・新築一棟マンション」の管理と募集をプロジェクト段階から任せていただきました。
この案件、実はプロの目から見ても非常にハードルの高い、いわば「三重苦」の条件でした。

• 近隣相場より家賃設定が8～10％高い
• 「3/19竣工、3/20入居開始可能」という超タイトなスケジュール（正式な募集開始は実質繁忙期が終わってしまう2月頃）
• 客付け業者が紹介を、お客様が検討を嫌がる「定期借家契約」

普通なら
「やっぱり家賃を下げましょう」
「普通借家に変えましょう」
「繁忙期を逃すので空室は覚悟してください」

と弱音を吐く管理会社が大半かと思います。

または、繁忙期で決めきれなかった理由として

「家賃が高かったから」
「定期借家だったから」
「募集期間が短かったから」

というシャ乱Qばりの言い訳を用意していたかもしれません。

しかし結果として、この物件は「竣工前・全室申込達成（満室）」という圧倒的な結果を出しました。
（ここ10年、私たちが企画から携わった新築プロジェクトは、すべて竣工時満室を継続しています。）

嫌われがちな条件でも決まる「アナログな理由」

なぜ、こんな不利な条件でも決めることができるのか？

その理由については今から書きますが、うちのメンバーですら気づいていないかもしれない社内秘的な部分もあるので「抽象的」に書きます(笑)

◎物件を信じているから
オーナー様、建築関係者、設計関係者、そして弊社。
すべての想いを背負っている物件が「ダメ」なわけがないと信じて賃貸募集に取り組むからです。

◎物件のいいところを最大限に引き出す募集戦略をとるから
自分の「推し」を誰かに勧めるときの情熱は他と比較できません。
主義主張をゴリゴリ押してくる人もそうですよね。うざいくらいです。
しかし、そこには「信念」があったりします。
「気になる部分」を包み隠さず、その物件の「いい部分」を最大化させていきます。

◎「他人ごと」ではなく「自分ごと」として取り組むから
「空室が決まらない」＝「売上が上がらない」

そんな風に考えている管理会社がいれば廃業すればいいのにと思います。

「空室が決まらない」＝「物件オーナーが損をしている」

という風にとらえて動くことが出来ているか？です。

空室期間が長くなっているとき、管理会社に一言モノ申したくなることがあると思います。

安心してください。

ルームキューブは、いえ、私、榎本は、オーナー様ほどじゃないかもしれませんが同じくらい悩んで真剣に空室に向き合っています。
もちろんメンバーのみんなも同じです。
毎日僕にしつこく言われています(笑)

プロの視点：空室対策は「募集図面」の外側にある

多くの場合、空室対策というと

「家賃を下げる」
「広告費（AD）を積む」
「設備を新しくする」

といった点の対策ばかりが語られます。

しかし、本当に質の高い管理とは、もっと立体的なものです。

例えば、先ほどの57戸の大型案件では、一斉入居時の混乱を防ぐため、私たちが

「引越しスケジュールの緻密な管理」と「引越し業者の指定・手配」まで全て行いました。
これは単なるサービスではありません。

入居日のトラックの渋滞やエレベーターの取り合いは、入居直後の強烈なストレスになり、最悪の場合「早期退去」の引き金になります。
契約者様のストレスを先回りして排除する顧客満足度の追求こそが、結果として大家さんの「長期的な安定収益」を守る最強の空室対策になるのです。

既存の築古物件でも同様です。
無駄に高額なリフォームをするのではなく、10万円以下の予算で「プチリノベーション」や「スマートロック」や「モニター付きインターホン」を追加し、ターゲット層に響く見せ方を工夫するだけで、反響率は劇的に変わります。

費用対効果を見極め、最短で空室を埋める。
これが現場を知るプロのやり方です。

まとめ：その空室放置、いつまで耐えられますか？まずは「無料診断」を

繁忙期を過ぎても空室が埋まらず、管理会社からの提案も連絡もないのであれば、それは「管理変更を決断すべき明確なサイン」です。
毎月の家賃収入が失われ続ける状況を、これ以上放置してはいけません。

私たちルームキューブは、目先の利益よりも、オーナー様から頂く「結果に対する感謝」を何より大切にしています。
その証拠に、徹底した募集ノウハウによって管理物件の空室率を劇的に改善させてきました。
さらに、一つひとつの物件と真剣に向き合う質を落とさないため、管理戸数は上限1,500戸までと定めました。
もちろん広告を行わず、紹介や口コミのみで管理を受託させていただいているので、まだまだ上限に至るまでは時間がかかると思います。
これは僕たちにとって「質を高めるためのいい時間稼ぎ」に他なりません。

そんな成長途中のルームキューブですが、既に他社と比較しても良質なサービスをご提供させていただいている自負があります。
賃貸管理のコストパフォーマンスにおいては他に勝ることがあっても劣ることはないと思います。

まず弊社が着目しているのはこの繁忙期が終わっても残っている空室。

「いま募集している図面」と「現在の賃料設定」が適正かどうか、私たちが無料で診断いたします。
物件のポテンシャルを殺しているのは、実はほんの小さな募集図面の見せ方のミスや、仲介業者へのアピール不足、かもしれません。

現状の図面をお手元にご用意の上、まずはルームキューブへご相談ください。
無駄な時間とコストを省き、ロジカルな分析と泥臭い行動力で、あなたの賃貸経営を最短ルートで立て直します。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆

TEL:03-5806-3123

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