空室対策リノベーション～応用編～「嫌い」を「好き」に変える！
2022.09.18
リノベーション
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「この部屋は少し暗いからな～。」
「この部屋は下がり天井で狭く見えるからな～。」
「この部屋は眺望が悪いからな～。」
こんな理由があるからお部屋を借りてくれる人が見つからないなんて思っていませんか？
そんな時にはリノベーションを行えばいいのです！
・・・ただし、そもそものネックを解消するだけのリノベーションでは効果は半減します。
例えば200万円をかけてリノベーションをして200万円の効果よりも、250万円や300万円の効果につながる方がいいと思いませんか？
「嫌い」を「好き」や「個性」に変えるリノベーションで、不人気物件を人気物件に変えることが出来ます。
ただ業者の言いなりになって、やみくもに壊してお洒落に作り直してるだけじゃ空室対策にはなりませんよっ！
【目次】
- １．戦略的リノベーションとは？
- ２．「嫌い」を「好き」に変えた事例紹介
- ２－１．下がり天井を逆に目立たせた空室対策リノベーション
- ２－２．半地下の暗い部屋だから、更に暗くした空室対策リノベーション
- ２－３．余計な専有面積を取る長い廊下を活かした空室対策リノベーション
- ３．「嫌い」を「好き」にする空室対策は芸人さんと同じ
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．戦略的リノベーションとは？
リノベーションを行うことをどこかに相談しようと思う前に、リノベーションを理解しないといけません。
その為に、まずリノベーションに関する考え方をまとめてみましょう。
弊社が考えるリノベーションの効果や狙いは以下の３つになります。
①古くなった設備を入れ替える。
②お部屋を全く別のものに生まれ変わらせる。
③弱みを理解し、「嫌い」を「好き」に変える。
それぞれについて簡単にこういうことだよということを説明します。
①古くなった設備を入れ替える。
これは個人的に思う「出来ればやっていはいけないリノベーション」です。
リノベーションという言葉の意味を調べるとこう出てきます。
リノベーションとは、既存の建物に対して新たな機能や価値を付け加える改装工事を意味します。 たとえば、間仕切りを広くする、キッチンをより現代的で機能性の高いものに変更する、といった事案です。
（LIXILホームページより）
この後半部分の「キッチンをより現代的で機能性の高いものに変更する」という部分が出来ればやらない方がいいと思うリノベーションです。
いわゆる「リフォーム」と言われる部分と非常に近しいところがあります。
臭いものに蓋をする作戦！とでも言いましょうか。
そんな感じです。
工務店としては、空室対策に対する工夫やご提案をすることなく施工可能で、高い料金の発生する工事なので非常にイージーな案件になります。
②お部屋を全く別のものに生まれ変わらせる。
これが世間一般のリノベーションです。
弊社でも過去にこういったリノベーション工事を何度かご提案させていただき、空室対策を行ってまいりました。
しかし！今ではこれは最終手段です！
それはなぜかというと、
費用が高い！
という一言に尽きます。
築30年以上になってくるお部屋などではこのような「フルスケルトンリノベーション」や、中には一部を残したままの「ほぼフルリノベ」などをご提案されることが多くなってきます。
これも施工する側としては、ほぼ何も考えずともよく（少しだけ新しい間取りについて考えますが）、配管なども含めて壊して作り直すだけなので工事自体の難易度も低くなります。
白紙の空間に間取りを描き、壊してしまえば工事自体は楽な上に、工事金額自体は大きくなるので工務店としては嬉しい工事になってきます。
もうどうしようもない、っていうお部屋の場合はこれしかないのですが、費用対効果で考えるともっともっといい空室対策があるということをお伝えしておきたいと思います。
③弱みを理解し、「嫌い」を「好き」に変える。
これが上級、応用、プロの不動産管理会社による空室対策です(笑)
「このお部屋が決まらない理由はなぜなのか？」
「このお部屋の賃料が安いのはなぜなのか？」
これが全ての空室対策の原点です。
この基本を押さえた次に、
「どうすればこの個性を活かせるだろうか？」
「どうすれば他の部屋より高く貸せるだろうか？」
を考えるのです。
100人の内の1人に気に入られればいい！
なんて言ってるのってどう思いますか？
出来るだけたくさんの人に気に入られる個性を発揮したい！
これに尽きます。
これこそが「嫌い」を「好き」に変えるリノベーションです。
２．「嫌い」を「好き」に変えた事例紹介
「嫌い」を「好き」に変えるリノベーションって、「嫌よ嫌よも好きの内」なんてナンセンスな勘違い野郎の意見を言っているのではないです。
言いたいのは「嫌い」という感覚がなくなり、まず「好き」から始まるようにしていかないといけないんです。
それが出来るのはルームキューブだからこそなんです。
２－１．下がり天井を逆に目立たせた空室対策リノベーション
下がり天井は圧迫感があってお部屋が狭く見えたりします。
特にワンルームタイプの下がり天井は、ご案内の際も印象が良くないです。
こちらのお部屋は別の不動産会社さんで査定された賃料より8千円高く成約した事例です。
まずは工事前写真を。
見るからに個性どころか、悪いところが目立ってしまっているお部屋。
この下がり天井が、暗い印象の建具と相まって圧迫感を増幅させていました。
こちらの下がり天井、なるべくお部屋を広くみせようとして目立たないように、目立たないようにとホワイトのクロスを貼ってしまいがち。
弊社では逆にそこを強調するために、
・躯体むき出し（インダストリアルなアート空間へ）
・アクセントクロス（他工事もあるのでコストを抑える）
のどちらかで迷った結果、コストと機能性に優れたアクセントクロスにすることに。
仕上がったお部屋がこちら。
お部屋に入った瞬間に広がる淡い和柄のグリーン。
広げた土間と相まってとてもいい印象。
下がり天井のまま解放感と清潔感を出し、暗かった印象の床材も明るくし、建具を減らして開放感を持たせました。
リーシングに苦労することもなくなり、賃料UPも達成できました。
こちらが「嫌い」を「好き」にするリノベーションの典型例です。
２－２．半地下の暗い部屋だから、更に暗くした空室対策リノベーション
こちらは事例写真が使えませんので簡潔に文字だけでご紹介です。
苦戦していた理由
・立地はとてもいいのに半地下で暗い。
・広めの２人入居も出来る1LDK（なのに半地下で暗い）
とのこと。
そこでご提案したのは、
「どうしたって明るくならないですし、照明を増やしても悪あがきです。いっそのこと照明を落とすくらいの暗さを逆に『いい雰囲気』にするようなリノベーションしませんか？」
結果、大人のムーディーな雰囲気のお部屋が出来上がり、すぐに借り手が見つかったそうです。
これも着眼点を替えた「嫌い」を「好き」にするリノベーション例です。
２－３．余計な専有面積を取る長い廊下を活かした空室対策リノベーション
賃貸の入居者さんが退出されてから約半年、借り手が見つからなかったお部屋。
しびれを切らした所有者が安く売却していたところを弊社のお客様に購入してもらいました。
売主側の業者さんにも確認しますが、お部屋が埋まらない理由が「長いだけの廊下」。
施工前に撮影した精一杯の写真がこちら！
30㎡近くの専有面積があるのに、居住スペースはたったの6帖。
普通なら30㎡あれば8帖とか、広ければ10帖以上が確保できるのに！
その原因が5ｍ以上ある廊下(笑)
幸いなことに室内は数年前にリノベーション済み。
この廊下さえどうにかなれば・・・。
ということでこの長いだけの廊下を、入居者のセンスが光るアートギャラリーに変えることをご提案。
・ローコスト！（他の部分が綺麗なら尚更コストを抑える）
・アクセントクロス（安く印象を変える定番）
・ライティングレール（雰囲気大事）
・ピクチャーレール（安くてセンスを活かせる）
総額20万円以内で行う空室対策リノベーション！
ついでに激安でのステージングも予算内で実施しました。
その後の内見で立て続けにお申込が入り、無事入居者さんが見つかりました。
デメリットだった廊下の長さを活かした素敵な空間を作り上げることで、「嫌い」を「好き」にさせたリノベーション事例となりました。
３．「嫌い」を「好き」にする空室対策は芸人さんと同じ
お笑い芸人さんは良くモテると言います。
もちろん、彼らは面白いですし、厳しい芸能界で俳優じゃなく芸人として生きていく「話術」や「人格」が優れているからですが、それ以上に見習うべきところがあります。
それは一般的には短所かと思われる見た目の部分を、逆にキャラとして確立して目立つために活用できているところです。
「嫌い」を「好き」にする空室対策の為のリノベーションはそれと同様に、ダメな部分を逆に押し出し、強みに変えることが出来る点で優れています。
その物件の個性として捉え、隠すのではなく前面に出して売り込んでいく。
更にそのコストが抑えられていること。
それが上級なリノベーションなんじゃないかと思っています。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『部屋ごとの 個性を活かす リノベ術 効果を高めて コストを抑える』
ダメだからいっそのことリノベでも・・・
はやめてください。
まずは現状プラスαで何が出来るか、我々にご相談ください。
長年、本気で賃貸管理をやってきたからこそ、実現できる空室対策リノベーションのノウハウが弊社にはあります。
戦略的空室対策リノベーションから、安定の賃貸管理まで、お手持ちの賃貸物件のご相談は、是非弊社まで(^-^)
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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TEL:03-5806-3123
| 【ルームキューブ代表 榎本敦史のリノベーション】 賃貸需要、お客様の嗜好を把握し、コストパフォーマンスを重視して手掛けるリノベーションプランニングに定評がある。自身で手掛ける満室状態が続く和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-』や、洗練された都会的なデザインのリノベーションプランで、数々の物件の空室対策と賃料ＵＰ、高値売却を実現している。 |
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