空室対策に繋がるリノベーション方法・考え方３選
2024.12.19
リノベーション
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こんにちは。
ルームキューブの榎本です。
最近の不動産投資は民泊やホテルに代表される宿泊事業ばかりがもてはやされて、従来の通常の賃貸は「ローリターン」だということで少しだけ注目度が下がっているような気がしています。
それは残念で仕方がないです！(笑)
宿泊事業をするには近隣との兼ね合いを気にされたり、独特の初期費用、運用上の手間や心労(笑)などの障壁もあったりします。
また一棟物件で他の入居者さんがおられる場合は、住環境が変化することで満足度が低下する可能性もあります。
そこで今一度注目して欲しいことはリノベーションについて。
旅館業や民泊などの宿泊事業に向いていない物件に関してはやはり注目して欲しいのがリノベーション。
以前、2019年にも同様の記事を更新しておりますのでそちらも見ていただきつつ、最新のリノベーションの考え方のオススメ方法を３つ挙げたいと思います！
（2019年の記事はこちら↓）
【目次】
- １．リノベーションの効果
- ２．空室対策につながるリノベーションとは？
- ２－１．ただの唯一無二はやめる
- ２－２．賃貸の検索項目を意識する
- ２－３．固定概念を取り払う
- ３．センスを活かすリノベーション事例紹介
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．リノベーションの効果
リノベーションの効果は言わずもがな、「新築のように感じてもらえる」ことが大きいと思います。
しかし、それだけではありません。
単純な話は最近はやりのAIに聞いてみましょう。
『賃貸物件のリノベーションには以下の主な効果があります。
賃料の上昇: リノベーション物件は希少性が高く、独自の価値が加わるため、地域相場に縛られず高い賃料設定が可能になります。
稼働率の向上: リノベーションにより物件の魅力が増し、「ここに住みたい」という需要を取り込めるため、空室率が低下します。
物件の長寿命化: 物理的、機能的、社会的な劣化を防ぎ、賃貸住宅としての需要を延ばす効果があります。
物件価値の向上: リノベーションにより物件の市場価値が上昇し、将来的な売却時にも有利になります。
入居者の長期居住: リノベーションにより快適性が向上し、入居者の長期滞在につながります。
競争力の強化: 新しい設備やデザイン性の向上により、他の物件との差別化が図れます。
ただし、リノベーションには多額の費用がかかるため、費用対効果を十分に検討する必要があります。
適切に計画・実施することで、賃貸経営の改善に大きく貢献する可能性があります。』
とのこと。当たり前の知識で文字数稼げました(笑)
つまりそういうことです。
リノベーションのデメリットは「費用がかかる」ということだけ。
その費用対効果を考えた戦略的なリノベーションが行えればいいんですよね。
配管設備を交換して設備を新しくするだけじゃダメですよ～。
２．空室対策につながるリノベーションとは？
そもそものリノベーションを行う目的は何でしょうか？
それは「空室対策」「収益改善」です。
これを達成しないただの「延命」を行うだけならリノベーションする意味がありません。
「お部屋がボロボロ過ぎて、原状回復工事でも多額の費用がかかるからリノベーションをする余裕がない」
というお部屋を普通の原状回復してるなんて、非常に無駄です。
「延命」じゃなく「再生」「生まれ変わり」させましょう！
２－１．ただの唯一無二はやめる
その昔、関西の方でリノベーションを専門に行っている会社さんが作っていたお部屋。
そのコンセプトが、
「100人の内、1人に気に入ってもらう部屋を作る！」
でした。
奇抜なお部屋を次々と作り、当時は絶好調でした。
しかし、今ではその会社さんがどうなったかというと･･･消えてしまいました。
当時は物珍しさで一気に需要が取れましたが、実は潜在的にはそこまでのお客様の母数がなかったのでしょう。
大都会の超いい立地なら十分戦える戦略かと思いますが、仮に東京でもローカルになればそもそもその賃貸条件でお部屋を探されている方が100人もいません。
となると100人のお客様が現れてくるのを待つだけのお部屋のリノベーションは失敗するということです。
これが「ただの唯一無二」です。
本当の唯一無二は、多くの方から求められるけど、一人にしか貸すことのできない魅力を持った物件のことを言います。
☆リノベーションのポイント
リノベーションで出来上がるお部屋は、多くの方に「いいね！」と思われるかどうかを考えよう！
決してオーナーのエゴや勢いで作り上げてしまわないよう、第三者の目を常に持って検討しよう！
２－２．賃貸の検索項目を意識する
折角多額の費用をかけてリノベーションを行うのであれば、多くの方が利用している賃貸物件のポータルサイトを意識したリノベーションも重要です。
最近の人気設備と言えば、
・ウォークインクローゼット
・ネット無料
・独立洗面台（脱衣所）
・浴室乾燥機
・カウンターキッチン
などなど。
間取りの変更や設備の交換や追加を行う際は、賃貸ポータルのチェックボックスに引っかかるような内容が効果的です。
もちろんリノベーションではそれらには反映できない魅力をたくさん作れます。
しかし、賃貸物件を探しているお客様や、仲介業者の「目に触れる」ことが空室対策へのとても大切な第一歩だったりします。
☆リノベーションのポイント
「隠れた実はいい物件」に仕上げるのもいいが、もっと世の中に討って出るようなリノベーションにしよう！
引っ張りだこになるくらいの効果を期待してリノベーションプランを検討しよう！
２－３．固定概念を取り払う
リノベーションにおいてこれが一番難しかったりします。
既存の間取りがあることで、新しい間取りを描くことが出来ないことが往々にしてあります。
もちろん配管や梁型、窓の位置などの関係で大幅な変更が効かない場合もありますが、一番大きな要因は大幅な間取り変更を行うには膨大な費用がかかるという点です。
実需のお部屋ならそれくらいお金をかけてもいいと思います。
しかし、費用対効果を考えないといけない賃貸物件の場合は可能な限り使えるものは使う方がメリットは大きくなります。
その上で、「キッチンはここで」「トイレはここ」「お風呂はこのままの位置で」といった固定概念を壊していきながら、よりセンスのいいお部屋を作らないといけません。
また、固定概念を壊して行うリノベーションでも、常にこういった大きな費用のかかる工事だけではありません。
弊社が得意な「ネックを強みに変える」とか「あえて目立たせる」とかのプチリノベーション的な要素でも大きな競争力を生むことがあります。
☆リノベーションのポイント
「固定概念」に囚われると単なるリフォームで終わりがち。
柔軟で創造性の高い思考で、新しい空間を作り上げよう！
３．センスを活かすリノベーション事例紹介
ここでは過去に弊社のデザインで行った事例の一部写真をご紹介します。
完成時の販促に使った資料から一部抜粋。
多くの費用をかけずにできる簡単だけど費用対効果の高かったものを今回は２つだけ掲載しますね！
【訪れる者の目と嗅覚を奪う広い土間玄関リノベーション】
広い土間の解放感。
大きく幅広な靴置き場が更に広さを強調。
壁には違和感なく取り付けられたサブマリンランプに照らされるい草を使ったオリジナルのインテリア。
い草の香りが来客者を包む、個性的で実用的な玄関空間です。
【大正ロマン漂う和の書斎リノベーション】
殺風景だった寝室に、違い棚を取り付け、梁型を調和のとれたアクセントで仕上げただけの空間。
お部屋に入った途端に大正ロマンの時代へタイムスリップ。
落ち着いた雰囲気から除く窓の風景が、都会を忘れさせてくれます。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『入居者の 笑顔を思い 浮かべては あれやこれやと やれやこれは。』
リフォーム会社の言いなりや、オーナーのエゴでリノベーションを考えてはいけません。
常にお客様である入居者のことを考えてリノベーションプランを考えていかなくてはいけません。
それは民泊やホテルなどの宿泊事業においてのリノベーションでも同様です。
住んでくれた、泊まってくれたお客様が笑顔になれるお部屋。
そんな素敵なお部屋をリノベーションで作っていけたら嬉しいなと思います。
お付き合いのある内装業者さんがいる場合、リノベーションの施工業者はご指定いただけます。
坪２万円～の分かりやすい料金体系で弊社では設計・デザイン・施工管理といった面でお手伝いをさせていただきます。
お気軽にご相談くださいませ。
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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| 【ルームキューブのリノベーション】 賃貸需要、お客様の嗜好を把握し、コストパフォーマンスを重視して手掛けるリノベーションプランニングに定評がある。自身で手掛ける満室状態が続く和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-』や、洗練された都会的なデザインのリノベーションプランで、数々の物件の空室対策と賃料ＵＰ、高値売却を実現している。 |
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