相場？間取り？設備？失敗しない新築不動産投資
2019.05.11
不動産投資の罠
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健康のためにラーメンを我慢しようと思うと、パスタに流れる僕の胃袋。
今日はカニトマトクリームパスタを食べました。
美味しかったです。
やっぱ麺類はやめられません。
全く関係ありませんが、今日は新築不動産投資について。
目次
１．賃貸需要を的確に分析することの重要性
新築不動産投資を始めようをする際に一番重要なこと。
それは近隣の市場を知ること。
「敵を知り、己を知れば百戦して危うからず。」
と、孫氏の兵法書でも書かれておりますが、正にそれです。
近隣の需要をしっかりと分析把握したうえで、
・どういったプランの間取りがいいのか？
・どういった賃料帯で顧客ターゲットを設定するのか？
・どういったスペックの設備を揃えていくのか？
これらが重要です。
例えば台東区の三ノ輪。
既に１Ｋの分譲系賃貸マンションが溢れているエリアに、設備に費用をかけた同様のワンルームで攻めるのはナンセンスです。
それならスペックを下げてでも価格帯に競合のいない「バストイレ別７万円未満」の方が有利です。
例えば板橋区の高島平。
あれだけ団地が余っているエリアにファミリータイプの物件を作ってどうします？
それなら古いの買ってリノベーションして建物内で独り勝ちを狙った方がいいですよね？
メーカーや自称不動産コンサルタントは新築を勧めて来る際に、面倒を省くためにありきたりのプランを持ってきます。
「シングルかファミリーか」の二択といっても過言ではありません。
そんな二択だけで成功する不動産投資が出来ますか？
２．成功する不動産投資に必要なもの
新築不動産投資を成功させるために必要なことがあります。
・事前の市場調査と綿密なプランニング
予め、リーシングを依頼する予定の不動産会社とどういった客層を狙って、どういった物件を仕掛けていくのかを打ち合わせした方がいいです。
建築会社や、ただやってみただけの自称管理会社と打ち合わせをしても、「建てたい物件」を建てられるだけで、賃貸市場を把握していないことが多いです。
やはりしっかりと賃貸仲介の現場に携わっている不動産会社や管理会社と相談して戦略を練ることが出来ればベストです。
・賃貸条件設定と仲介戦略
お客様のハートに響く賃貸条件設定を行う必要があります。
例えば、相場10万円のお部屋が9.9万円というだけで安く感じてもらえます。
しかし、利回りを重視してどうしても10.1万円にしたい場合は、そのお部屋が10.2万円の価値があると感じていただける魅力を伝えればいいんです。
ここが難しいところですが、不動産会社の腕の見せ所でもあります。
つまり、
☆勝負できる物件
☆信頼できる不動産会社
の二つがあればいいということになります。
力をなかなか発揮できない物件や管理会社の場合は、オーナー様自身の戦略の見直しも必要になります。
金利を下げる交渉をしたり、付加価値の創造を目指したり、一辺倒なやり方では市場の波に埋没してしまいます。
３．大手じゃなく、中小不動産会社に頼むメリット
物件が小さければ小さいほど、大きければ大きいほど、客付けや管理は大手じゃなく中小企業に頼んだ方がいいと思います。
ただ、以下のようなことが出来、メリットを出せる中小企業じゃないといけません。
・物件ごとに柔軟に管理内容をアレンジできる不動産管理会社
・自社の仲介部門が積極的に入居者募集活動を行う不動産会社
・独自の営業戦略や、アイデアを展開していける不動産会社
・フットワークの軽い不動産会社
こういった会社に頼むことにより、新築物件の計画から満室経営、そして出口戦略までがスムーズに運べると思います。
今日の一句
新築は 二年たてば もう中古 ナンバーワンより 目指せオンリーワン
やめましょう。メーカープランの新築不動産投資。
やめましょう。競合多数のコンセプト新築。
その物件ごとにそれぞれの戦略を練ることが大事ですね。
その方が不動産投資が楽しくもなると思います。
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