悲報！家賃滞納、不法行為からの強制退去
2019.09.10
賃貸管理
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昨日の東京は台風15号の影響で交通機関がマヒ状態でしたね。
僕はテレワーク対応していて良かったなと思いますが、これって普通の社員の方にもテレワーク出来る環境を作るとすると、PCと会社の携帯支給して、ネット回線使用料も給与に上乗せして支払うのかな？
その辺、詳しい方いれば教えてください。
さて、今日は非常に残念なお話です。
空室の原因となる入居者の追い出し、強制退去についてです。
目次
- １．強制退去とは？
- ２．強制退去事例
- ２－１．家賃滞納。司法手続きによる強制執行
- ２－２．家賃滞納。保証会社による強制退去
- ２－３．入居者が逮捕。管理会社による強制解約
- ３．家賃回収リスクを回避するために
- ４．今日の一句
１．強制退去とは？
賃貸借契約を結んだ後に、貸主から強制的に契約を解除し、明け渡しをさせる強制退去といいます。
原因としては賃貸借契約書の中に記載されていることが多いですが、
・入居申込内容に虚偽があった場合。
・賃料等の支払いが２ヶ月以上滞った場合。
・建物や近隣住人に迷惑をかける行為を続ける場合。
・本人が破産、逮捕、失踪する、犯罪の拠点として利用するなどした場合。
・無断で転貸、無断でペット飼育するなど契約違反の場合。
・貸主に対する信頼関係を破壊した場合。
・その他、賃貸借契約を継続することが出来ないと判断された場合。
などが一般的です。
そもそも、本来は双方の合意解約が前提ですから、上記のような理由があるにせよ、強制退去（強制解除）が出来るのかということは裁判で争うべき内容です。
ただ、信頼関係が破壊されていることがまず大前提として、
・無催告解除特約付き
・賃貸借契約を継続することが著しく困難な事由（不信行為）あり
のいずれかに該当すれば、即時解約が可能になります。
（それ以外の場合は一定の催告期間をもって解約が出来ます。）
２．強制退去事例
強制退去をさせるには、法的な手続きが面倒であったりしますが、中には入居者との話し合いだけで強制的に退去させることも出来たりします。
ケースバイケースですが、今回はそんな強制退去の事例をご紹介したいと思います。
２－１．家賃滞納。司法手続きによる強制執行
【評価】
時間的メリット：☆
金銭的メリット：☆
安心感：☆☆☆☆☆
これが一番一般的です。
滞納などの問題行為が始まったタイミングから内容証明郵便を送り、改善されない場合は訴状送付、裁判所への呼び出しを行います。
この場合、滞納の場合は出来るだけ金額が60万円を超えない内に少額訴訟で行うことをお勧めします。
（１ヶ月の賃料が高くてすぐに60万円を超えてしまう場合は・・・即訴訟しましょう。）
信頼関係の破壊等を争う場合はどういったことで信頼破壊を主張するのかの根拠をなるべく多く記録に残しておきましょう。
弁護士先生などに頼んで裁判を行う場合は時間と費用が掛かってきますが、あとあと揉めることなくきれいさっぱり出来るので一番おすすめですね。
しかし、自主管理のオーナー様がいらっしゃるのですが、入居開始から約６年ほど。
それが今では滞納６ヶ月以上、最終的に強制執行までもつれてしまって苦労されています。
どうせ裁判をするかもしれないという状況であれば、出来るだけ早く始めることが大事ですね。
２－２．家賃滞納。保証会社による強制退去
【評価】
時間的メリット：☆☆☆
金銭的メリット：☆☆☆
安心感：☆☆☆☆
最近多い保証会社加入物件についての滞納案件です。
生活環境が変わったので、出来るだけ安い家賃のお部屋に住みたいという理由でお引越しされたお客様。
しかし、引っ越し前に抱えてしまっていたどうしようもない事情の債務の返済で精一杯で、家賃の支払いまでお金が回らず、一度保証会社から解約を打診されました。
私としても出来る限りのことはすると伝え、どうしても解約させたいという保証会社にも交渉。
そして保証会社とお客様とで直接お話ししていただき、何とか一部の支払いをして強制退去を免れたのですが、それからも結局状況は改善されず１ヶ月後に再度強制退去の交渉に。
私としてはどうにもしてあげられないことが悔しくもあります。
結果、保証会社のスタッフさんがお部屋を直接訪問し、最終的な手続きを話し合い、退去に。
３ヶ月めの滞納が始まるタイミング、そして裁判等を行うこともなく強制解約からの退去となります。
この場合は時間的なメリットはもちろん、保証委託契約による滞納家賃や、原状回復費用等の代位弁済が受けられることもあるので金銭的なメリットも生まれますね。
また、あくまで入居者と保証会社の間での問題という扱いが出来ますので、変なリスクも少なく、オーナー様に取っては安心感もあるかと思います。
２－３．入居者が逮捕。管理会社による強制解約
【評価】
時間的メリット：☆☆☆☆☆
金銭的メリット：☆☆☆
安心感：☆
オーナー様の自主管理物件に住まれているとある入居者さんが逮捕されました。
警察署に勾留されているという連絡と共に、身元引受人がいないので、なぜか弊社の仲介スタッフを指名し警察署へ来てほしいと弁護士から連絡。
スタッフは怖がって行きたくないと。
そういう時は行きますよ。僕。
オーナーと連絡をすると、「とにかく解約させてほしい。」と。
それは当然ですよね。
とりあえず僕は会社の代表であることを伝え、警察の面会室へ。
ふてぶてしい態度で出てきた強面のおじさん。
「お前誰だ？」
「俺は無罪だからすぐに出てくる。」
「部屋は解約しない。」
「家賃は払えるからいいだろう。」
と、全く一方的な物言いでした。
最初は黙って聞いていましたが、だんだんと怒りがこみあげてきておじさんを怒鳴り倒しました。
立ち合いの警察官の方もびっくりされたと思います。
最後は、
『うちの会社はあんたの何でもないんだから、今後一切連絡してくるな！部屋は弁護士に掛け合って解約しておきますので！』
と警察署を後にしました。
その後、弁護士に連絡をし、また部屋は解約しないだなんだと言っているので、
『じゃあこちらで強制的に荷物を捨ててやるから、文句があるなら訴訟でも何でもして来い！契約内容も守らず人に迷惑をかけるような奴を弁護をするあなたが弁護士だなんて笑わせるな！』
と伝え、２日だけ猶予を与えて連絡を待ちました。
そして無事、２日後には荷物を全て運び出した旨、解約通知を出した旨、連絡をもらえたので無事解約（強制？）となりました。
３．家賃回収リスクを回避するために
民法改正により連帯保証人を立てた契約の場合は、極度額の設定が必要になってきます。
その極度額は結構大きい金額になると思いますので、連帯保証人予定者がそれを嫌がられてしまうことも想像できます。
また、事業用の賃貸借契約の場合は、賃借人の財産状況を連帯保証人予定者に開示しないといけなくなるといった理由から、連帯保証人が付けにくくなることが予想されます。
そこでやはり家賃保証会社の利用をお勧めします。
しかし、その当の保証会社にも色んな保証プランがありますし、審査基準があります。
仲介して手数料を稼ぎたいだけの不動産会社が使いたいのが「審査が緩い保証会社」。
悪質な方が入居したり、保証プランが充実していなかったり、すぐに保証免責になったりといった弊害もありますのでよく注意してくださいね。
４．今日の一句
『こちらから 強制退去は 難しい。 だから大事な 審査を重視。』
はっきり言って強制退去になると、結局滞納分の支払いがされなかったり、原状回復費用が回収出来なかったりと、貸主側にもメリットがないことが多いです。
「いい入居者」「いい保証会社」「いい管理会社」選びが重要です。
不動産投資はリスクを回避し、失敗さえしなければ成功します。
当たり前のことを言っているようですが、なかなかその通りに動いてくれない会社も多いですので注意してくださいね。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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