元・かぼちゃの馬車シェアハウスが満室に！
2019.09.06
空室対策事例
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コツコツと真面目に賃貸管理をやってきた結果を評価していただきありがとうございます。
益々、真摯・真剣・真面目に頑張ります！
目次
- １．かぼちゃの馬車って何？
- ２．空室物件のスペックと対策法
- ２－１．徹底的な競合調査と賃料査定
- ２－２．広告用写真の撮り直し
- ２－３．コストを抑えたおしゃれ家具設置
- ３．空室対策の結果
- ４．今日の一句
１．かぼちゃの馬車って何？
世間に悪評と、不動産投資業界に波乱を巻き起こし、今でもアパート融資が付きにくくなっている元凶ともいえる「かぼちゃの馬車」とスルガ銀行の問題。
ここはもう詳しく書いていく必要はないと思いますので、分かりやすく要点をまとめるだけにしておきます。
真相はまだ闇の中にあるものもありますので、あくまで憶測で書いていきます。
【登場人物（会社）】
スマートデイズ社：「スマ社」
高いものつかまされて泣きたい買主：買主
・スマ社がアパート用地を買いあさる。（仮に４千万円とする。）
・そこにアパートを安く建てる。（仮に３千万円とする。）
・それを買主に１億円で売却する。
・売り文句は、「上京する女性を応援」「シェアハウスで高利回り」「融資付けOK」「サブリース」「スマ社は人材紹介業でも収益あり」「安心」。
・ところが、スマ社、及び子会社では客付けが出来ず、空室だらけのかぼちゃの馬車。
・しかし、買主には嘘の報告書や賃貸借契約書を見せてあくまで順風満帆な企業業績を演出。
・実際はサブリース賃料を支払うために、表向きの賃料以下で入居者を入れたり（契約書とは別の賃料が記載された合意書などもあり）しながら、元の販売差益を食いつぶしていく。
・そして、高利回りでサブリース出来ていると宣伝しながら買主を次々と騙して在庫物件を売りつけていく自転車操業状態に。
・絶対にダメだろうと思われるエリアでも、用地の仕入れが楽だし、どうせ売れるからという理由で更にどんどん物件を仕込む。
・実は収支がまずいということがバレる前に次々と案件を仕掛け、販売数がいい感じになって差益を抜けるちょうど良さそうなところまで粘って売り続ける。
・いいところでとん挫する（させる）。←そう見られても仕方がない。
・問題に。
・融資を中心で行っていたスルガ銀行に対しては、買主の残高をいじくった通帳を提示したり、口座に見せ金を入金したりしていたことが発覚。
・そして大問題に。
簡単に言うとこんな感じかと。
内部で何があったかは分かりません。
そもそもは真面目にやっていたという話もあります。
しかし、ざっくりと言ってしまえばこれが「かぼちゃの馬車」と「スマートデイズ」、そして「スルガ銀行」の問題かなと思います。
２．空室物件のスペックと対策法
【物件の所在】
東京都板橋区
【築年数】
築後2年
【間取り】
言うまでもない7㎡。
【状況】
スマ社がお手上げして中身を見てみると5/8室稼働状態。
サブリース引継ぎの管理会社（大手Ｓ社）からの提案賃料では、返済もままならない状態。
「これじゃあ満室想定の半分の収入しかないじゃないですかっ！頑張って満室にしましょう！」
弊社でオーナー様にそう伝えて賃貸募集と管理を引き受けさせていただくことになりました。
２－１．徹底的な競合調査と賃料査定
まずは競合調査。
そうするとびっくり。
近隣の人気駅や、すぐ隣の駅などに同様物件が全部で５棟も。
更にそちらの空室もとんでもなく悪い状況。
初期費用の見直しと賃料の見直しを進める。
初期費用は近隣と同様に。
賃料は人気駅にある競合物件と比べて500円だけ安く。
賃料を共益費に振り替え、総収入は変えずにエンドへの露出とインパクトを増やしました。
２－２．広告用写真の撮り直し
かぼちゃの馬車のシェアハウスは、後発のステップクラウドシリーズも含めて、築年数が浅いのと、簡単なアクセントクロスが意外と映えて、写真写りは良くなるんです。
そこで弊社の「いいカメラ」出動！
そして「いい腕カメラマン」も動員して宣材用写真を撮影。
募集図面も女性に遡及できるようなイメージのものを採用し、販促用資料を完成させました。
そしてほぼ同時にインターネットへの広告も開始。
２－３．コストを抑えたおしゃれ家具設置
２部屋の退去がありましたが順調に空室が埋まっていき、最後の２部屋となったタイミングで２階角部屋の賃料ＵＰを画策。
なぜかこのお部屋には家具と家電がありませんでした。
途中、ＳＯＨＯ可の条件を付けて募集をしましたが反響がなかったので、弊社に見繕った安くてかっこ可愛い家具家電の設置をオーナー様にご提案。
無事了承をいただけたのでまたしても弊社スタッフ及び代表も出動し、荷受けから家具の組み立て、設置までを一日で完了させ、賃料を10％ＵＰさせて募集、即成約♪
３．空室対策の結果
【募集期間】
管理引き受け後１年２ヶ月。
【成約のお客様の概要】
色々です。ただ、そもそもの女性限定（高齢者や生活保護は受け付けない。）という条件は守りました。
【お部屋を決めてもらえたポイント】
徹底的な基本業務＋ネットやＳＮＳを駆使した自社での直営業を行いました。
あとは分かりませんが、競合がいたことと、オーナー様の理解が得られたことでやる気が出ました。
ちなみに、２階角部屋の賃料ＵＰおしゃれ家具部屋が決まる直前に、残りの１部屋も弊社直接のお客様で成約しました♪
残り少なくなるとスパートが掛かるものですよね！
４．今日の一句
『シェアハウス かぼちゃの馬車だと 諦めず。 競合押しのけ 果たす満室。』
今回は困りに困ったオーナー様から、Twitter経由で突然ご相談をいただいてからの空室対策でした。
不人気エリア＋競合多数＋都内で稼働率85％と言われるシェアハウス。
時間はかかりましたが、内装等の手間や費用をかけることなく、また、運用方法を変えたり、女性限定の縛りを変えることなく満室に出来たことは、弊社としても今後の自信に繋がりました。
途中は清掃業者の変更や、各種契約の見直しなどもお願いしましたが、それよりも投資家であるオーナー様にお願いしたこと。
物件のことはこちらでやりますので、金融機関対応をお願いします！
の一言。
不動産のオーナーは賃貸付けを心配するより、金利の交渉をしたり借り換え先を模索したりする方が収益は最大化しやすいと考えます。
餅は餅屋の精神で、今後も不動産管理会社としての使命を全うしていきたいと思います。
今、空室にお困りの不動産オーナー様、これからの空室対策に不安のあるオーナー様、リノベーションのご検討中の方も、まずはお気軽にご相談を♪
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】 以前勤めていた管理会社（4,000戸管理）の空室率が6％。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3％に。そして更に次の1年後には空室率を1.5％にまで改善した実績を持つ。 ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。 |
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