リノベーションの費用が高い！ならネック解消のリフォームを。
2023.10.26
リノベーション
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シングルタイプのワンルーム物件の成約スピードが遅い気がしているルームキューブの榎本です。
弊社管理物件もそうですが、ご紹介のお客様のお部屋探しにおいても、
「今週末に内見させてください。」
なんて言って、今日月曜だよ、なくなっちゃうよ。
･･･って思っていたら土曜日になってもまだ普通に残っていることが多い。
それとは逆に、2LDK以上のお部屋の成約スピードは速い！
コロナ以降、お部屋探しのお客様の需要が変わってきているような気がしています。
そんなこと言ったって、ワンルームのお部屋を2LDKに変えるには他の部屋との壁をぶち抜いて大規模なリノベーションが必要。
それには膨大な費用がかかりますし、手持ちではそんな資金もないし、わざわざ借り入れを起こしてもし借り手が付かなかったらどうするの･･･
そんな場合にはどうすればいいのでしょうか？
結論、お部屋の弱点を解消するための「プチリフォーム」がオススメです。
【目次】
- １．そもそもリノベーションとリフォームは何が違うの？
- ２．ネック解消のプチリフォーム（プチリノベ）アイデア例
- ２－１．定番のアクセントクロス
- ２－２．長いだけの廊下をギャラリーに変える
- ２－３．圧迫感のある斜め天井をアートに仕上げる
- ３．リフォームする際の施工ポイントの選び方
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．そもそもリノベーションとリフォームは何が違うの？
最近よく聞く「リノベーション」という言葉。
私、榎本の知っている社長がこの言葉を世間に広めたとか言われていますがそれはさておき・・・。
未だに「リノベーション」と「リフォーム」の違いがよく分からないという方も多いです。
リノベーションとリフォームは、どちらも住宅の改修工事を行うことを指しますが、その目的や内容には明確な違いがあります。
リノベーションとリフォームの違いをまとめると、以下のようになります。
・リフォームとは？
老朽化した住宅を新築に近い状態に回復させることを指します。
賃貸の原状回復工事もそれに当たります。
具体的には、壁紙の張り替えや塗り替え、キッチンやユニットバスの交換といった室内の工事だけじゃなく、外壁の塗り替えなど、既存の建物を維持・修繕するための工事もリフォームと言います。
工事期間は比較的短いです。
また、費用も比較的安価になります。
・リノベーションとは？
既存の住宅に新たな価値を付加することを目指した改修工事です。
具体的には、間取りの変更や設備の入れ替え、デザインの変更など、既存の建物に新たな機能や価値を加えるための工事です。
工事期間は比較的長く、費用も高額になってきます。
２．ネック解消のプチリフォーム（プチリノベ）アイデア例
「高額の費用をかけてワンルームの物件の空室対策を行ったところで、賃料収入で回収するのにどれだけの時間がかかるか・・・。」
「大掛かりな工事をしたところでそれが賃料には反映されないんじゃないか？」
「お金かけてリフォームしたって、結局効果がなかったらどうするんだ・・・。」
このように、リノベーションを行うことに踏ん切りがつかない方は、やはり高額な費用に対して、きちんと結果が出てくるのかという不安がネックになっているんじゃないかと思います。
はっきり言います。
リノベーションでの費用対効果よりも、ポイントを抑えたプチリフォーム（私は『プチリノベ』と読んでいます！）の方が費用回効果は高い場合が多いのは間違いないです！
それではどのようなプチリノベを行えばいいのでしょうか？
プチリノベで一番費用を抑えられるのはやっぱりクロスの貼り替えです！
アクセントクロスを用いただけのプチリノベが、やはり一番費用を抑えることが出来ます。
今回は、弊社の過去事例の中でも、特に空室対策に直結したプチリノベ事例を３つだけご紹介させていただきます！
２－１．定番のアクセントクロス
ワンルームでも比較的人気の高い「ロフト付き」物件。
それを知った大家さん達によって多くのロフト付き物件が作られました。
そうして迎えた「没・個性ロフト」の時代。
狭い専有面積のお部屋も多く、「学生向け」なイメージのある物件。
少しだけでも「大人」に魅力を感じてもらうことが出来れば、より多くの方を捕まえることが出来ます。
ということで、可愛さとセンスを活かすためにアクセントクロスと梁を貼り換えました。
このグリーンのクロスはチョークで落書きが出来るんです。
この落書きはド素人の私が書きましたが、上手な方であればこんな風に・・・
お部屋を個性的に作り上げることが出来ます。
ちょっとしたDIY気分も味わえて、愛着を持ってもらえると、入居の長期化にもつながるのでいい成功事例だと思います。
２－２．長いだけの廊下をギャラリーに変える
とにかく長い廊下のお部屋があったんです。
めちゃくちゃ長いんです。
お部屋の専有面積は28㎡あるのにお部屋はワンルームでしかも7帖もないんです。
どういうことか分かりますか？
廊下が長すぎるんです。
無意味に内装して綺麗にしたって意味がありません。
長い廊下が「長いだけ」なら何も面白くありません。
だから「プチリノベ」するんです。
まずこうなって・・・
そしてクロス貼り替えは、面積の大小に関わらず最低の費用があるので、ついでにお部屋もこんな感じに、
これで雰囲気がかなりいいお部屋になりました！
そうして仕上がったお部屋に、
こうするだけでもうただ長かっただけの老化がまるでギャラリーに！
内装工事前も工事中も内見のお問合せはありませんでしたが、工事完了してから一週間以内に内見が立て込み、２件のお申込みが入りました。
２－３．圧迫感のある斜め天井をアートに仕上げる
建物の北側とか、道路向きの方とかに、斜線制限がかかって天井が斜めっちゃってるお部屋があります。
もちろん普通に考えたら人気のないお部屋になってしまいます。
・圧迫感がある。
・家具の配置が難しい。
といった理由が主です。
だったらこうしちゃえばいいんです！
個性的なアクセントクロスを貼るだけで、アート感たっぷりの空間に生まれ変わります。
こちらのお部屋は室内のリノベーションも同時にデザインさせていただいたのですが、とてもクールでかっこいい空間に生まれ変わりました。
お部屋のNGな部分に悩むよりも、逆にその部分を売りにしてしまう空室対策のためのプチリノベでした。
３．リフォームする際の施工ポイントの選び方
大きなお金をかけるリノベーションと違って、あまり費用をかけることのできない場合は、
「プチリノベなんかで効果が出るのか？」
と疑問に思われてしまう方が多いかもしれません。
そんな方はプチリノベが一番費用対効果がいいかもしれないことをよく知っておいてください。
しかし、いったいどこをプチリノベすればいいのでしょうか？
施工箇所の選び方のポイントは、
①その物件が決まらない「ネック」の箇所
②「＋α」すると良さそうなところ
③まるっきり印象が変わるところ
です。
どうしてそのお部屋にプチリノベが必要になったのか？
そしてどういったプチリノベを行えばお客様の興味を惹きつけられるのか？
この辺りは長年の経験と、最新の賃貸需要を把握した上で判断していかないといけない部分になるかと思います。
それらが揃っていれば、必ず一番いい費用対効果のプチリノベが出来ると思います。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『それだけと 舐めたらだめよ プチリノベ 投資の利回り 計算してね』
プチリノベで空室対策や、少しだけの賃料UPが可能となった場合、その利回りを計算してみてほしいです。
通常の原状回復工事に10万円追加しただけで、仮に5万円のお部屋の空室期間が1ヶ月短縮され、賃料が千円UPしたとすると・・・
100,000円（工事費用）-50,000円（空室短縮分）＝50,000円（実質工事費）
1,000円（賃料値上がり分）×12か月÷50,000円（実質工事費）＝0.24＝利回り24％
100万円以上のリノベーションでこの費用対効果はなかなか出てきません。
空室にお困りの物件をお持ちのオーナー様、ぜひ、弊社にご相談いただけたらと思います。
一緒に「あーだ、こーだ」やって、賃貸経営を、いや、空室を楽しみませんか？
賃貸条件の変更じゃない「基本＋何か」が出来ることが重要だと考えます。
もちろん弊社でもそのお手伝いをさせていただきます。
真摯・真剣・真面目に頑張ります。
是非お気軽にご相談くださいませ。
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史のリノベーション】 賃貸需要、お客様の嗜好を把握し、コストパフォーマンスを重視して手掛けるリノベーションプランニングに定評がある。自身で手掛ける満室状態が続く和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-』や、洗練された都会的なデザインのリノベーションプランで、数々の物件の空室対策と賃料ＵＰ、高値売却を実現している。 |
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