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はじめに：タワマン節税ルールの厳格化、ご存知ですか？

不動産オーナーの皆様、特に都心のタワーマンションなどを活用して相続税対策を行ってきた方にとって、非常に重要な税制改正が行われました。

いわゆる「タワマン節税」に対するルールの厳格化です。

「自分の所有物件の税金はどうなるのだろう？」
「これから不動産投資を始める場合、どんなスキームが有効なのか？」

とご不安に思われている方も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産のプロの視点から、法改正の要点と具体的な金額比較、そして今後の節税・資産防衛スキームについて分かりやすく解説いたします。

【要点まとめ】マンション相続税評価額はこう変わった！

これまで、タワーマンションの高層階は

「市場での売買価格（実勢価格）」と
「相続税を計算する際の評価額」に
大きな乖離（ギャップ）がありました。

例えば、市場価格1億円のマンションが、相続税評価額では2,000万円〜3,000万円程度になることも珍しくなく、この差額を利用した大幅な節税が「タワマン節税」と呼ばれていました。

しかし、国税庁はこの不公平感を是正するため、新しい評価ルールを適用しました。

具体的には、マンションの

「築年数」
「総階数」
「所在階」
「敷地持分狭小度」

といった指標を用いて市場価格との乖離率を算出し、評価額が市場価格の理論値の「60％」に満たない場合は、最低でも60％になるように評価額を強制的に引き上げるというものです。

そもそも、なぜタワマンを買うことが節税になっていたのでしょうか？

それは、
「金融機関からの借入金（借金）は100％のマイナス評価になる」のに対し、
「購入したタワマンは市場価格の20〜30％程度のプラス評価にしかならない」
という評価基準のギャップを利用し、意図的に相続財産上に「大きな赤字」を作り出していたからです。

この人為的な赤字を使って、他の預貯金などの税金を相殺（圧縮）する仕組みでした。

しかし、今回の改正で評価額が最低でも60％に引き上げられたことで、「借金をしてまで大きな赤字を作る」というかつての強力な節税効果は激減してしまったのです。
（例えば現金１億円を使って不動産を購入しておけば相続税対象額が減ったり、借入して新築を建てたりすれば借入額はマイナス計上出来た今までのスキームが通用しなくなります。）

【金額比較】現行法と改正後で相続税評価額はどれくらい変わる？

では、実際にどのくらい評価額が跳ね上がるのか、具体的なシミュレーションを見てみましょう。

結果として、相続財産としての評価額が3,500万円も増加することになります。
これに相続税率（仮に30％とします）を掛けると、単純計算で1,000万円以上も納める税金が増える可能性があるのです。

これまでギリギリ基礎控除内に収まっていた方が、突然多額の相続税を課せられるケースも十分考えられます。

要注意！2026年度税制改正で過去の「抜け道」も塞がれる

タワマン節税の規制を受け、インターネット上では

「不動産小口化商品」や
「一棟賃貸マンション」へ
資金を移す手法が新たな節税スキームとしてもてはやされる時期がありました。

しかし、古い情報に踊らされて今から飛びつくのは大変危険です。

2026年度税制改正大綱により、これらの「過去の抜け道」も完全に塞がれることが決定しました。

具体的には、2027年1月1日以降の相続・贈与から、
「不動産小口化商品」および
「取得から5年以内に相続した一棟賃貸マンション」
の評価額が見直され、厳しく「時価（通常の取引価額）」で評価されることになります。

つまり、直前になって慌てて小口化商品や一棟マンションを買っても、期待していたような相続税の圧縮効果は得られません。

プロが考える！これからの時代に本当に有効な資産防衛策

「評価額が60％に引き上げられたとはいえ、現金で1億円（100％）持っているよりは、不動産に換えておけば40％分は節税になるのでは？」
と気づかれた方もいるかもしれません。

結論から言うと、その通りです。
現金を不動産に置き換えることによる「資産の圧縮効果」自体は、依然として有効です。

しかし、かつてのような「75％オフ」という巨大なバリアがなくなった現在、
「購入した物件自体の価値が下落してしまえば、税金が安くなってもトータルで損をする（本末転倒になる）」
というリスクが格段に上がりました。

つまり、今後の最大の対策は、税制の隙間を突くような小手先のスキームではなく、
「絶対に価値が落ちない、本当にいい物件を見つけること」という王道の一点に尽きる
のです。

その大前提を踏まえた上で、私たちがご提案する本質的なスキームは以下の3つです。

1. 「5年以上の長期保有」を大前提とした一棟収益不動産への早期投資

取得から5年以内の相続が時価評価になるのであれば、逆を言えば

「元気なうちに、5年以上先を見据えて早く優良な一棟物件を取得し、長く保有する」

ことが最大の対策となります。
計画を前倒しし、早期に優良資産へ組み替えることが必須です。

2. 法人化（資産管理会社）による中長期的な資産防衛と事業承継

個人での所有・節税に限界が来ている今、資産管理会社を設立して物件を所有するスキームがより重要になります。
法人税のメリットを活かしつつ、時間をかけて法人の株式を後継者へ移転していく計画的なアプローチです。

3. 「節税」から「本質的な収益力・資産価値重視」へのマインドシフト

評価額を下げることばかりに気を取られるのではなく、インフレ時代においては

「しっかりと家賃が取れるか」
「将来高く売れる立地か」

という不動産本来の価値にフォーカスすることが、結果的に最強の資産防衛となります。

まとめ：不安な時代だからこそ、まずは信頼できるパートナー選びを

毎年のように税制が変わり、不動産オーナー様にとっては「誰を信じて、どう動けばいいのか」が非常に分かりにくい時代となりました。
他社の利益重視の提案に乗ってしまい、後悔されるお客様のお声を聞くことも少なくありません。

「現金は持ってても意味がなくなるからと言われ、不動産購入や新築を勧められている」
「小口不動産は分割しやすいから相続に向いていると営業されている」
「自分のマンションの評価額はどうなる？」
「今持っている物件を売却して、長期保有向けの一棟物件に住み替えるべきか？」

など、少しでもご不安なことがございましたら、一人で悩まずにぜひ私たちにご相談ください。
お客様にとって最良のパートナーとして、誠心誠意サポートさせていただきます。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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