コロナで衰退する都心ワンルーム賃貸とその理由を考察
2021.07.11
賃貸経営
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本日は、多くの不動産投資家さんの声を聞いていると、もうひっきりなしに聞こえてくる問題について。
それは、「都心のワンルームの入居が決まらない！」という叫び。
と、そんな本題に入る前に、昨年5月に本ブログで書いていた記事を見返してみていただければと思います。
こちらの記事は、タイトルが「コロナ以降の～」となっているのですが、コロナ問題はまだ終息していません。
その点においては訂正と謝罪をさせていただきます。（大袈裟ｗ）
大変申し訳ありません。（あまり思っていない。）
しかし、この記事で書いている、
・水面下で動くホテルや民泊のようなものを狙っていた売り一棟物件
・ハイブリッド賃貸（ゆとりある仕事とプライベートを両立させることが出来るお部屋）需要の増加
→これが今は1LDKや2LDKしか需要を満たせず、同棲希望も含めてそちらの需要が高まっている。
・狭小賃貸物件の大苦戦
・まだ出てこない魅力的な事業用物件情報
・下がらない金利
といった点が悉く的中してしまいました。
そして、まだこれからなのが、
・好条件以外のマンション価格の下落
・戸建て売買価格、賃貸物件の賃料下落
が起こるかもしれません。
保有不動産の売却を検討されるなら今の内だと思います。
ワンルーム賃貸は早々に適切な空室対策をした方がいいと思います。
既に数ヶ月空室になっているようであれば、真剣に取り組んでくれる管理会社に管理変更した方がいいと思います。
と、ほぼここまでで書きたいことを書かせていただきましたが、ここから本題です。
コロナをきっかけとして見えてきた、市場ニーズから判断し分析した都心のワンルーム賃貸の衰退についてです。
【目次】
１．コロナをきっかけに見えた賃貸市場の未来
今回のコロナ以前より、私個人的にはテレワークを推進しようと思っておりました。
正直なところ、テレワークを導入することによって、
・人件費削減
・交通費経費削減
・従業員のゆとり向上
・業務効率の向上
といったメリットがたくさんあると思っていたからです。
会社に来ない不動産会社社長なんて山ほどいます。
しかし、「社長は一切会社に来ないんだよね～。」とか言われて、従業員が不満をぶちまけるかもしれないという不安と恐怖から夜も眠れず、酒ばかり飲みながらなかなかそれを進められずにいました。
しかし、コロナをきっかけとして、「密を避ける」「人との接触を減らす」「人流を抑制する」といった目的のために、国や多くの企業がテレワークを推進し始めました。
通勤する必要性がなくなり、出勤のための衣装を用意する必要が減り、自炊が増え、外食もしないのでお金がたまります。
会社の近くや、物価の高いエリアに住む必要性がなくなり、高い家賃を支払うメリットを感じなくなっていきます。
しかし、人は寂しがり屋です。
・人との関りを求め、SNSや出会い系サイトにハマる人も増えました。
・交際中のカップルは同棲や結婚を急ぐようになりました。
・一時期はコロナ感染の恐怖から需要が激減したシェアハウス（共用スペースがあるタイプ）には需要が戻り始めています。
そうしていくつかの住み替え需要が起こりました。
都心のワンルームに住んでいた人たちは次々と解約届を提出し、引っ越し先を求めて動き出しました。
２．衰退する都心ワンルーム賃貸
前述しましたが、賃貸の住み替え需要が増えましたが、それは「ワンルームからワンルーム」ではなく、「ワンルームから１ＬＤＫや２ＬＤＫ」といった動きが活発になりました。
彼らは高い家賃を支払って学校や勤務先にアクセスのいい場所に住むのではなく、家賃は抑えてある程度場所は妥協するという風潮が強いです。
それは、本来は別々で住んだ方がそれぞれの職場や学校にアクセスが良かった人がほとんどですが、テレワークが増えて「場所」にこだわりが薄い人達が同居をするようになるからです。
例えば彼氏はテレワークで、彼女は通勤している場合、彼女の通勤アクセスだけを考えて、２人で支払う家賃を大幅に抑えようとして、都心を避けた低家賃の物件に引っ越すんです。
また、従来は家賃を抑えて２人入居と言えば、「この（立地のいい）ワンルームは２人で住めますか？」というなかなか承諾をもらえない節約術が時々ありましたが、今の彼らが同棲や結婚をするために賃貸する物件はまずワンルームではありません。
更に、テレワークやリモート授業が増えることで、地方の新入生や新社会人が上京してくる必要がなくなりましたので、彼らの上京への登竜門となっていたようなワンルーム賃貸が空室となった場合、次の借り手がなかなか現れてくれません。
２部屋の都心ワンルームが解約になる。
↓
１部屋の１ＬＤＫや２ＬＤＫが成約する。
↓
空室となったテレワークなどにも適した（テレワークが出来る）優良なワンルームへ一人暮らしの入居者が移動するだけ。
この結果、１部屋ずつ都心ワンルームの空室が増えていきます。
こうして供給過剰となった都心の賃貸ワンルームはますます衰退していくのです。
３．空室対策は早ければ早い方がいい
「まだまだコロナが落ち着いていないから、もう少し様子を見よう。」
と考えているオーナーさんはいらっしゃいませんか？
そうこうしている内にこれからも必ず退去が出てきます。
更新のタイミング、勤務先の状況、転職や帰省、同棲などでお部屋が解約となります。
そうして空室だらけになる前に次の一手を打たないといけません。
それは「身を切る改革」（この言葉大嫌いですｗ）のことがほとんどですが、受け入れる必要はあるかもしれません。
以前と状況は大きく変わっています。
不動産会社や管理会社に賃貸管理を委託していて、今のこの状況になっても、何も提案や努力をしてこない管理会社は早々に見切りをつけるべきだと思います。
また、今からでもすぐに出来ることが次の記事にあるかもしれません。
是非こちらも目を通していただけると幸いです。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『指くわえ 今まで通りじゃ 先暗し 管理会社も もっと危機感を』
大切な資産を見守っているだけじゃこれからの賃貸管理は務まりません。
もっと積極的に動いてくれる不動産会社や管理会社に管理を委託しましょう。
ルームキューブではそんなお困りのオーナー様からのご連絡、ご相談をお待ちしております。
次回は、コロナの影響で衰退する都心ワンルーム物件の主な特徴をアップします。
弊社では全社員の80％が宅地建物取引士の有資格者です。（新入社員もアルバイトも取得に向け勉強中です♪）
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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