こんなのある意味「サブリース詐欺」です。
2019.12.20
不動産投資の罠
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今朝、ＮＨＫのニュースでこんなのがありました。
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アパートなどの「サブリース契約」“内容を十分説明”は６割
アパートなどを家主から一括して借り上げて入居者にまた貸しするいわゆる「サブリース契約」をめぐる実態調査で、不動産業者が家主に契約内容を十分説明しているケースは６割にとどまることが分かりました。国土交通省は契約内容の説明の徹底など、ルールを厳格化する方針です。
サブリース契約をめぐっては去年、シェアハウスの運営会社が経営破綻し、家主が多額の借金を抱える問題が発覚したほか、全国の消費生活センターには家主から契約内容をめぐる苦情が相次いでいます。
これを受けて国土交通省は実態を把握するため、アンケート調査を行い、サブリース契約をしている不動産業者720社余りと家主400人余りから回答を得ました。
それによりますと入居率が下がったり、周辺の家賃相場が下がったりした場合に、家主に支払われる賃料が減るリスクについて説明をしている業者は59.7％にとどまり、契約の説明が必ずしも十分ではない実態が分かりました。
一方、家主への調査では「契約内容の変更条件などについて十分な説明がないまま契約を求められた」との回答が22.8％にのぼりました。
国土交通省は今回の調査結果を踏まえて契約内容の説明の徹底などルールを厳格化するとともに、サブリース契約を行う不動産業者の国への登録の義務化を検討する方針です。
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※以上、「NHK NEWS WEB」より引用
前々から言ってますが、「サブリース」は不動産会社にとって得でしかありません。
そもそも「借り上げられる」なら「売りません」。
家賃が下がること、借り上げをやめることが出来ること、それ以外の意味の分からない特約も。
内容をしっかりと説明しないでサブリース契約をするなんてこと自体、素人である家主様を、宅建業者である不動産会社がだましている詐欺のようなものです。
しかし、実際、本当に内容を把握している家主さんってもっと少ないように思います。
以前、弊社にご相談に来られた家主様のお話をします。
とある大手管理会社で一棟マンションを建ててサブリース契約を締結。
築10年が近づくにつれ、空室が増加、賃料が下落。
しかしサブリースだから安心とたかをくくっていたら・・・
「借り上げ賃料を下げさせてください。
下げてくれないなら賃貸募集を出せません。」
これって家賃下げの条件をのまないなら空室のままにするし、従来の借り上げ賃料も支払わないぞ。といういわゆる「脅し」です。
不動産会社がサブリースをしたがる理由はなぜでしょうか？
新築させたいからです。
買わせたいからです。
サブリースの説明をしっかりしないのはなぜでしょうか？
手の内がバレるのが怖いからです。
不動産投資のリスクを押し付けたいからです。
話を戻しましょう。
家主様は借り上げ賃料の値下げを断りました。
すると既存の借り上げ賃料の支払いが止まります。
従来の賃料での募集もしてくれないので空室は埋まりません。
値下げどころか空室のまま放置されていきました。
こんなのおかしくないですか？
こんなサブリース契約あります？
「借り上げ賃料を値下げしないと、家賃は支払わないぞ！」
ですよ？
こんなの民法の解釈から考えてもおかしいです。
『借り上げ契約を解約しましょうよ！』
と言いましたが、なんと！
融資をしている金融機関もグルで、
「サブリース解約するなら一括返済をしろ！」
と来たもんです。
すごくないですか？
業界大手がこれですよ？
そこで弊社の出番です。
残債数億円の借り換えをアドバイス、更に借り換えと一緒に抵当権抹消と設定登記、同日に管理会社変更手続きで
フィニッシュ！！
弊社に賃貸管理が移行してきた際には空室率21.4％だったものを、１ヶ月で満室へ改善。
併せて借り換えの際に金利交渉、融資期間延長でキャッシュフローが50万円近く改善されました。
「元の大手管理会社さんのままだったらと考えたら・・・。
と家主様にも喜んでいただけました！
「サブリース その裏側を よく知れば ルームキューブに 管理替えする(笑)」
このように簡単に賃貸経営の収支を改善することも可能です。
キャッシュフローが大幅に改善されると同時に、出口戦略も描くことが出来ます。
ちなみに、この家主様は満室になったあとに、なんと融資残額のほぼ倍の価格で売却に成功。
数億円を手元に残すことに成功し、今でも弊社と良好なお付き合いをさせていただいております。
今回はそんな独り言でした。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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