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【警告】「保証会社が入っているから安心」は危険！家賃滞納や退去トラブルでオーナーが自腹を切る前に見直すべき“3つの落とし穴”

こんにちは。
ルームキューブ代表の榎本敦史です。

先日、テニス仲間と話していたところ、その仲間のお子様が花粉症とハウスダストのアレルギーに対して「舌下治療」をしているというお話がありました。
しかし、お子様が大学生になってしまったので毎月の治療費がかかるようになったと。

お子様の舌下治療を始めるなら医療費の補助が出るうちにやってしまった方がいいということなので、うちのちび４人にも今のうちに始めさせようと思いました。

と、やはり花粉症が頭から離れないこの時期ですが、日々の賃貸管理業務の中でもっと頭を悩まされることがあります。

滞納や、退去後のトラブルです。

保証会社の加入が99％以上なんじゃないかと思う昨今の賃貸業界ですが、意外な落とし穴に気付かないままいつ訪れるか分からない「リスク」を抱えてしまっているケースがあります。
今回はそんな保証会社などについての注意喚起です。

弊社は東京都台東区を中心に、賃貸管理・不動産投資のサポートを行っております。

日々、賃貸管理のお手伝いをさせていただく中で、どうしても見過ごせない、そして非常に歯痒い思いをしている事案があります。

それは、「家賃保証会社」をめぐる退去時のトラブルです。

「榎本さん、保証会社に入れているから、何かあっても全部カバーしてくれるんでしょ？」

そう安心しきっているオーナー様とお話しするたびに、私は背筋が寒くなる思いがします。
なぜなら、その「根拠のない安心感」こそが、のちのち数十万円、時には百万円単位の自腹（＝大損）に繋がるケースを、過去に経験しているからです。

同業他社は、契約の際に「保証会社必須だから安心ですよ」と、保証会社の実情を知らぬまま良いことしか言わないかもしれません。

しかし、現場の最前線でトラブル対応に奔走している私たちからすると、
「その言葉を鵜呑みにして放置するのは、あまりにも危険すぎる」
と警鐘を鳴らさずにはいられません。
オーナー様の資産が、理不尽な形で削られていくのを見るのは、本当に胸が痛むのです。

今回は、オーナー様が「こんなはずじゃなかった…」と自腹を切る前に、絶対に確認していただきたい保証会社の“3つの落とし穴”について、現場のリアルな声とともにお伝えします。

「保証会社に加入している＝絶対安心」という大きな勘違い

まず大前提としてお伝えしたい厳しい現実があります。
それは、「家賃保証会社は、決してオーナー様の完全な味方ではない」ということです。

保証会社も営利企業です。
彼らは利益を守るため、契約書の中に非常に細かく「保証しないケース（免責事項）」を定めています。
そして、多くのオーナー様が「家賃の滞納」ばかり気にしていますが、本当に恐ろしいのは「退去時・原状回復時」のトラブルです。

いざ退去となって部屋を開けた瞬間、目を覆いたくなるような惨状が広がっていても、保証会社は免責事項を盾に「これは保証対象外です」とあっさり突き放してくることがあります。

本来守られるはずだった安心が崩れ去り、膨大な修繕費用がオーナー様の「持ち出し（損失）」に変わる。
あなたの物件は今、そんな時限爆弾を抱えていないでしょうか？

家賃滞納より怖い！退去・原状回復に潜む3つの落とし穴

では、具体的にどのようなケースで保証が打ち切られ、オーナー様が大損を被るのでしょうか。
現場で頻発している「退去時の罠」を3つご紹介します。

落とし穴1：外国人入居者の「夜逃げ（無断帰国）」と膨大な残置物

以前は少し郊外の低家賃帯の物件では起こりやすかったのですが、最近は台東区周辺でも時々耳にしますのが、外国人入居者による夜逃げ（無断帰国）です。

ある日突然連絡が取れなくなり、部屋に行ってみると大量のゴミや家具が残されたまま。
「保証会社が全部片付けてくれるだろう」と思っていませんか？

実は、保証会社によっては「残置物撤去費用は上限〇万円まで」と低く設定されていたり、
「法的な明渡し手続きが完了するまでは勝手に処分できない（その間の家賃保証も打ち切り）」
といった規約があったりします。

結果的に、法的手続きの費用や数十万円の撤去費用が丸々オーナー様の自腹になり、

「これなら初めから手厚い保証の会社にしておけばよかった」

と後悔される方を何人も見てきました。

落とし穴2：「原状回復費用保証」の盲点！本人が認めないと下りない！？

これが最も多く、理不尽な落とし穴です。

「原状回復費用も保証されるプランに入っているから、壁紙が破られていても大丈夫」

･･･本当にそうでしょうか？

実は多くの保証会社では、「入居者本人が『自分が壊した』と過失を認めてサイン（債務承認）しない限り、保証金を支払わない」というルールを設けています。

入居者が

「最初から壊れていた」
「普通に使っていただけ」

と言い張ったり、前述のように夜逃げして連絡がつかなかったりした場合、保証会社は一円も出してくれないケースがあります。

現場の明らかな損耗であっても、書類上のサインがなければオーナー様が全額泣き寝入りするハメになるのです。

落とし穴3：「報告義務違反」や「更新漏れ」による一発アウト

退去トラブル以前の問題として、管理会社の怠慢による「報告遅れ」も致命的です。

例えば、

「滞納が発生した場合はその日から30日以内の報告」

という期限を1日でも過ぎれば免責となり、家賃も退去費用も一切出ません。

また、家賃は払われていても保証会社の「更新料」が入居者から支払われず、保証契約だけが「失効」している無保証状態のケースもあります。
いざトラブルが起きた時に

「半年前に契約が切れています」

と言われ、すべてのリスクを背負わされるのは、結局オーナー様なのです。

同業他社が口をつぐむ「保証の限界」とプロの防衛策

なぜ、このような落とし穴に落ちるオーナー様が後を絶たないのでしょうか。

言いにくいことですが、不動産会社の多くは

「自社にキックバック（紹介料）が多く入る保証会社」や
「審査が通りやすいだけの保証会社」

を優先して勧める傾向があります。

退去時に本人が過失を認めないケースの恐ろしさや、外国人入居者の残置物リスクなど、面倒な説明を省き、自社の利益を優先しているケースが少なからず存在するのが現実です。

私は、数社の不動産会社を転々としてきた過去があります。
しかしどこの会社でも一人の人間として、「正しいことを正しくやる」という感覚を大切に生きてきました。
そのおかげで、それまで取締役だったのに、翌月から営業の末端に左遷されたこともあります。

しかし、表面的な「保証加入」だけで安心させ、いざという時にオーナー様を守れないような杜撰な管理が許せません。

プロであれば、入居者の属性に合わせた適切な保証会社の選定、特約の追加、そして何より「いざという時に証拠となる詳細な入居時チェック（写真撮影等）」を徹底することで、入居者の言い逃れを防ぐ防衛策を張っておくべきなのです。

手遅れになって損失が膨らむ前に！ルームキューブへご相談ください

実は数年前、こんなことがありました。

外国籍の契約者が夜逃げ同然で海外へ出国してしまい、頼みの綱である保証会社からも「本人の債務承認が取れないため回収不能です」と完全にサジを投げられたケースです。
通常であれば、高額な原状回復費用をオーナー様が全額泣き寝入りする絶望的な状況です。

しかし、私たちは決して諦めませんでした。
あらゆる手段と粘り強い交渉を重ねた結果、なんと原状回復費用を「あと4万円」というところまで執念で回収したのです。
最終的な調整も含め、オーナー様の費用負担（持ち出し）は完全にゼロに抑え切りました。

正直に申し上げますと、この対応のために動いた弊社の利益は「ゼロ」でした。
しかし、オーナー様に理不尽な損失（ロス）を背負わせなかったこと。
それこそが、私たちの誇りであり、不動産管理の真髄だと信じています。

今の管理会社は、自社の利益を削ってまで、あなたの資産と収益を守るために戦ってくれるでしょうか？

「たぶん大丈夫だろう」

と放置した結果、退去時に数百万円の損失を抱えてからでは遅いのです。

今の管理体制や保証内容に少しでも疑問や不安があるなら、手遅れになって取り返しのつかない損失が確定する前に、まずはルームキューブの無料相談をご利用ください。
オーナー様の利益を守る最後の防波堤として、私たちが全力でサポートさせていただきます。今すぐ、下記のフォームまたはお電話からお問い合わせください。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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TEL:03-5806-3123

ルームキューブの賃貸管理体制について

私たちルームキューブは、オーナー様の資産を確実に守り抜くため、あえて「管理戸数は1500戸まで」という上限を設けました。
賃貸管理の質を保ち、細かいトラブルの予兆にも瞬時に気付ける「目の行き届く範囲」にこだわるためです。
質の高いきめ細やかな管理をお求めの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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