【インタビュー】不動産投資について不動産管理会社が思うこと
2019.10.17
不動産投資の罠
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※本記事は、インタビュー内容からの書き起こしになります。
多少文脈がおかしいことがあるかもしれませんが、なんとなくで読んでみていただけたらと思います。
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まだ不動産投資を始められていない方向けに、多くの不動産オーナーや物件を見てきた管理会社として何かをお話しさせていただくということですが、何から話そう(笑)
そう考えて、まず一番最初に頭に入れておきたいことをお話ししたいと思います。
それは「（ほぼ）絶対に失敗しない不動産投資」について！
多分、不動産投資を始めようとしてるんだけど、どうしても恐怖感やリスクを考えるとなかなか手を出せないという人も多いと思います。
まずはそういう方向けにとっても簡単に楽になれる一言！
「不動産投資にはほとんどリスクがない。」
これ、どういうことかわかりますか？
「不動産投資にリスクはない。」
ではなく、「ほとんど」が付きます。
完璧にリスクがないわけじゃありません。
また、リスクの捉え方も人によって違います。
退去時の原状回復費用負担や、設備等の老朽化、劣化による交換や修理などにかかる費用はリスクではなく「運営経費」です。
この「ほとんど」は、災害や、入居者の死亡とかといったものを除けばリスクは限りなくゼロに近いということです。
つまり、そういった「事故」が起こらない限りはノーリスクなんだって思ってもらっても過言ではありません。
それなのに、多くのリスクを気にしている人もいますね。
そういった人にとっては不動産投資はリスクでしかありません。
それは何か？
「借入」です。
借り入れないで、現金資産を不動産に変え、それでテナントを付けて家賃をもらうことはほぼノーリスクです。
よく言われる「空室リスク」。こんなの借入のない方には屁でも何でもありません。お金が入ってこないだけです。
「金利上昇リスク」。全く考えないですね。
「賃料下落リスク」。これもただ収入が減るだけで、いわゆる「逆ザヤ」という、返済額が家賃収入額を上回ってしまう、収支が逆転してしまう状況も関係ないですね。
つまり、借入さえなければ、あとは棚ボタ式に家賃が落ちてくるのを待つだけでいいのが不動産投資です。
それともう一点、不動産投資にリスクを感じなきゃいけない人もいます。
それは「高づかみ」させられる人です。
「自分は融資なんて引けないかも」
なんて思っていた年収400万円のサラリーマンに、スルガ銀行やオリックスなどの高金利融資をくっつけて、不動産を購入させる。
こんなスキームがマンション販売業者の間で流行っていましたね。
これ、買わされる方も買わされる方です。
まさか自分が大家さんになれるだなんて思ってもみなかったもんだから、すっかり舞い上がっちゃって、新築分譲賃貸マンションを買ってるんです。
怖いです！
これ、はっきり言って！
仮に2,000万円の新築ワンルームの場合、不動産会社の利益は500万円前後、そこから営業マンに100万円前後の歩合が支払われます。
そのために、年収400万円のサラリーマンの機嫌を取り、目いっぱい借りさせるんです。
逆ザヤなんて怖くないです。
「個人的な年金の積み立てだ。」
「生命保険代わりだ。」
「節税対策だ。」
なんて耳障りのいい言葉を投げて買わせて歩合をもらうんです。
ちなみにこれ、多少の利益はしょうがないとして、1,700万円だったら買いだと思いますか？
僕だったら買わないっす！
というか、1,700万円で買って、5年後に1,700万円で売れるなら買うかもしれませんが、たいがいこういうのは5年後で1,500万円くらいならすぐに売れるかな～くらいだと思ってます。
なので1,500万円だったら買うかもしれません。
借入する場合は更に１割引きで1,350万円なら買う感じかも。
だって借入するとなると金利以外にも登録免許税とか保証料とか他にも結構な金額かかってくるんですもん。
何が言いたいかというと、
「不動産投資やめよ！」
ってなったときに、すぐに処分できるものだったら全然ありだと思いません？
そして、その時に投資していてお金が目減りしてしまうものじゃなく、トントンもしくはプラスなら良くないですか？
確かにトントンならやる意味ないですけど、始めてだったら経験値って割り切っちゃいましょうよ(笑)
1,000万円で買ったマンション。
毎月、家賃から管理費・修繕積立金、更には固定資産税、都市計画税、加入する火災保険料とかをざっくり計算してて残りが5万円あるとします。
それを３年間保有して、その間はずっと家賃が入ってきたと考えると、
5万円×36ヶ月＝180万円。
そして3年後に、購入時と同じ1,000万円で売却出来たとすると、売却時の手数料を支払ったとしても単純に3年間で150万円の利益。
1,000万円を不動産として貯金した形で、年利5％の配当が出る形です。
年収が50万円ＵＰしてるんです。努力なしで(笑)
これ、あり得ない利回りですよね。
しかも、元本保証ですよ？
年収50万円増えれば、家族を旅行に連れていけますよね。
奥さんに感謝のプレゼントを買えますよね？
行きたかった高級すし店に何回か行けちゃいますよね？
いいことしかないです。
僕は貯めておいて次の不動産投資に回しますが(笑)
複利って知ってます？
アインシュタインの？
まあ、長くなってきたのでまとめます！
不動産投資において注意しないといけないことは、
・出来るだけ借入をしない！
・出来るだけ金利を抑える！
・出来るだけ手離れのいい不動産を買う！
この３つが出来れば、失敗なんてするはずがないんです。
もし、この３つを満たしているのに、失敗したら相当運が悪い人だと思います(笑)
それか、悪い管理会社がに管理を委託してしまった人(笑)
そういう方でもまだ取り返しは付きます！
いい管理会社を探しましょう！
弊社のようないい管理会社を探しましょう！
ちなみに、一都三県なら行きます！
いや、千葉の外房方面や、神奈川の山奥とかはちょっと地元の業者さんに当たってもらった方がいいかもですが(笑)
それでも一都三県の賃貸物件の管理なら出来るだけやらせていただきます！
お気軽にご相談ください！
それでは、皆様が良い不動産投資をして、そして幸せになっていけますように！
最後に、ここまで話しておいてですが・・・。
今まで話したのは「不動産投資で失敗しない方法」。
「不動産投資で成功する方法」とは言っていません。
成功するのはまた別の方法があるんですよ。
興味のある方は直接ご連絡ください(笑)
そしてまたいつか、今度は、「出来るだけ借入をして資産（借金）を増やしたいオーナーさんの不動産投資」についても話したいと思います(笑)
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| 【株式会社Q-be代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、株式会社Q-beを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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