「成功した不動産投資」よりも「失敗した不動産投資」を知る。
2018.01.15
不動産投資の罠
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僕は中学生の頃に自宅にあった偉人の伝記を読み漁っている時期がありました。
なんでも成功談は美談となり、多くの人が羨望と憧れの目で講演を聞いたり、出版された本を購入したりしますよね。
それは不動産投資においても同じで、成功している事例だけを取り上げるとなんでも「美味しく」見えてしまいます。
成功した人の話を聞いて、
「不動産投資はローリスク！始めたら大体儲かる！」
なんて、単純に考えて賃貸アパートやマンションを購入して賃貸経営を始めようとすると失敗するかもしれません。
不動産投資に一番必要なノウハウ、それは「失敗した不動産投資」を知ることだと私は考えます。
目次
１．不動産投資のどこで失敗するの？
不動産投資って、単純に言えば、
「賃料収入」－（「借入金利」＋「租税・諸経費」）
で利益を出すビジネスです。
投資の利回りが安くても４％とかで不動産投資を始めるでしょうから、今の借入金利が１～２％としても、まあ儲かるとしか思わないかと思います。
更に、売却をしようとすれば「キャピタルゲイン」とはならずとも、価値がゼロになるものでもないし、まあいくらいかにはなって手放せるだろうとも思ってしまうかと思います。
不動産投資で大コケすることはなさそうですし、借金できるならやるしかないよな！
・・・が不動産投資で失敗する方の大概のパターンですね。
不動産投資で失敗する要素は、
◆賃貸中
①空室が埋まらず想定の利回りが出ない。
②修繕の費用がかさんでしまい、持ち出しが増える。
③空室を決めるための広告費などの持ち出しが多い。
④賃料下落や急激な金利上昇局面での収支の逆転が起こる。
⑤賃貸物件で何らかの事故が起こる。
◆売却検討のタイミング
①賃料下落に伴い、売れるであろう利回りから算出される売却価格が低い。
②ローンや税金の支払いが滞り、差し押さえや任売になる。
③売却時に借入残債額が手元に残らず、持ち出しでの売却になる。
④赤字になったので売ろうと思うが、築年数の経過により融資付けが難しくなかなか売れなく持ち出しが増える。
⑤売れない。
もちろん他にも多くの不動産投資失敗要素がありますので、賃貸管理を依頼される不動産管理会社に事前にヒアリングをしておいた方が良さそうですよね。
現に失敗している（失敗の可能性が高い）投資用不動産がある方は、お早めにお問い合わせくださいね。
（不動産売却についてはこちら）
２．不動産投資の失敗例はどこで知ることが出来るの？
不動産投資の失敗例は、不動産を買ってもらおうとしている不動産会社の営業マンからは聞くことはなかなか難しいと思います。
また、賃貸管理や客付媒介を依頼しようとしている不動産会社も、目の前の管理物件を逃すわけにもいかないのでうまいこと言ってくるかと思います。
不動産投資の失敗を知るためには・・・
・本当に良心的な情報交換会へ参加する。
・ネットで検索する。
・信頼できる不動産会社、管理会社に相談する。
くらいしかないかなと思います。
３．セミナーにくっ付いている不動産投資・不動産会社は要注意！？
不動産投資を情報商材として未来の投資家さんたちを集めて不動産投資業を語る怪しいセミナー。
どうしてそのセミナーをやろうとした人が宅地建物取引業者免許を取得するのでしょうか？
また、不動産仲介業者や買取転売業者が不動産投資セミナーを展開するのでしょうか？
簡単に考えてもその答えが分かります。
それは、「不動産投資初心者なら、不労所得の魅力に惹かれ、簡単に投資意欲を持ってもらえそうだから。」ですね。
もちろん、私の周りには良心的な不動産会社が多いですし、知らない業者さん達もほとんどはそうだと思いたいです。。
しかし、中には投資意欲を焚き付け、「箸にも棒にもかからないような賃貸物件」を勧めてくる悪徳というべき不動産業者もいます。
そういった業者に騙されないように、信頼できる業者さんとのつながりを持つようにしてくださいね。
まとめ
先日、埼玉の大きな線路沿いの新築一棟賃貸アパートの情報を手に入れた投資家さんから、その物件がどうかという相談を受けました。
また別の投資家さんからは、千葉の駅から徒歩18分の一棟ワンルーム賃貸物件購入を勧められたけどどうかという相談を受けました。
共にほぼ一言で返答させていただきました。
埼玉の物件の相談をいただけた投資家さんには、
「やめておきましょう。どうせ利回りふかしてますよ。」と。
千葉の物件の相談をいただけた投資家さんには、
「やめておきましょう。満室では回らないと思いますよ。」と。
うまい話には裏があります。
信頼できるセカンドオピニオンを大切に。
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