賃貸物件の一番の空室対策はアイデアじゃない！？
2022.06.19
空室対策事例
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東京23区の賃貸物件の賃料相場が、コロナ前と比べると下落したまま、更に前年同月比でも下落し、回復の兆しはまだ見えません。
（東京都下は少し上がっていたります。都心離れが進んでいるんですね。）
【参考データ】
※参照：全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2022 年 4 月）at home社
特にワンルームや、割高な賃貸物件、少しでも条件が悪い（老朽化の程度や美観なども）は空室が長引いてしまいます。
大規模な再開発が起きるくらいじゃないと、物件の環境（立地）が変わることはないですので、東京23区の賃貸物件でも頑張って空室対策を頑張っていかないといけません。
また、コロナに対する対応が諸外国並みに戻ったとしても、リモートワークやオンライン授業などが以前と同じ状況に戻る可能性は低くなると考えられますので、ある程度の所得層がみんな都心に戻ってくる可能性は低いと思われます。
そういったことから、賃貸市場も以前とは全く別物だという認識でいた方がいいかなと思います。
そんな苦しい賃貸市場だからこそ、空室対策が注目されます。
不動産投資家、大家さんなど、賃貸物件を所有される皆さんは、空室対策のアイデアを求めているかと思います。
しかし、先に結論から書いちゃいます。
空室対策はアイデアだけでは物足りない
です。
そういった点を踏まえて、大切な空室対策について書いてみようと思います。
【目次】
- １．そもそも空室対策とは？
- ２．最新の空室対策
- ２－１．360°撮影カメラでヴァーチャル内見
- ２－２．訴求力のあるメディアに掲載
- ２－３．youtubeやinstagramを利用する
- ３．結局は「アイデア」よりも「関心」と「取り組み」
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．そもそも空室対策とは？
空室対策って一体何なんでしょうね？
「あれをすればお部屋が決まる。」
「これが空室対策に効果的！」
「私はこれで空室を埋めました！」
なんて声が色んなところから聞こえてきますが、苦労してやっと入居者さんが決まったことが努力の結果だと自分に言い聞かせたいのか、すごいだろ！と誇りたいだけなのかなと思っちゃったりします。
・・・僕（榎本）って毒舌です。
『竣工時満室！弊社賃貸管理の空室対策！相場を出し抜く賃貸条件設定！』
でも書きましたように、お部屋を決める上での一番大きな要素は、
１．対象となる物件の強みと弱みを冷静に分析し、
２．周囲の競合物件とお部屋探しのお客様の需要のバランスを理解し、
３．お客様と賃貸仲介営業マンの心理をくすぐる「相場観」「査定」による「賃貸条件設定」
が７割を占めると私は考えています。
が！空室対策を侮ってはいけません！
適切な空室対策の為の「アイデア」を「含めて」「実行」していくことで空室は埋まっていくことも多くあるのです！
２．最新の空室対策
もちろん写真は綺麗に取りましょう。
そして物件パンフレットとなる図面もきれいに作りましょう。
借りてくれるお客様の為にプレゼントを考えるのもいいでしょう。
お洒落にステージングするのもいいでしょう。
お部屋のいいポイントにポップを付けるのもいいでしょう。
個性的な設備を付けて目を引くのもいいでしょう。
でも、大家さん自ら図面を持って業者訪問なんてやめましょう(笑)
しかし、最近は更に注目しておいた方がいいかなという空室対策のアイデアがあります。
２－１．360°撮影カメラでヴァーチャル内見
これがめちゃくちゃ便利です。
最近はポータルサイトのチェック項目に「オンライン商談可」とかいう項目が出現しているくらい、オンラインでのお部屋探しをされる人が増えてきているのかもしれません。
そこで、RICOHさんから出ている「Theta]という360°全天球カメラを使って写真を撮影すると、まるで実際に室内にいるかのようなヴァーチャル内見が可能になります。
弊社で撮ってみたヴァーチャル内見用の写真はこんな感じに見ることが出来ます♪
専用のカメラは、３万円ほどで購入可能です♪
手振れ補正機能付きの４Ｋ動画が撮れる超ハイグレードタイプもあります。
従来の写真だけの物件情報よりも、より多くの情報が伝えられるのでそれだけ確度の高い注目を集めることが出来ます。
こういったことを導入していくといいと思います。
２－２．訴求力のあるメディアに掲載
物件情報を各種ポータルサイトに掲載するのは当然、依頼している不動産会社の店頭などでも紹介してもらうのも当然。
しかし、最近はそれだけじゃない新たな集客方法として私が注目しているのが、訴求力のあるメディアへの情報掲載です。
リノベーション物件に特化、個性的な物件に特化、エリアに特化、賃貸条件に特化などなど。
空室対策を検討しなくてはいけない物件の個性に合わせて、そういった物件情報に特化したサイトに掲載することで、コアなファン層へのアピールはとても大きくなります。
また、
「大好きなあの人（サイト）が言ってるんだから間違いないわ！」
のファン心理に便乗する効果も期待できます。
そうすれば成約が一気に近付いてきます。
２－３．youtubeやinstagramを利用する
「２－１」にも共通する内容ですが、結局その物件の魅力を伝えるための「情報量」を増やすことが重要です。
そうなってくると真っ先に思いつくのが「動画」。
お洒落に作れることはもちろんすばらしいことですが、内見に行った時のように、物件の詳細情報が全て見られるということが重要です。
「物件の動画制作を行いますので、定期的に（一本当たりでも）お金をください。」
なんて最近のIT屋さんがたくさん営業を仕掛けてきていますが、そんなの必要ありません。
ましてやそんなお金をかけるくらいなら、動画の流れの基本のひな型さえ決めてしまえば、あとは動画とテロップを差し替えるだけなので、初期投資のみで簡単に動画を増殖出来ます。
弊社に新たに賃貸管理を委託いただいたオーナー様には、もちろん無料で作らせていただきます(笑)
また文字情報だけの物件情報よりは写真がある方がいいことはお分かりかと思います。
そして最近は文字を読み込むという前に、より魅力的な画像の方が先に入り口となることが多いです。
（じゃあこんな長ったらしいブログ書いてんなよ、と自分に対して思いますが・・・）
そこで有力なのがインスタグラムです！
お部屋の中のチャーミングな部分、クールな部分、エモーショナルな部分、ハイセンスな部分などを切り抜いて写真としてアピールするんです。
賃貸物件、特に苦戦していると言われるワンルーム物件をお探しのお客様は、比較的年齢層が低い方が多く、インスタグラムを利用されている確率は高いです。
そこにピンポイントで伝えていく戦略です！
一緒に近所のお芋さんを載せてもいいんです。
歩いていた野良猫でもいいです。
お洒落な雑貨屋さんやカフェの写真でもいいですし、道端のお花でもいいです！
少しでも「目に付かせる」ことが出来れば御の字！くらいの気持ちで取り組んでみましょう。
３．結局は「アイデア」よりも「関心」と「取り組み」
ここまで、最近の「最新の空室対策2022年版」としてやってまいりましたが（やってまいっていませんが）、いかがでしょうか？
それでけやれば空室が決まると思いますか？
本音を言っていいですか？
私はこれだけで空室が埋まるとは思いません。
じゃあ何が大事なのか？
「空室を問題として捉え、小さなことでもあれこれと手を打っていくこと」
が一番大事です。
それはオーナーさんがやることではありません。
そうです、我々、管理会社がやるべきことなんです。
特に重要なのが「空室を問題として捉える姿勢」です。
ポータルやレインズに乗せてハイ終わり♪
僕たちは管理で仲介をやってないから、あとは業者さんへのAD任せ～。
なんてバカな管理会社なら即刻弊社に募集と管理を切り替えてください。
そもそも空室なので管理ってありませんから。
「定期的に空室の換気や、簡単な清掃をしに行っています。」
定期的に行けるほど空室を長引かせてんじゃねーよ。
だったら最悪でも図面持って近隣業者を定期的に回れよ、と思います。
色んなアイデアが考え付かないなら、既に知っているお部屋を決めるためにやるべき方法を全部やっていけ、と思います。
弊社の賃貸管理部に対して私が連絡することの８割は、管理させていただいている物件の空室についてです。
私からの連絡は、
「あ、また管理物件の空室についてなんじゃないか！？」
と、全スタッフが身構えるようになるくらいまで空室に対する意識付けを強化していっています。
空室に対する意識が強い管理会社ほど、いい管理会社だと私個人が思っています。
いい空室対策のアイデアも、「関心がない」「問題意識がない」「やる気がない」「気付いていない」管理会社で実行しても成果は出ません。
「取り組む姿勢」より「真剣に取り組むことの出来る管理会社」を味方に付けることが、最強の空室対策です。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『アイデアを 生かすも殺すも 管理次第 意識が変われば 客付けが変わる』
真剣に空室対策をやっていれば、直のお客様より仲介業者さんで客付けが進みます。
これは過去20年以上、賃貸仲介と賃貸管理の現場にいて感じることですが実に本当のことです。
無数の仲介業者さんに来店するお客さんの絶対数の方が、自社のお客様より数百倍多いのです。
某大手さんのように自社で情報を抱え込んで両手仲介（賃貸は禁止）を狙えば直接のお客様での成約が増えますが、空室期間は延びます。
仲介業者さんによる物件の広告掲載を規制すれば直接のお客様での成約が増えますが、空室期間は延びます。
このどちらも大家さんの為にはなりません。
空室に真剣に向き合って取り組んでいれば、自ずと仲介業者さんでの客付けが増えるのは必然です。
それでもどうしても決まらない物件でも、自社で何とか決めていけるような管理会社、それが弊社、ルームキューブだと思います。
お手持ちの賃貸物件の管理は、是非弊社にご相談ください♪
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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TEL:03-5806-3123
| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】 以前勤めていた管理会社（4,000戸管理）の空室率が6％。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3％に。そして更に次の1年後には空室率を1.5％にまで改善した実績を持つ。 ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。 |
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