大家さんなら知っておきたい俺の不動産賃貸管理業界④～「脅迫文」
2023.11.16
管理人の独り言
榎本です。
人は強迫観念に駆られると、自分の意図していることとは異なる方向へ進んでいってしまうことがあります。
宗教、政治、企業、団体、利権集団、そして国までもがそういった手法を用いて人々を扇動することがあると言います。
正しい情報に紛れて、フェイクニュースが溢れている昨今、私たちも十分に気を付けないといけませんね。
そんな私も、不動産業のデビューでは、大家さんや入居者さんの恐怖心や不安感を煽る「脅迫文」をいくつも書いたものです。
前回の記事「俺の不動産賃貸管理業界③～「夕駆け・朝駆け」」ほどの違法性はないはずですが、皆さんはどう思いますかね？
そんな入り口を間違ってしまった俺の不動産賃貸管理業界シリーズ、第四弾です。
【目次】
- １．相手の恐怖心を煽れ！
- １－１．日本と世界は不安へと進んでいる！
- １－２．連絡しないならこちらにも考えがある！
- １－３．こんなところにも脅迫文が！
- ２．脅迫文の結果はどうだったのか？
- ３．不動産賃貸管理会社の一句
１．相手の恐怖心を煽れ！
人は見えない恐怖に怯えてしまう習性があります。
想像がますます悪い方向へと膨らみ、恐怖心がより増していくのです。
眠っているお客様の心理を動かすためには、恐怖心を煽ることが手っ取り早かったりします。
不動産の購入を考えている方に対しては、
「まだまだ不動産価格は値上がりしますよ！」
「金利も上がってしまいますよ！」
「これから先は手ごろな物件は販売されませんよ！」
などと言って成約をそそのかす営業マン。
逆に不動産の売却を考えている方に対しては、
「売るなら不動産が値上がりしている今です！」
「金利も上がってくると買える人が減ってしまいますよ！」
「タワーマンションは大規模修繕が近づいてくると一気に修繕積立金が上がりますよ！」
と、同じように売却をそそのかす。
不確定な情報に対しては、さも「そうかもしれない」と思わせることで仕事に結びつけようとする手法が世の中では多くとられます。
・本日限定！
・今だけ！
・先着○○名様まで！
・年齢○○の方だけ！
などと同じですね。
恐怖心とまではいかないかもしれませんが、危機感的なものとも似ているかもしれません。
それでは以前働いていた会社ではどのように恐怖心を煽ってきたのでしょうか？
その辺を見ていきましょう。
１－１．日本と世界は不安へと進んでいる！
まずは賃貸物件を保有しているオーナー様や、現預金を大量にお持ちの方へのお手紙について。
「世界情勢は不安定となり、エネルギー価格や輸入材の上昇が予想される中、日本においては景気の低迷と円安が続いています。
また、自営業者や、雇用される側からの脱却を目指した新規独立事業者が大量に増加しています。
しかし、新事業が３年以上続く確率はとても低く、金融機関が貸し出した事業資金が回収できないといったケースが想定されます。
その結果、大手や中堅を問わず、金融機関が破綻する可能性も否定できません。
その先に起こりうるペイオフの可能性もある現代において、資産は貯蓄するよりも運用することが大切です。
オーナー様におかれましては将来の生活のためにも更なる資産形成を行うべき時がやってきました。
安定的な金融資産として良質な不動産をご自身の資産の許す範囲で出来るだけ多く所有し、賃貸収入を得ることでペイオフに備えつつ、将来の資産形成を図ることが重要です。」
こういった文面を用いて、アパート購入を勧めたりするなどし、複数の物件を所有するオーナーさんが増えました。
そしてほぼ無審査で入居させたいわゆる「質の悪い入居者」を住まわせ、他の管理会社への管理変更を困難にさせていきます。
しかしこの文面、私が今適当に作成した文面なのですが、実際に読んでみてどう思いますか？
当たっているような気もしませんか？
銀行口座に寝かせているお金が紙切れ同然になってしまうような可能性がある気がしませんか？
しかし、この文面自体には決定的な問題というか罠があるのです。
詳しくお知りになりたい方は・・・
是非お問合せくださいませ☆
１－２．連絡しないならこちらにも考えがある！
これはこの「俺の不動産賃貸管理業界」シリーズのネタ的な滞納督促のご紹介。
「現在滞納している○月分～○○月分賃料をいついつまでに支払ってください。
支払いが確認できない場合は、しかるべき手段にて回収させていただきます。
本書面内容に関して、ご連絡なき場合は上記手段をご了承いただけたものとして粛々を手続きを進めさせていただきます。」
「しかるべき手段」って何のことだよ・・・。
「上記手段をご了承いただけたものとして」ってまじかよ・・・。
ってなって、連絡の取れなかった入居者さんからわざわざ連絡してもらえるんです。
実際に何をするのかって？
あくまでまっとうな法的手続きもあれば、債権回収業者っていうのもいますし、あーいったことやこーいったこともあります。
いずれにせよ、滞納者にとってはいい結果にはならないのです。
その方法がどれくらいの程度か分からないから怖くなってしまうんです。
１－３．こんなところにも脅迫文が！
これも同じく滞納督促についての恐怖心を煽る手法。
それでも違法にならなかったんです。。。
とある入居者が自宅に帰ってくる。
ドアを開けた目の前に壁があるお部屋。
そこに管理会社からの手紙が貼り付けてあるんです。。。
それまでは玄関扉に「督促状」といったようなものを貼り付けていたのですが、それが違法だと言われた当時の賃貸管理マン。
それならばここなら大丈夫だろうと鍵を開けて中の壁に張り紙をしたのです。
入居者さんからすると勝手に部屋を開けられたこと、他にも何かされているんじゃないかという不安感、そして憤り。
そういったものが一気に湧き出てきて管理会社にクレームを入れるんです。
・・・これで連絡がつくんですね。
そして勝手にお部屋を開けたことについては、
「○○さんに何度連絡しても連絡が取れなかったので、警察に連絡して一緒に室内を安否確認しました。」
の一言でおしまいです。
それ以上でもそれ以下でもなく、そこからは進めなくなるのです。
２．脅迫文の結果はどうだったのか？
既に結果を書いてしまっておりますが、「脅迫文」の効果は甚大でした。
恐怖心や不安感を抱えたオーナー様はその管理会社の信者のようになって依存するようになりました。
家賃の払えない入居者様は怖くなり退去をしていくので法的な手続きなしに明け渡しまで完了していくのです。
初めての不動産管理会社で働いたあの時の経験はものすごいものがありました。
その時の経験は今でも随所に生かされていると思います。
もちろんいい意味で。
クリーンにやっていますが、それだとオーナー様に過剰な負担をかけてしまうこともあります。
だからクリーンに大胆にトラブルと向き合うことがあります。
３．不動産賃貸管理会社の一句
『不安感を 煽る先には 道二つ それを踏まえて 次の手を打つ』
「やってはいけないこと」は、もちろんやってはいけません。
しかし「やれること」であり、それがお客様のためになることであればやってもいいんです。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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