在来工法浴室をシャワールームへ変更で空室対策
2019.09.02
空室対策事例
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目次
- １．在来工法の浴室って何？
- ２．空室物件のスペックと対策法
- ２－１．ユニットバスが入らないのでシャワールームへ
- ２－２．既存防水を活かし、在来工法でリノベーション
- ２－３．既成のシャワーユニットにない魅力を
- ３．空室対策の結果
- ４．今日の一句
１．在来工法の浴室って何？
今主流のユニットバスを利用したシステムバスではなく、防水加工を施した床や壁をコンクリートやモルタル、タイルなどで仕上げていく工法が「在来工法」と言われるものです。
ざっくりとですが、古い物件のお風呂の床がタイル張りだったらまずそれです。
給水と排水を備えて床と壁、天井を作り、そこに水栓や浴槽を設置する。
土地や建物の形に合わせて作れるのでその辺はいいですね。
ただ、ユニットバスと比べると防水性が低く、工事費も上がってしまうので、最近では一部のお風呂にこだわる方以外には使われなくなってきています。
２．空室物件のスペックと対策法
【物件の所在】
埼玉県某所
【築年数】
築後40年
【間取り】
1DK
【状況】
相続放棄された物件を買い取り。
流行らない間取り、古くて狭い浴室、内装はそのまま使えないのでリノベーションを決意。
２－１．ユニットバスが入らないのでシャワールームへ
老朽不動産のリノベーションは水回りが重要！
と、浴室の寸法を測るも、1014サイズのユニットバスも入らない。
また、壁がコンクリで仕上がっている部分が多く、浴室自体の拡張には解体・斫りが必要。
そうすると掛かる費用と万が一の際の天井落下などが怖い。
だからと言ってホールインワン給湯の浴槽にしてもそれじゃただのリフォーム。
しかも浴室スペースが1100角くらいなので浴槽を置くと結局洗い場が細長いので使いにくい。
さらに言えば水栓も交換したいし、壁の塗装仕上げの部分も上貼り（ふかし）したいけど、そうするともっと浴室が狭くなる。
結果、1011みたいな浴室造って意味あるのか？
そんなニーズもないお風呂のリフォームにお金かけてもしょうがないじゃないか！
ということで、シャワールームを作ることにしました。
２－２．既存防水を活かし、在来工法でリノベーション
シャワールームにするというと、たいていの方は、
「どのメーカーがいいかなあ？」
となってきますよね。
空室対策につながるシャワールームって、既製品で効果が出ますか？
当時のシャワールームのイメージは、レンタルルームにあるような、プラスチック感漂うちゃちい（シャワーブース？）もの。
そんなもので空室対策になるのか？
「風呂なしの部屋にシャワールーム付けました！」じゃあるまいし、それこそ無駄な工事。
また、900角とかのシャワールーム入れると1100角のスペースがもったいないってもん。
ということで在来工法の最大のメリットは何かというと、
「スペースに合わせて空間を作れること」。
こうして在来工法の浴室を、在来工法のシャワールームにリノベーションすることにしました。
床も斫らず、既存防水の上に更にシートとフロアを敷くことで、工事費を抑え、防水性も多少はＵＰします。
２－３．既成のシャワーユニットにない魅力を
そもそもシャワールームって安いのだとかっこ悪い。
高めのものでも「レインシャワー」くらいしか真新しいものはない。
在来で作るからこそ、既製品にはない魅力を引き出したい。
そう考えて、
・おしゃれシャワーヘッド
・スライドバー
・浴室乾燥機（これが大きい！）
を設置することにしました。
浴室だけの間取りはこんな感じです。
浴室乾燥機のあるシャワールーム。
そして２人でも広々使えるシャワールーム。
そんな理想のシャワールームを作り上げることにしました。
３．空室対策の結果
【募集期間】
工事完了２日前に成約。
【成約のお客様の概要】
お問合せ一件目。
個性的なお部屋を探されていた方。
【お部屋を決めてもらえたポイント】
見たこともない魅力が詰まっていたから。
最終工事の仕上げの場に内見に来られて、気にいっていただけました。
仲介業者の担当者さんが後から、
「あのお客様が嫌だって言ったら、僕が借りたいと思ってました。」
とおっしゃってくれました(笑)
４．今日の一句
『無駄になる 「設備交換」 「リフォーム工事」 どうせやるなら 「リノベーション」だ。』
今回のお部屋は、1DKを1LDKにしたり、おしゃれな床材を使ったり、ほぼ全体をリノベーションしたので、シャワールームのリノベーションだけで成約したとは言えません。
ただ、お客様自身が「気になってたシャワールームが逆に気に入った。」と言ってくれました。
リノベーションのアイデア次第で物件の資産価値はいくらでも上げることが出来ます。
現にこの物件は、リノベ前とリノベ後では賃料が163％にＵＰしております。
費用対効果を考えて行うリノベーションが、本当の空室対策に繋がるのです。
今、空室にお困りの不動産オーナー様、これからの空室対策に不安のあるオーナー様、リノベーションのご検討中の方も、まずはお気軽にご相談を♪
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター（株式会社Q-be）では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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| 【株式会社Q-be代表 榎本敦史の空室対策】 以前勤めていた管理会社（4,000戸管理）の空室率が6％。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3％に。そして更に次の1年後には空室率を1.5％にまで改善した実績を持つ。 ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。 |
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