「リノベ×信託」か「大手の新築」か？建築費高騰の今、蔵前のアパート相続で同世代オーナーと挑んだ収支改善
2026.03.21
不動産投資の罠
不動産ランキングに参加しています。
クリックで応援していただけると励みになります。
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
ルームキューブは「友人に紹介したい不動産管理会社ランキング」で第一位に輝きました！
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
「貸したらいくら？」「売ったらいくら？」プロの家賃査定、売却査定無料で受付中♪
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
こんにちは。
ルームキューブ代表の榎本敦史です。
ここ５年くらい花粉症に苦しめられていますが、今年が過去一症状がすごい！
「アレグラ」「タリオン」を飲んだりしていますが一番つらいのが朝方。
寝る前に薬を飲んでも、朝の４～５時ごろから鼻水・鼻詰まり・目のかゆみで起こされる日々･･･。
睡眠不足も相まって体調グダグダです。
「注射がいいよ！」
とは言われますが、あれは成人病にいい影響がないとか。
ということで長年気にかけていた「舌下治療」を始めてみようと思っています。
そんな状況でも、不動産に関するお困りごとがあるオーナー様の為に、頑張って日々ブログを更新していますので、応援していただけると嬉しいです！
はじめに：同世代だからこそ分かる「実家のアパート問題」
私は第二次ベビーブーム世代のど真ん中。日々、現場で大家さんのリアルな悩みに泥臭く向き合っていますが、最近特に増えているなと感じているのが、私と同世代のオーナー様からのご相談です。
「親が持っている古いアパート、どう利活用すればいいのか…」
「いざ相続が発生してから慌てるのではなく、今のうちに不動産投資を兼ねた相続対策をしておきたい」
私と同じようにご自身も働き盛りで忙しい中、ご両親の資産をどう守り、どう引き継いでいくか。
これは決して他人事ではなく、私たち世代にとって非常に切実なテーマです。
蔵前でのリアルな相談：相続前の投資と収益改善
つい先日も、蔵前に築古アパートを所有するご家族の息子さん（同世代）からご相談を受けました。
蔵前といえば、今や「東京のブルックリン」と呼ばれるほどの人気エリア。
しかし、そのアパートは老朽化が進んでおり、稼働させられる部屋自体が減り、収益性も落ちてきている状態でした。
息子さんとしては、「親が元気なうちに、なんとかして手残りを増やしつつ、将来の相続税対策をしっかりしておきたい」という非常に堅実なお考えをお持ちでした。
また、親御さんも同じように、残る息子に「負の遺産」を残さないように、と気にかけていらっしゃるようでした。
建築費高騰の今、「リノベ×信託」が最強の理由
大手のハウスメーカーに相談に行けば、間違いなく
「更地にして、新築のRCマンションを建てましょう」
と言われます。
しかし、今は資材価格も人件費も過去最高水準。
建築費の高騰は凄まじく、多額の借金をして新築を建てても、利回りは決して良くありません。
金利上昇のリスクを考えれば、首を絞める結果になりかねないのです。
そこで私が提案したのは、「リノベーションによるバリューアップ」と「家族信託」の組み合わせでした。
実は、相続税対策において一番早く効果が出るのは、築古物件をリノベーションし、耐用年数の短い設備等を活用して「単純な減価償却」を大きく取ることです。
さらに、家族信託を活用することで、親御様の認知症リスク等に備えつつ、息子さん主導でスムーズな賃貸経営の舵取りができるようになります。
【※プロが解説！今回のケースにおける「家族信託」とは？】
高齢のご両親（委託者）が持つアパートの管理・処分権限を、元気なうちに息子さん（受託者）へ託す仕組みです。これにより、万が一ご両親が認知症等で判断能力を失っても資産が凍結されず、息子さん主導でリフォーム契約や融資の申し込み、日々の賃貸経営をスムーズに行えます。成年後見制度と違い、家族内で柔軟かつ積極的な相続対策や収支改善を進められるのが最大のメリットです。
私は具体的な収支シミュレーションを作成し、
「これなら過度な借入リスクを負わず、蔵前の若者ニーズも取り込めて家賃アップが狙えます！」
とご提案しました。
息子さんも「ぜひ、その方向で進めたい！」と大変納得してくださったのです。
親御様の意向で大手新築へ…。その時私たちが取った行動
しかし、不動産の現場は一筋縄ではいきません。
いざご家族で話し合っていただいた結果、現在の名義人である親御様の
「あんなボロはもう使えないだろう。やっぱり、ピカピカの新築を建ててもらうのが一番安心だ」
という強いご意向により、リノベーション計画は白紙となり、収支度外視の大手による新築プロジェクトへと舵を切ることになったのです。
私の提案した改善案はなくなり、ハイリスクローリターンのプロジェクトへと移行してしまいました。
「分かりました。ご両親が安心されるなら、それが一番です。
でも、大手の提案を鵜呑みにして損をしてほしくありません。私がプロの目線で、その新築プランと収支計画をチェックさせてください」
現在、その「大手新築プランのセカンドオピニオン」として、息子さんと共に間取りの改善提案や、甘すぎる収支改善計画の練り直しを行っています。
弊社には一切の利益はありませんが…。
しかし、私の使命は「自社のプランを押し付けること」ではなく、「目の前のお客様の資産と未来を守ること」だからです！
気合いが違いますよね。
決して営業さんでは考えられないこの心意気。
代表がこんなじゃ企業の成長が遅いのも当然です(笑)
利益ではなく、あなたの「資産」を守り抜くために
ルームキューブは、目先の自社の利益よりも、お客様からいただける「感謝」の大きさを何より大切にしています。
ご家族の事情で最適な答えが変わったとしても、真面目にお客様の求める要求に応え続ける。
それが私たちのスタンスです。
今回のように大手のプランで進む場合でも、いざ建物が完成した後の「賃貸管理」や「空室対策」は、地域に根ざした私たちの最も得意とする領域です。
事実、独自の募集ノウハウによって、お預かりした物件の空室率をわずか1年で6％から3％へと半減させた確かな実績があります。
そして、その強い営業部門とは別の、独立した専属の管理部門が、高い質であなたのアパートをお守りします。
これを私は「矛と盾戦略」と呼んでいます。
いや、今そう呼ぶことにしました(笑)
古いアパートの活用に迷っている方、ご家族で意見が割れてしまっている方、あるいは大手の提案に少しでも不安を感じている方。
税務知識が必要なケースから、大手との交渉のアドバイスまで、まずはルームキューブがワンストップの相談窓口となります。
あなたと家族の大切な資産です。
孤独に悩む前に、ぜひ一度、現場を知り尽くした私たちに本音をぶつけてみてください。
一緒に、最良の答えを見つけ出しましょう。
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
TEL:03-5806-3123
| 【ルームキューブの賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
不動産ランキング
ランキングに参加しています。クリックで応援していただけると励みになります。
◆合わせて読みたい記事
