【後編】タワマン・不動産節税の法改正。「うちの物件は対象？」見分け方と増税シミュレーション
2026.03.20
賃貸経営
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前回の記事では、
・タワマン節税に関するルールの厳格化
・2027年から始まる「一棟アパート・不動産小口化商品」の新たな評価ルール
について解説しました。
「じゃあ、結局自分が持っている物件はどうなるの？」
とご不安に思われたオーナー様も多いはずです。
そこで後編となる今回は、
①対象物件の見分け方と、
②実際にどれくらい税金が変わるのかのシミュレーションを、
プロの視点から分かりやすく解説いたします！
↑前編はこちら
目次
1. ズバリ判定！「相続税が上がる物件」と「従来通りの物件」
まずは、皆様が所有している、あるいは今後購入を検討している不動産が、
今回の法改正で「増税（評価額アップ）の対象」になるのか、
「従来通り（セーフ）」なのかを整理しましょう。
ここを混同してしまうと、誤った相続対策をしてしまう危険性があります。
🔴 要注意！相続税評価額が上がる（増税になる）物件
- 分譲マンション（3階建て以上の区分所有物件）
自宅用・投資用に関わらず、「2024年（令和6年）1月1日以降に相続（または贈与）が発生した場合」、すべて新ルールの対象となります。
国税庁の定めた計算式により、最低でも実勢価格（時価）の60%まで評価が引き上げられます。
【超重要】「取得から5年経っても従来通りの評価には戻りません」
分譲マンションの評価には、取得からの年数は一切関係ありません。例えば20年前に購入した物件であっても、相続発生時が2024年以降であれば、永久に新ルールが適用されます。
- 一棟賃貸マンション・アパート、不動産小口化商品（※取得から5年以内）
「2027年（令和9年）1月1日以降に相続が発生した場合」で、かつ物件の取得から5年以内である場合、実勢価格（時価）ベースで厳しく評価されます。
🟢 一安心！従来通りの評価で計算される（対象外の）物件
- 土地付きの戸建て（今回のマンション評価ルールの対象外です）
- 取得から「5年以上」経過した一棟賃貸マンション・アパート（長期保有であれば従来通りの評価に戻ります）
- 一棟マンションのうち、ご自身が住んでいる「自宅部分」
- 昔から所有して住んでいる一棟マンション（築年数が経過していれば新たな増税の心配はありません）
2. いくら変わる？物件別・増税シミュレーション
対象物件に当てはまってしまった場合、実際にどれくらい税負担が変わるのでしょうか。
よくある2つのケースでシミュレーションしてみましょう。
シミュレーション①：自宅用の分譲マンションをお持ちのケース
今までなら「相続税ゼロ（申告不要）」だったご家庭が、いきなり課税対象になってしまう典型的なパターンです。
- 家族構成：妻、子供2人（基礎控除額：4,800万円）
- 所有財産：預金 2,000万円 ＋ 自宅マンション（従来評価額 2,500万円 ／ 実勢価格 8,500万円）
| 項目 | 従来（法改正前） | 新ルール（2024年以降適用） |
|---|---|---|
| 預金 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| マンション評価額 | 2,500万円 | 5,100万円 （※実勢価格8,500万の60%） |
| 遺産総額 | 4,500万円 | 7,100万円 |
| 基礎控除 | ▲ 4,800万円 | ▲ 4,800万円 |
| 課税対象額 | 0円（非課税） | 2,300万円（基礎控除オーバー） |
| 相続税の目安 | 0円（申告不要） | 約237万円（申告義務あり） |
※相続税は法定相続分で按分して計算されるため、単純に税率をかけた金額とは異なります
新ルールで基礎控除をオーバーしてしまっても、ご安心ください。残されたご家族が住み続けるご自宅であれば「小規模宅地等の特例（土地の評価を8割減）」や「配偶者の税額軽減」を使って、実際の納税額を0円に抑えることが可能です。
ただし！税金を0円にするためには「税務署への申告手続き」が絶対に必要です。「今まで通り申告しなくていいや」と放置すると特例が使えず、そのまま約237万円を取られてしまうので要注意です。
シミュレーション②：投資用物件（一棟アパート・小口化商品）を駆け込みで買ったケース
2027年のルール改正により、「借金をして赤字を作り、他の財産の税金を相殺する」というかつての王道節税スキームがどうなるかを見てみましょう。
- ケース：相続対策として、1億円の借入をして、1億円の投資用不動産（一棟または小口化商品）を購入。その3年後に相続が発生した場合。
| 項目 | 従来（法改正前） | 2027年ルール改正後（5年以内） |
|---|---|---|
| 借入金（マイナス財産） | ▲ 1億円 | ▲ 1億円 |
| 不動産評価額（プラス財産） | 約 4,000万円 （※大幅な評価減） |
1億円 （※実勢価格で厳しく評価） |
| 相続財産への影響 | 6,000万円の赤字を作れた （他の預金等と相殺して大幅節税） |
プラスマイナス ゼロ （赤字が作れず、節税効果なし） |
取得から5年以内に相続が起きると、せっかく借金をしてまで買った意味が全くなくなってしまいます。今後の不動産投資は、目先の節税ではなく「元気なうちに早く買い、5年以上しっかりと保有して収益を上げる」ことが大前提となります。
3. 疑問解消！自宅と投資用はどっちがお得？よくあるQ&A
Q1. 実需用（自宅）のマンションより、投資用マンションを買った方が相続税は安くなるって本当ですか？
A. 「物件の基本評価額」は投資用の方が下がりますが、「最終的な税金の安さ」はご自宅の方が有利になるケースが圧倒的に多いです。
不動産業者の営業トークで
「投資用の方が節税になりますよ！」
と言われることがありますが、これは半分正解で半分間違いです。
確かに、他人に部屋を貸している投資用物件は
「自由に売ったり使ったりできない不便な分」
として、建物の評価が約30%、土地の評価が約15〜20%ほどベースから割引されます。
ここだけを切り取れば投資用の方が有利に見えます。
しかし、いざ相続税を計算する最後の段階で、国は「残された家族の住まい」を守るために強力な特例を用意しています。
ご自宅の土地であれば評価額が「80%オフ（小規模宅地等の特例）」になりますが、投資用の土地は「50%オフ」に留まります。
つまり、ベースの評価を下げる「安定した防御力」を持つのが投資用物件、いざという時に税金をゼロに近づける「強力なバリア」を持つのがご自宅、という役割の違いがあるのです。
Q2. マンションを買った時の住宅ローンは、今まで通り相続財産から相殺できますか？
A. ルール上は相殺可能ですが、「団信（団体信用生命保険）」に加入している場合は相殺できません。
ご自宅用のローンを組む際、ほとんどの方が「団信」に加入されているかと思います。
団信に加入している場合、万が一の事があると保険金でローンが全額完済されます。
つまり、相続発生時に「相殺すべき借金（マイナス財産）」自体が消滅してしまうため、預金や不動産のプラスの財産だけがそのまま残ることになり、節税にはなりません。
4. まとめ：制度が複雑化する今こそ、早めの現状把握を
前編・後編にわたって、不動産に関する相続税法の改正について解説してまいりました。
- まずは自分の物件が「区分マンション（年数無関係で増税）」か「一棟・小口化（5年以内で増税）」かを見極める。
- 評価額が上がり基礎控除を超えてしまった場合、特例を使うための「確実な申告」がご家族を守る生命線になる。
このように、所有している不動産の種類や取得時期によって適用されるルールが全く異なります。
ニュースの情報だけで自己判断するのは大変危険です。
それぞれの資産状況に応じて、不動産屋さんや税理士さんに相談された方がいいかと思います。
「うちのマンションの今の評価額はいくらになるの？」
「基礎控除を超えてしまいそうだけど、どう対策すればいい？」
など、少しでもご不安なことがございましたら、一人で悩まずにぜひ私たちにご相談ください。
ルームキューブでは、賃貸・売買・相続対策まで、不動産のプロとしてお客様にとって最良のパートナーになれるよう誠心誠意サポートさせていただきます。
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| 【ルームキューブの賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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