賃借人が死亡！相続人が相続放棄！どうする？
2018.06.16
Biz Q-be蔵前satellite
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家賃を滞納したまま賃借人が死亡。
家賃の滞納はなくとも室内に残置物が放置されている。
よくある話です。
こういう場合は一体どうすればいいのでしょうか？
目次
１．死亡した賃借人の義務はその相続人へ
本来これらは賃借人の相続人と解決することになります。
なぜならば相続人がその義務を相続するためです。
相続人はプラスの財産だけではなく、マイナスの財産や義務もすべて相続します。
滞納家賃や残物処分費や原状回復費も当然それに含まれるわけです。
具体的には賃借人の相続人が滞納家賃を清算し、室内の原状回復に協力することになります。
２．相続人が相続放棄をしてしまったら？
では賃借人の相続人が相続放棄をしてしまったら？
面倒です正直。
相続放棄の法律上の効果を簡単に言うとするならば・・・・
『元より相続人ではなかったことになる。』
要するにその者は遡って賃借人の相続人ではなかったこととなります。
日本語的な違和感はさておき、そうなります。
もはやその相続人であった者に請求はできません。
では泣き寝入りするしかないのでしょうか？
そう結論づけるのは性急です。
３．相続人をすべて洗う
相続放棄を行った人物は賃借人の子供でしょうか？配偶者でしょうか？
それとも両方？
であれば相続人がいなくなるのではなく、代わる可能性があります。
例えば夫が死亡し、妻とその子供全員が相続放棄をしたとします。
この場合、妻と子は相続人ではなかったことになるのは記述のとおりです。
ただし、だからと言って必ずしも相続人がいなくなるわけではありません。
あくまで相続的な意味合いで妻と子がいないというだけです。
それイコール相続人がいないという結論にはなりません。
相続権が次に移るだけなのです。
結果、夫に両親がいれば両親が、既に夫の両親が亡くなっている場合は、夫の兄弟姉妹が相続人になります。
相続放棄をされたからといって必ずしも相続人がいなくなるわけではないのです。
よく相続関係を確認し、第2順位（両親）や第3順位（兄弟姉妹）に請求をしましょう。
ただし、もちろん両親や兄弟姉妹にも相続放棄をする権利があります。
尚、兄弟姉妹が相続放棄をした場合は、その子等には相続権は移りません。
４．相続人がいない、いなくなってしまったら？
それでは兄弟姉妹まで相続放棄を行った場合（相続人になりうる者すべてが相続放棄した場合）は、打つ手はないのでしょうか？
なにぶん相続人が誰もいなくなってしまうのです。
誰に請求すべきなのか・・・
結論から言うと、全く打つ手がなくなるわけではありません。
具体的には家庭裁判所で『相続財産管理人』というものを申立てることで解決できます。
しかし、それには相応の費用がかかってしまうため、実際に行うかどうかは案件によって吟味すべきと言えます。
場合によっては費用倒れしてしまう可能性もあります。
ご注意を。
尚、相続財産管理人についての詳細については、また次の機会に。
（文：司法書士九九法務事務所「尾形 壮一」）
尾形代表のプロフィールはこちら
5．ルームキューブより一言
賃貸物件での賃借人の死亡や失踪など、賃貸経営をしていると予想もしなかったトラブルが発生することがあります。
本記事で尾形先生が書かれている通り、死亡された場合、賃借人の権利義務関係は全て相続人が相続するようになりますが、充分な資力がない場合や、相続放棄されてしまった場合などは、債務が支払われなかったり、原状回復が行われなかったりすることもあったり、様々な手続きが遅延し、空室期間の長期化になる機会損失などが発生してしまいます。
Biz Q-beメンバーと弊社のような賃貸管理会社で早急な相続手続きを進めつつも、契約を見返し、連帯保証人に協力を仰いだり、こういった事案に対しての保証がある保証会社を選んで賃貸借契約を締結しておくといった予防策も重要になってきます。
弊社ではオーナー様に対して発生するリスクを最小限にするための提案や提携企業選定を行っております。
もし、賃貸管理でお困りの点や不安な点がございましたら、お気軽にお問合せくださいませ。
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