空室対策は「自社物件の客付け専門部隊」がいる管理会社へ
2018.07.14
空室対策事例
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かぼちゃの馬車をはじめとするシェアハウス投資問題で、
金融機関の融資の締め付けが始まったとは言われていますが、
既に仕込まれている物件はまだまだ完成してきます。
また、ここ最近は投資ブームにのっかり、賃貸物件の供給がたくさんされてきました。
悪質な不動産コンサルや不動産投資セミナー主催の不動産会社が、
初心者投資家さんに対して将来性のない不動産投資を推し進めてきたこともその原因ですが、
いずれにせよ供給は過多です。
（あえて「将来性がない」と書いたのは、将来性のある物件を進めている会社さんもいることからです。）
【参考記事】
不動産投資セミナーや、不動産コンサルが大嫌いなんです。
これらの賃貸物件の空室対策は、今後ますます重要となってきます。
今回はどういった不動産管理会社に賃貸管理と空室対策を依頼すればいいのかを書いてみたいと思います。
目次
１．仲介が強い会社に頼めば問題なし？
まず初めに思い付くのは、集客が出来る管理会社なのか？
という点です。
これから不動産投資を検討していたり、
賃貸管理を依頼する会社さんを探そうとされている方に最重要の予備知識を。
「自社仲介部門を持っていない（もしくは実際は稼働していない。）
管理会社に空室対策を期待するのはかなり難しい」
前提としてこの知識を入れておいてから本題へ。
仲介が強い不動産会社は、営業マンがバリバリやっている会社です。
彼らは売上で成績を評価され、売上の金額で歩合が発生するのがほとんどです。
そんな仲介が強い不動産会社の営業マンは、売上の大きい物件を優先的に紹介します。
それが自社物件かどうかは関係ありません。
他社管理物件のファンド物件の広告料２ヶ月とかの物件を優先的に紹介します。
その方が手取りも増え、会社からの評価も上がるからです。
つまりそういった会社に管理を依頼しても自社物件はたまたま決まるくらいの感じです。
その会社が自社物件を埋めるための何か特殊な取り組みをしていない限り、
仲介力があるだけでは大家さんのお部屋は決まりません。
２．仲介業者との密なネットワークを駆使して空室対策？
自社の客付け部門がない管理会社さんや、客付け力が弱い不動産会社が良く使う魔法の言葉。
「弊社は不動産業界の豊富なネットワークを駆使して、
大家さんの物件を満室に向けて積極的に客付けを進めます！」
みたいなのがその典型です。
仲介業者＝１で書いた売上最重視主義
ですから、広告料を弾まない限り結果は同じです。
仲介業者の営業マンが、自分の手取り給料を減らしてまで、
ある特定の物件の客付けをするなんてことは万に一つしかありません。
つまり、「業界のネットワークを駆使」イコール「ただ、レインズやってます。」ってことです。
それはどこの不動産会社でもやってます。
専任媒介をもらったら、登録が義務ですから。
３．オーナー自身も情報をたくさんばらまくのが空室対策の鉄則？
どこの大家さんに触発されたのか分かりませんが、
仲介業者を調べまくって、物件資料を持って業者訪問をすればいいと思っているオーナーさんがいます。
また、メールアドレスをゲットして、定期的に空室情報を配信しているオーナーさんもいます。
◆物件資料を持って業者訪問をすることのメリット
・物件を認知してもらえる。
以上
◆メールアドレスをゲットして情報を配信することのメリット
・物件を認知してもらえる
以上
物件資料をＡ４サイズでカラーコピーして仲介業者に持ち込んでも、
マイソクファイルはＡ３が多いですから、せっかくの資料はホッチキスを外されて裏紙となります。
仲介業者に人参をぶら下げたつもりの所有物件の空室情報メールを配信しても、
無数に来る物件紹介メールの山に埋もれて削除されていきます。
つまり、やることが徒労に終わってしまうことが多いです。
そんな時間を割くなら、管理会社がやらないような、
融資の金利を下げるための勉強と交渉を頑張ってください。
４．まとめ
上記を読んでくると、いったいどんな不動産会社や管理会社に賃貸管理や空室対策を依頼すればいいのか、
わからなくなってくるのではないでしょうか？
しかし、答えは上記を読んで来れば分かります。
・自社物件に対する仲介力が強い管理会社
・仲介売上を無視してでも、自社物件を「自社で」決めきることの出来る管理会社
・オーナーに無駄な動きをさせない管理会社
であればいいんです。
「空室対策は小手先。管理会社選びは根本」
です。
そんな不動産会社、管理会社がいるんです。
今の管理会社に不満がある、賃貸経営の将来に不安がある、
初めての不動産投資で不安がある、空室が多すぎて困っている、
そんな方がいらっしゃいましたら是非、ルームキューブまでご相談ください。
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