「空室率４５％を１年で満室にした空室対策②～勝つための戦略策定～」

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今回は前回記事、「空室率４５％を１年で満室にした空室対策①～まずは現状分析～」の続きとなります。
ご興味のある方はそちらから読んでいただけたらと思います。
台東区の管理会社である弊社に賃貸管理が移行してきた三郷にある管理物件が満室になるまでの経緯、第二弾は現状分析からどのような満室戦略を導いたのかを書いてみたいと思います。

◇満室経営に向けた戦略策定

目次

1. １. 全室の賃貸査定、賃貸条件練り直し
2. ２. お客様を呼び込むための「仕掛け」づくり
3. ３. 地元仲介業者に向けた営業しやすい募集広告作成
4. ４. まとめ

① 全室の賃貸査定、賃貸条件練り直し

隣に建つ分譲マンション。
築年数は変わらないが、グレードも広さも上のお部屋と比較して、それに勝つための賃貸条件を設定することが必要になることは先の記事でも書きましたが、ただそれより安くするではつまらないのです。
そこで、適正な賃貸条件を設定するため、賃料相場を把握する仮想比較物件を３件想定しました。

１件目：既存空室（以降「既存」）

２件目：隣の高級分譲マンション（以降「分譲」）

３件目：２部屋で行うリノベーション住戸（以降「リノベ」）

お部屋探しのお客様はこの３件を見れば、どこかで借りたくなるような比較しやすい賃貸条件を設定することにしました。

【 賃料と礼金 】 （なんとなく平均値）
・既存の場合
賃料7.6万円　礼金なし

・分譲の場合
賃料8.2万円　礼金なし

・リノベの場合
賃料8.7万円　礼金１ヶ月

上記の条件に、既存は広告料を１ヶ月付けてもらえることになりました。
３件を明らかに比較しやすくなっていませんか？
リノベ物件をここまで厳しい条件にしたのには理由がありますので、次の項で書いてみたいと思います。

② お客様を呼び込むための「仕掛け」づくり

たくさんの空室を抱える本物件では、賃貸条件を下げて借りやすくしただけでは何ら「物珍しさ」がなく、数少ないお部屋探しのお客様に興味を持ってもらうことも出来ない。
（しいて言えば、仲介してくれる不動産業者の担当者さんの接客時の話のネタにもならない。）

そこでオーナー様に頭を下げて了承いただいたのが２部屋の「和モダンリノベーション」。

日当たりや眺望のいい角部屋は、アフタヌーンティーと読書が似合いそうな一般受けのする和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-カフェ-』スタイルのリノベーション。

もう一部屋の窓が少なく、構造の壁や、共用廊下の突き当り壁がお部屋全体を暗く閉ざしてしまうお部屋には、シックで剛毅な、強力な個性を持つ和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-無想-』スタイルのリノベーション。

この２部屋を集客の為の「物珍しさ」を引き出す二本柱として完成させ、抱き合わせでその他のお部屋を見ていただくという戦略。
・・・その為にはこの２部屋が早く決まってしまうと困るので、賃料を高めに、更に近隣ではめずらしい礼金も１ヶ月付けました。

そうして完成した現場を見て感動。
これなら興味をそそるし、仲介担当さんも接客の話のネタになると確信しました。

③ 地元仲介業者に向けた営業しやすい募集広告作成

弊社に管理が移行してくる前の管理会社さんの募集図面や写真を見ました。
図面も見ずらく、情報も散らばっているし、不足も多く、正直、「営業しづらい。」のが仲介現場の本音。

「とりあえずグダグダ言ってないでまずは部屋を見てくれ。話はそれからだ。」

といった感じで、お部屋探しのお客様や、仲介担当者さんにとっては、当たるか外れるかも分からないご案内に無駄な時間を割かれてしまいます。
結果、接客で話題に上ることがなく、お客様も自然と他の物件に興味が移っていってしまい、ご案内となることもなくなってしまいます。

まずはお客様が見やすく、仲介担当者さんが営業しやすい募集図面を作成することに。

・間取り図をきれいに書き直す。
・綺麗な物件写真を撮り直す。
・イメージをとらえやすく、詳細条件も分かる

そういった魅力的で情報がしっかりと揃った図面に仕上げました。

まとめ

空室対策を考えるときは、他のどんな仕事をするときと同じく、「戦略」が必要になります。「とりあえず募集してみないと分からないし、柔軟に変更していこう。」では、あまりに行き当たりばったり過ぎて、プロの仕事とは言えません。

想定外なことが起こることも踏まえた上で、それでもある程度事前の調査や、成功のイメージを描いてからそれを戦略とし、実行に移していくことが大事です。
弊社では「満室経営」に向けた、良質な「空室対策戦略」の策定を手掛けさせていただきます。

次回、「空室率４５％を１年で満室にした空室対策③～空室賃貸募集開始と行動～」で、策定した戦略に基づき、どういったアクションをしていったのかを書いてみたいと思います。

弊社では社員の大半が宅地建物取引士の有資格者です。（未取得者も取得に向け勉強中です♪）
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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